N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 27 FEVRIER 2025

N° RG 22/05407 – N° Portalis DBYF-W-B7G-IS2Z

DEMANDERESSE

S.A.S. ATOUT VIANDES

(RCS de [Localité 14] n° 480 262 880), dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [W] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Amaury DEVILLERS de la SCP LCDD AVOCATS, LISON-CROZE, DEBENEST, DEVILLERS, avocats au barreau de TOURS,

S.E.L.A.R.L. ETUTE [C]

(RCS de [Localité 14] n° 343 423 208), dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique reçu le 21 octobre 2021 par maître [T] [C], associé au sein de S.E.L.A.R.L " Etude [C], société de notaires " à [Localité 14], monsieur [P] [M] a cédé à la S.A.S Atout Viandes, moyennant le prix de 45.000 €, son droit au bail commercial sur des locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] et [Adresse 3], dans lesquels il exerçait précédemment sous l’enseigne " [Adresse 9] ".

Cet acte stipulait notamment que M. [M] exploitait dans ce local commercial « un café snacking » et que la Sté Atout Viandes entendait notamment y créer une activité de boucherie.

Les époux [D], propriétaires des locaux commerciaux, sont intervenus à l’acte.

Par courriel du 30 novembre 2021, Me [C] a informé la Sté Atout Viandes qu’il avait été contacté par le Crédit Agricole, copropriétaire dans l’ensemble immobilier, pour attirer son attention sur le fait que le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier interdisait l’exploitation d’une telle activité.

Par suite, Me [C] s’est rapproché du Crédit Agricole en vue de débloquer la situation.

Par courriel du 30 mars 2022, Me [C] a avisé les parties qu’au terme des pourparlers engagés, le Crédit Agricole ne souhaitait pas modifier le règlement de copropriété.

C’est dans ce contexte que, par assignation des 09 et 14 décembre 2022, la SAS Atout Viandes a fait assigner M. [M] et la SELARL [C] devant ce tribunal.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 27 novembre 2024, au visa principal des articles 1130, 1112-1, 1240 et 1231-1 du code civil, la SAS Atout Viandes demande au tribunal de :

— la juger recevable et fondée en ses demandes, et y faisant droit ;

— prononcer la nullité de la cession de bail commercial intervenue le 21 octobre 2021 entre elle et M. [M], dressée selon acte notarié de la S.E.L.A.R.L Etude [C] ;

— condamner M. [M] à restituer, par effet rétroactif de l’annulation intervenue, le prix de cession acquitté par elle, soit la somme de 45.000 € avec intérêt au taux légal ;

— juger que M. [M] et la SELARL [C] ont commis une négligence fautive et sont tenus de l’indemniser des préjudices subis ;

— condamner solidairement M. [M] et la SELARL [C] à lui payer les sommes suivantes :

o 25.559,67 € au titre des loyers et charges réglés jusqu’au mois de novembre 2024 inclus ;

o 2.622,77 € au titre des frais de notaire et des frais d’enregistrement acquittés lors des opérations de cession ou, à défaut et à minima, la somme de 1.800 € correspondant aux frais d’acte de vente acquittés ;

o 1.600,04 € au titre des frais d’assurance pour l’année 2022 ;

o 10.000,00 € au titre du préjudice moral et de jouissance ;

— condamner solidairement M. [M] et la SELARL [C] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SAS Atout Viandes soutient principalement que les qualités substantielles recherchées étaient d’exploiter dans les lieux une activité de boucherie-charcuterie, telle que l’acte en prévoyait d’ailleurs la possibilité. Elle précise que le règlement de copropriété ou simplement sa teneur ne lui ont jamais été communiqués avant l’acte, de sorte qu’elle a commis une erreur parfaitement excusable entraînant la nullité de l’acte. Subsidiairement, elle soutient que cette nullité est également encourue à raison du manquement de M. [M] à son devoir d’information précontractuelle, considérant que celui-ci avait nécessairement eu connaissance du règlement de copropriété et qu’en toute hypothèse, débiteur d’un devoir d’information précontractuelle, il lui appartenait de se renseigner. En conséquence, elle sollicite la restitution du prix de vente augmenté des intérêts au taux légal, avec levée du séquestre de 35.000 € constitué par le notaire, précisant qu’elle restituera en contrepartie la jouissance des lieux et les clés du local commercial.

Développant à nouveau son argumentation sur le défaut d’information précontractuelle, elle estime que M. [M] a engagé sa responsabilité délictuelle. Elle expose qu’en agissant comme il l’a fait, le notaire a de son côté méconnu les devoirs et obligations de son état et conclut qu’il a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle. En conséquence, elle explicite et détaille les demandes indemnitaires formulées à l’encontre de l’un et l’autre.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 30 janvier 2024, monsieur [P] [M] demande au tribunal de :

— statuer ce que de droit sur la demande d’annulation de la cession de bail du 21/10/2021 sur le fondement de l’article 1132 du code civil ;

— débouter la SAS Atout Viandes de sa demande d’annulation du même acte fondée sur l’article 1112-1 du code civil ;

— juger que M. [M] n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard de la SAS Atout Viandes ;

— dire, en cas d’annulation de l’acte de cession litigieux, que M. [M] ne pourra être tenu qu’à la restitution de la somme de 10.000 € ;

— débouter la SAS Atout Viandes de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

— juger que la SELARL Etude [C] a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. [M] et,

A titre principal :

— la condamner à lui payer la somme de 45.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier lié à la perte de toute possibilité de céder son droit au bail ;

— dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la demande matérialisée par conclusions du 17/04/2023 ;

A titre subsidiaire :

— condamner la SELARL Etude [C] à lui payer la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier lié à la perte de chance de céder son droit au bail à compter du 21/10/2021 jusqu’au Jugement définitif ;

En tout état de cause :

— condamner la SELARL Etude [C] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— condamner la même à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit de la SAS Atout Viandes ;

— rappeler l’exécution provisoire attachée au Jugement à intervenir ;

— condamner la SELARL Etude [C] ou toute partie succombante à lui payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [M] ne s’oppose pas à la demande en nullité de la cession sur le fondement principal de l’erreur. Il s’oppose en revanche à son prononcé sur le fondement subsidiairement du défaut d’information précontractuelle, ayant ignoré l’interdiction d’exploiter une telle activité, notamment parce que son bail stipulait la possibilité d’exploiter dans les lieux « TOUS COMMERCES ». Il s’oppose aussi au fait de devoir restituer 45.000 €, faisant valoir qu’il n’a perçu que 10.000 € du prix de vente, les 35.000 € restant étant demeurés consignés par le notaire.

Réaffirmant qu’aucun défaut d’information précontractuelle ne peut lui être reproché, M. [M] conteste avoir commis une faute justifiant qu’il soit condamné à indemniser la SAS Atout Viandes, solidairement avec le notaire.

Enfin, il estime que la faute commise par le notaire le prive de la possibilité de revendre son bail dans la mesure où il ne bénéficie désormais plus du droit au renouvellement de celui-ci. Il considère ainsi être privé de la valeur du droit au bail telle que fixée le 21 octobre 2021, dont il réclame paiement, augmenté des intérêts courant à compter des premières conclusions signifiées en ce sens le 17 avril 2023. Subsidiairement, il évoque une perte de chance de trouver un autre acquéreur jusqu’au jugement à intervenir. En toute hypothèse, il fait valoir qu’il subit un préjudice moral qui doit être indemnisé et que la SELARL [C] doit le garantir de toute condamnation prononcée contre lui au profit de la SAS Atout Viandes, la faute commise par le notaire étant l’unique cause du présent litige et de ses conséquences.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 31 janvier 2024, au visa principal des articles 1240 du code civil et l’article 1961 du code général des impôts la S.E.L.A.R.L " Etude [C], société de notaires " demande au tribunal de :

— la recevoir en ses conclusions et l’en dire bien fondée ;

Dès lors,

— constater que les préjudices sollicités par la SAS Atout Viandes sont injustifiés ;

— débouter la SAS Atout Viandes de l’ensemble de ses demandes et prétentions à l’encontre de la SELARL Etude [C] ;

— constater que les préjudices sollicités par M. [M] sont injustifiés ;

— débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes et prétentions dirigées à son encontre ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la partie succombante aux entiers dépens de l’instance ;

— condamner la partie succombante à la somme de 2500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SELARL [C] indique que Me [C] ne conteste nullement l’impossibilité dans laquelle se trouve la SAS Atout Viandes de pouvoir exploiter l’activité voulue dans les lieux.

Elle souligne néanmoins que Me [C] avait obtenu l’accord du Crédit Agricole pour la cession du droit au bail avec changement d’activités au profit de celles de boucherie, sandwicherie, mais que le cédant et le cessionnaire ne sont pas parvenus à s’entendre avec ce copropriétaire sur les modalités pratiques de changement d’activités.

Enfin, elle conteste en les détaillant, les demandes chiffrées articulées contre elle par la SAS Atout Viandes et M. [M] en estimant qu’elles sont infondées en droit comme injustifiées en fait, notamment celles de M. [M], d’une part parce que celui-ci connaissait le règlement de copropriété, d’autre part, parce qu’il conserve la possibilité de revendre son droit au bail et ne justifie ainsi pas d’un préjudice, de sorte que faire droit à ses demandes reviendrait à l’enrichir sans cause.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y lieu, conformément aux dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile, de se référer aux écritures qu’elles ont signifiées par RPVA.

L’affaire a été plaidée le 12 décembre 2024 et placée en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la nullité de la cession de droit au bail

L’article 1132 du code civil dispose que « l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou celles du cocontractant ».

L’article 1133 du même code dispose que « les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie. L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité. »

L’article 1112-1 du même code dispose que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

Enfin, l’article 1178 alinéa 1 du même code dispose qu’un « contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord ».

En l’espèce, il résulte de l’extrait Kbis de la SAS Atout Viandes que celle-ci exerce depuis sa création en 2011 notamment l’activité " par voie de magasin et de marché, de vente par Internet, livraison à domicile, de boucherie, charcuterie, plats préparés, sandwicherie […] « dans son établissement principal. Ce même document révèle que la SAS Atout Viandes a expressément déclaré vouloir exercer à compter du 21 octobre 2021 ces mêmes » activités de boucherie, charcuterie, plats préparés, sandwicherie " dans son établissement secondaire situé [Adresse 5] à [Localité 11].

L’acte notarié du 21 octobre 2021 mentionne :

— page 3, dans l’historique des opérations juridiques afférentes aux locaux commerciaux et spécialement dans la partie relatant le contenu du bail commercial en cours que « Les biens loués sont exclusivement destinés à l’exploitation des activités commerciales suivantes TOUS COMMERCES »,

— page 8, dans son article IX. Intitulé « Préalablement à la cession du droit au bail » que " Monsieur [M] exploitait un café snacking à [Localité 10] dans les locaux loués […] Monsieur [Z] envisage de créer une activité de boucherie à cet emplacement.

C’est dans ces conditions que Monsieur [M] cède à la SAS ATOUT VIANDES dont Monsieur [Z] est le président, uniquement le droit au bail des locaux loués et qu’ensuite de cette cession, Monsieur et Madame [D] ont accepté de restreindre les locaux loués à ceux du rez-de-chaussée en aménageant les modalités financières du bail ".

— page 19, reprenant le nouveau bail immédiatement consenti par les époux [D] à la SAS Atout Viandes, dans un article intitulé « DESTINATION DES LIEUX LOUES » que « Les locaux faisant l’objet du bail peuvent être affectés à toutes activités commerciales et en particulier par (ndlr : comprendre » à « ) l’exploitation d’une activité de boucherie charcuterie, plats préparés et sandwicherie halal ».

L’acte authentique du 10 août 2012, aux termes duquel M. [M] avait lui-même fait l’acquisition du fonds de commerce, mentionne en page 7, dans un paragraphe intitulé « DESTINATION DES LIEUX », que " Les biens loués sont exclusivement destinés à l’exploitation des activités commerciales suivantes TOUS COMMERCES. […] ".

Enfin, le règlement de copropriété établi le 16 novembre 1971 et régissant l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] et [Adresse 3], mentionne en page 15, dans un paragraphe intitulé « Occupation », que " Les locaux du rez-de-chaussée pourront être affectés à usage commercial ou pour l’exercice de professions libérales […]. Sont toutefois interdits les commerces de boucherie, triperie, poissonnerie ".

De ces éléments et spécialement de l’acte litigieux, il résulte que les qualités substantielles expressément convenues entre M. [M] et la SAS Atout Viandes, en considération desquelles M. [M] cédait et la SAS Atout Viandes acquérait le droit au bail des locaux commerciaux concernés, consistaient effectivement dans le fait que la SAS Atout Viandes puisse, sans aléa possible, exploiter dans les lieux notamment l’activité de boucherie : activité que le règlement de copropriété applicable interdisait.

En revanche, rien ne démontre que M. [M] ou la société Atout Viandes ait connu, ni qu’ils auraient dû connaître la teneur du règlement de copropriété. Au contraire, il faut souligner que, malgré l’absence d’obligation en pareille hypothèse, la SAS Atout Viandes et M. [M] s’étaient justement accordés pour confier la matérialisation et la sécurisation de leur accord aux bons soins d’un notaire. Rien ne démontre par conséquent que M. [M] ait failli à son obligation précontractuelle de se renseigner et de renseigner.

Enfin, aucun élément ou argument ne démontre non plus que l’erreur ainsi commise revête un caractère inexcusable au sens des dispositions de l’article 1133 précité.

En conséquence, dans la mesure ou les parties concernées ne sont pas parvenues à la constater par accord, il y a lieu de prononcer la nullité de la cession de droit au bail intervenue entre la SAS Atout Viandes et M. [M], matérialisée par l’acte authentique dressé le 21 octobre 2021 par maître [T] [C], membre de la S.E.L.A.R.L " Etude [C], société de notaires ".

II – Sur les conséquences de la nullité

Aux termes de l’article 1178 alinéa 2 à 4 du code civil :

«  Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. "

Aux termes de l’article 1352-6 du même code « La restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue. »

Aux termes de l’article 1240 du code civil, posant le régime de droit commun de la responsabilité extracontractuelle, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

De ce texte, il résulte que celui qui poursuit la responsabilité d’une partie doit démontrer l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre faute et dommage.

En application de ce même texte, le notaire est tenu à des devoirs qui lui imposent notamment de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il reçoit ou rédige. Il est ainsi tenu d’accomplir toutes les diligences et formalités nécessaires garantissant l’efficacité d’un acte de vente.

A – Sur la restitution du prix, des locaux commerciaux et des clés de ceux-ci

L’acte annulé porte l’indication que " le CESSIONNAIRE a payé le prix ce jour, ainsi qu’il résulte de la comptabilité de l’office notarial […] » ; le prix en question était fixé à la somme de 45.000 €.

Cependant, sur cette somme, M. [M] indique n’avoir perçu que 10.000 € ; le surplus, soit 35.000 €, ayant été conservé par le notaire instrumentaire après que celui-ci a été informé du contenu du règlement de copropriété par le Crédit Agricole.

La SELARL [C] ne conteste pas cette affirmation qui est par ailleurs corroborée par la lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mars 2022, aux termes de laquelle Me [C] écrivait à M. [M] en lui indiquant : « En attendant, je n’ai pas d’autre solution que de consigner les fonds afin d’éviter d’accroître tout potentiel sinistre complémentaire. ». (Pièce M. [M] n° 5)

De ce qui précède, il se déduit que la SELARL [C] a effectivement consigné 35.000 €.

Cette consignation n’ayant plus lieu d’être, la SELARL [C] devra se libérer des 35.000 € entre les mains de M. [M].

Mais en vertu de la nullité prononcée, et en application de l’article 1352-6 précité, M. [M] devra restituer à la SAS Atout Viandes la somme de 45.000 €, augmentée des intérêts au taux légal courant à compter du jugement.

Pour les mêmes raisons, la SAS Atout Viandes devra restituer à M. [M] les locaux commerciaux concernés ainsi que l’ensemble des clés desdits locaux.

B – Sur les responsabilités découlant de la nullité prononcée

1 – Sur les fautes reprochées à M. [M] et la SELARL [C]

— Sur les fautes reprochées par la SAS Atout Viandes à M. [M]

La SAS Atout Viandes reprend sur ce point les mêmes développements que ceux développés à propos de sa demande en nullité.

Or, il a déjà été statué supra qu’aucune faute n’est imputable à M. [M] dans l’erreur ayant conduit à annuler l’acte litigieux.

Ainsi, la SAS Atout Viandes doit être déboutée des demandes qu’elle formule contre M. [M] à ce titre.

— Sur les fautes reprochées par la SAS Atout Viandes et M. [M] à la SELARL [C]

Des éléments qui précèdent, il résulte que Me [C] s’est abstenu de vérifier que le règlement de copropriété permettait d’exercer dans les lieux l’activité voulue, ce nonobstant le fait que celle-ci soit, non seulement rentrée dans le champ contractuel des parties mais encore expressément mentionnée à l’acte rédigé ; ce que la SELARL [C] ne conteste d’ailleurs pas.

Aussi, peu importe la pièce produite par la SAS Atout Viandes sous le n°1, révélant que la SELARL [C] était également intervenue à la rédaction d’un acte précédent, par lequel les époux [D] acquéraient la propriété des murs loués, visant le « règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés ».

Ces éléments suffisent à en conclure que le notaire a failli à garantir l’efficacité de l’opération de cession matérialisée par son acte du 21 octobre 2021.

En conséquence, la faute de la SELARL [C] est caractérisée au sens de l’article 1240 précité.

2 – Sur les préjudices et liens de causalité

Pour tenter d’atténuer les conséquences susceptibles de découler de la faute retenue à son encontre, la SELARL [C] expose que Me [C] a entrepris des démarches en vue d’essayer de faire accepter au Crédit Agricole une modification du règlement de copropriété et produit une correspondance émanant de ce dernier en date du 15 décembre 2021 (pièce du notaire n°2).

Aux termes de cette lettre, le Crédit Agricole indique qu’il " n’émet pas d’objection à la création d’un nouveau commerce au [Adresse 6] à [Localité 10] (37) et ce, en lieu et place du commerce actuel, dès lors notamment que les conditions suivantes soient respectées :

— Mise en place de toutes les mesures nécessaires pour éviter toute nuisance (visuelle, sonore, olfactive),

— Formalisation des accords et conditions entre les parties,

— Respect de toutes obligations sur les mesures de sécurité sanitaire,

— Les travaux seront bien à charge intégrale du propriétaire du nouveau commerce".

En produisant cette lettre, la SELARL [C] laisse entendre que la SAS Atout Viandes et les époux [D], notamment, pourraient être responsables de l’échec des discussions entreprises et, partant, de l’impossibilité définitive d’exploiter l’activité voulue dans les lieux.

Cependant, aucun autre élément du dossier ne vient expliciter ni établir ce moyen, tandis que le courriel adressé le 30 mars 2022 par Me [C] à l’ensemble des personnes concernées par la difficulté (pièce la SAS Atout Viandes n°6) est notamment libellé en ces termes : " Mon Confrère, Maître [E], assistant le Crédit Agricole, vient de m’adresser un courriel aux termes duquel il indique que le crédit agricole ne souhaite pas modifier l’état descriptif de division au règlement de copropriété ".

Aucun élément n’est de nature à établir que la SAS Atout Viandes, ni d’ailleurs M. [M], pourrait avoir eu un rôle causal dans l’échec des négociations entreprises avec le Crédit Agricole, de sorte que rien ne permet d’atténuer les conséquences susceptibles de découler de la faute retenue à l’encontre du notaire.

— Sur les frais d’enregistrement et de mutation exposés par la SAS Atout Viandes

Il est de droit que les frais, taxes et impôts de toute nature perçus par l’administration fiscale à raison d’un acte ultérieurement annulé, notamment pour cause d’erreur, ne constituent pas des préjudices réparables dès lors que leur restitution peut être demandée par l’acquéreur à l’administration fiscale à la vue, notamment d’une décision de justice devenue définitive (Cf. notamment l’article 1961 du code général des impôts et Cass. 1ère Civ. 28 Septembre 2022, n° 20-16.499).

En conséquence, la demande de la SAS Atout Viandes tendant à obtenir restitution des frais d’enregistrement et de mutation sera rejetée.

— Sur les frais et honoraires de notaire, les loyers et les primes d’assurance exposés par la SAS Atout Viandes

La SAS Atout Viandes justifie avoir exposé les dépenses suivantes :

—  1.800,00 € au titre des autres frais et honoraires de notaire (sa pièce 8)

—  25.559,67 € au titre des de loyers (et non au titre de charges, pour lesquelles rien n’est produit) selon décompte arrêté au 14 novembre 2024 (ses pièces 7, 10 à 14)

—  1.985,20 € au titre des primes d’assurance appelées pour le " [Adresse 4] à [Localité 13] " (sa pièce 8)

Ces différentes dépenses ont été exposées de manière inutile par la SAS Atout Viandes à raison de l’impossibilité d’exploiter l’activité voulue dans les lieux et sont toutes la conséquence directe de la faute imputable au notaire.

La SELARL [C] sera donc condamnée à payer à la SAS Atout Viandes l’ensemble des sommes susvisées.

— Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral et de jouissance demandés par la SAS Atout Viandes

Indépendamment de ne fournir aucun justificatif, la SAS Atout Viandes ne fournit aucune explication permettant d’établir ne serait-ce que le principe des deux préjudices qu’elle invoque.

Sa demande sera en conséquence rejetée.

— Sur la perte de valeur du bail de M. [M]

Aux termes de l’article L145-10 alinéa 1 du code de commerce « A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. »

Aux termes de l’article L145-8 du même code " Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre [ndlr : la section 8 est relative à la déspécialisation] doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. "

En l’espèce, de l’acte authentique du 10 août 2012 produit aux débats par M. [M], dont la teneur est d’ailleurs pour l’essentielle reprise par l’acte annulé, il résulte qu’en se portant acquéreur du fonds de commerce exploité dans les lieux sous l’enseigne « Le Café de l’Hôtel de Ville », M. [M] s’est alors vu transmettre le bail commercial attaché à ce fonds ; bail qui a « commencé à courir le 1er juillet 2008 pour se terminer le 30 juin 2017 » et qui, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, a depuis lors fait l’objet d’une tacite prolongation.

Au vu de l’annulation prononcée supra, il est acquis que cette tacite prolongation bénéficie à nouveau à M. [M], du fait que celui-ci se retrouve placé dans la situation qui était la sienne avant le 21 octobre 2021.

Il est également acquis que M. [M] a définitivement cessé toute exploitation de son fonds depuis le 21 octobre 2021 et que depuis lors ledit fonds n’existe plus dans la mesure ou ses éléments corporels (tels que le mobilier) et incorporels (tels que la licence IV – pièce M. [M] n°10) ont été dispersés, ainsi que cela n’est d’ailleurs pas contesté.

Ainsi, M. [M] n’est désormais plus en situation de défendre utilement au congé que peuvent lui délivrer à tout moment les bailleurs, puisqu’il n’est pas situation de bénéficier du droit au renouvellement posé par l’article L145-8 alinéa 2, et qu’il n’est plus en situation de bénéficier du droit au renouvellement posé par l’article L145-8 alinéa 1, ni par conséquent en situation de pouvoir valablement imposer un nouveau cessionnaire aux époux [D].

A ces difficultés d’ordre juridique, s’ajoutent des difficulté d’ordre pratique tenant au fait que les bailleurs ont, consécutivement à leur intervention à l’acte du 21 octobre 2021 et au bail initial souscrit avec la SAS Atout Viandes, repris possession d’une partie des biens jusqu’alors loués à M. [M] (s’agissant d’un water-closet situé en rez-de-chaussée du bâtiment A, de l’appartement de 2 pièces principales, cuisine et salle d’eau situé au 1ère étage du bâtiment A, d’un grenier et de deux mansardes situés au 2ème étage du même bâtiment ainsi que d’un garage situé au rez-de-chaussée du bâtiment B) et que cela réduit encore la possibilité pour lui de céder son bail.

De l’ensemble de ces éléments, il se déduit que M. [M] ne peut désormais utilement céder son droit au bail, a fortiori dans les conditions qui étaient celles du 21 octobre 2021 et qu’il se trouve ainsi privé de la valeur patrimoniale de celui-ci, que le tribunal retient à hauteur de 45.000 € au regard du fait qu’il avait trouvé acquéreur sur cette base ; somme dont la SELARL [C] conteste d’ailleurs le principe mais pas le montant.

Ainsi, sans qu’il soit besoin d’examiner la demande subsidiaire de M. [M], la SELARL [C] sera condamnée à payer à M. [M] la somme de 45.000 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023, date des premières conclusions signifiées en ce sens.

— Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral demandés par M. [M]

Bien que M. [M] ne produise aucune pièce à l’appui de sa demande, il s’explique sur ce point.

Il n’est effectivement pas contestable que ce litige soit pour lui source d’importantes préoccupations, vu sa longueur et ses implications passées comme futures, à l’égard des autres parties comme à l’égard des époux [D] ou encore des différents organismes sociaux dont il dépend ou a dépendu.

Enfin, il a déjà été statué ci-dessus sur les moyens repris ici par la SELARL [C] selon lesquels M. [M] aurait « aggravé son préjudice de » préoccupation « en laissant perdurer cette situation inextricable, alors qu’il aurait pu dès le départ annuler la cession de droit au bail, restituer le prix de vente qui avait été séquestré par le notaire et remettre immédiatement son droit au bail sur le marché ».

En conséquence, la SELARL [C] sera condamnée à payer à M. [M] la somme de 1.500 € en réparation de ce préjudice.

— Sur la demande de M. [M] tendant à être garanti par la SELARL [C] des condamnations prononcées contre lui au profit de la SAS Atout Viandes

Par l’effet de la loi, M. [M] se trouve personnellement redevable à l’égard de la SAS Atout Viandes de la restitution du prix de cession et des intérêts courant sur ce prix à compter présent jugement.

N’explique pas pour quels motifs de droit et de fait il y aurait lieu de condamner la SELARL [C] à le garantir du paiement de ces sommes, M. [M] sera débouté de ses demandes à ce titre.

III – Sur les frais et l’exécution provisoire

A – sur les frais

Perdant son procès, la SELARL [C] sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, il n’est pas inéquitable de laisser à leur charge les frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par la SAS Atout Viandes et M. [M].

En conséquence, la SELARL [C] sera condamnée à payer à chaque partie défenderesse la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

B – Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ».

L’article 514-1 alinéas 1 et 2 du même code dispose que « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. » ; « Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. »

En l’espèce, rien ne justifiant que l’exécution provisoire de droit soit écartée, la SELARL [C] sera déboutée de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la cession de droit au bail des locaux commerciaux dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 11], intervenue entre la SAS Atout Viandes et monsieur [P] [M] et matérialisée par l’acte authentique dressé le 21 octobre 2021 par maître [T] [C], membre de la S.E.L.A.R.L " Etude [C], société de notaires » ;

En conséquence,

ORDONNE à la S.E.L.A.R.L " Etude [C], société de notaires " de se libérer de la partie consignée du prix de vente, soit 35.000 € (TRENTE CINQ MILLE EUROS) entre les mains de monsieur [P] [M] ;

CONDAMNE monsieur [P] [M] à payer à la SAS Atout Viandes, en restitution du prix de l’acte annulé, la somme de 45.000 € (QUARANTE CINQ MILLE EUROS) augmentée des intérêts au taux légal courant à compter du présent jugement ;

ORDONNE à la SAS Atout Viandes de restituer à M. [M] les locaux commerciaux dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Adresse 12], ainsi que l’ensemble des clés afférentes aux dits locaux ;

CONDAMNE la S.E.L.A.R.L " Etude [C], société de notaires " à payer à la SAS Atout Viandes les sommes suivantes :

—  1.800,00 € (MILLE HUIT CENTS EUROS) au titre des autres frais et honoraires de notaire ;

—  25.559,67 € (VINGT-CINQ MILLE CINQ-CENT CINQUANTE-NEUF EUROS ET SOIXANTE- SEPT CENTIMES) au titre des de loyers, selon décompte arrêté au 14 novembre 2024 ;

—  1.985,20 € (MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT CINQ EUROS ET VINGT CENTIMES) au titre des primes d’assurance ;

CONDAMNE la S.E.L.A.R.L " Etude [C], société de notaires " à payer à monsieur [P] [M] la somme de 45.000 € (QUARANTE-CINQ MILLE EUROS), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023, en réparation du préjudice lié à la perte de valeur de son droit au bail ;

CONDAMNE la S.E.L.A.R.L " Etude [C], société de notaires " à payer à monsieur [P] [M] la somme de 1.500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) en réparation du préjudice moral subi ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la S.E.L.A.R.L " Etude [C], société de notaires " aux dépens ;

CONDAMNE la S.E.L.A.R.L " Etude [C], société de notaires " à payer à chacun de la SAS Atout Viandes et monsieur [P] [M] la somme de 2.000 € (DEUX MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé, les jours mois et an susvisés, par décision mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU