TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [P] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07163 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARKD

N° MINUTE :

2/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDERESSE

Madame [P] [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0944

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 16 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07163 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARKD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 avril 2007, à effet au 16 avril 2007, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation d’une durée de 6 ans renouvelable à Mme [P] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], 1er étage, appartement n°0011, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 566,57 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3705,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse aux allocations familiales a été informée de la situation de Mme [P] [K] par courrier LRAR réceptionné le 28 février 2025.

Par assignation du 1er août 2025, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [K], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6706,85 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 février 2026, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, au 29 janvier 2026, s’élève désormais à 9 459,91 euros. Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités, compte-tenu du montant de la dette.

Mme [P] [K], représentée par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite :

— l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, moyennant le versement de la somme de 50 euros par mois en sus du loyer courant et le solde à la dernière échéance, le paiement de l’intégralité ne pouvant, en cas de défaillance, être réclamé que 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse,

— le rejet de la prétention formée par la SA ELOGIE SIEMP au titre de l’article 700 du CPC,

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1 Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 24 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 705,65 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 avril 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des déclarations de la défenderesse, corroborées par le décompte produit par la requérante, que celle-ci a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’elle avait également réglé en totalité le précédent appel.

Par ailleurs, Mme [P] [K] justifie de ses problèmes de santé, qui ont entraîné une baisse de ses revenus à l’origine de la formation de la dette, mais aussi d’une reprise d’activité professionnelle lui procurant des ressources stables, puisqu’elle est désormais salariée en contrat à durée indéterminée et perçoit à ce titre un salaire net d’environ 1 530 euros par mois.

Il en résulte que les conditions sont réunies pour faire droit à la demande de Mme [P] [K], dont les revenus lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, étant précisé qu’une demande de FSL devrait être déposée.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [P] [K] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Elle sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat, à partir du 25 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

2 Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 janvier 2026, Mme [P] [K] lui devait la somme de 9 459,91 euros, soustraction faite des frais de procédure, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Mme [P] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, compte-tenu des versements intervenus depuis la délivrance de l’assignation, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [P] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est exécutoire par provision, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 avril 2007 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Mme [P] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], 1er étage, appartement n°0011 est résilié depuis le 25 avril 2025,

CONDAMNE Mme [P] [K] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 9 459,91 euros (neuf mille quatre cent cinquante-neuf euros et quatre-vingt-onze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2026, décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [P] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [P] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 avril 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [P] [K] sera condamnée à verser à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 février 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge