TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e HÉRAL (B0174)

M^e LOUIS (P0452)

M^e BLANGY (P0399)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/12554

N° Portalis 352J-W-B7F-CUY6P

N° MINUTE : 4

Assignation du :

05 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CO.RA.CO SARL (RCS de Paris 533 078 564)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Philippe HÉRAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0174

DÉFENDERESSES

S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES (RCS de Paris 442 269 882)

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Jean-François LOUIS de la S.C.P. SOUCHON – CATTE – LOUIS – PLAINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0452

S.A.S.U. AMG GESTION (RCS de Paris 878 095 918)

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître François BLANGY de la S.C.P. CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399

Décision du 12 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/12554 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUY6P

S.A.R.L. MICKAEL CURTIS (RCS de Paris 528 942 485)

[Adresse 6]

[Localité 7]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 16 Décembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Réputé contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2020, la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES a donné à bail commercial à la S.A.R.L. CO.RA.CO SARL (ci-après la S.A.R.L. CO.RA.CO) un local, sis à l’angle du[Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 7] pour une durée de 9 ans à compter du 11 décembre 2020 moyennant un loyer principal annuel de 57.000 euros, aux fins d’y exploiter une activité de "Restauration sans nuisances ; avec possibilité d’utiliser une hotte à charbon actif et ne nécessitant pas l’utilisation d’un conduit d’extraction".

Par acte en date du 10 novembre 2020, la S.A.R.L. CO.RA.CO a conclu avec la S.A.R.L. MICKAEL KURTIS un mandat de recherche exclusif d’une durée de 6 mois, aux termes duquel il était convenu que cette dernière négocierait la location d’un local commercial situé au [Adresse 2], moyennant le versement d’une commission de 21.600 euros TTC en cas de réalisation de l’opération.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 2 février 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] informait la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES que le règlement de copropriété avait été modifié et interdisait l’activité de restauration de l’immeuble et l’enjoignait ainsi d’arrêter tous travaux et de louer le local commercial en vue de l’installation d’un restaurant.

Par courriel en date du 8 février 2021, Monsieur [L] [G], gestionnaire au sein de l’agence ALLIOT IMMOBILIER, confirmait cette situation au gérant de la S.A.R.L. CO.RA.CO et lui proposait un rendez-vous afin que soient prises les mesures qui s’imposent.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 14 avril 2021, la S.A.R.L. CO.RA.CO mettait en demeure sa bailleresse de procéder à la restitution des locaux et de lui restituer toutes les sommes qu’elle lui avait versées depuis son entrée dans les lieux, soit la somme de 56.600 euros.

Par courrier en date du 23 avril 2021, la bailleresse informait le conseil de la locataire qu’elle était d’accord pour résilier le bail à l’amiable et procéder à la restitution des lieux. Elle précisait qu’elle n’était pas responsable de la situation et mettant en cause la responsabilité du syndic de la copropriété.

Par courriel en date du 23 avril 2021, le conseil de la locataire répondait à la bailleresse que la locataire ne disposait d’aucun lien de droit avec le syndicat des copropriétaires et qu’elle n’avait aucune qualité à agir contre lui.

Il n’est pas contesté qu’un protocole de résiliation amiable du bail a été conclu le 6 mai 2021entre la bailleresse et la locataire. Ce protocole prévoyait :

— la résiliation du bail au 6 mai 2021 avec remise des clés par la locataire,

— le remboursement par la bailleresse à la locataire du montant du dépôt de garantie, du loyer et des charges du 1er trimestre 2021,

— la restitution par la bailleresse à la locataire d’un chèque de garantie qui n’avait pas été encaissé.

Le protocole prévoyait également que les parties conservaient « tous leurs droits de recourir à toutes procédures qu’elles jugeraient utiles en réparation des préjudices subies par les deux parties. »

Par acte extrajudiciaire du 5 octobre 2021, la S.A.R.L. CO.RA.CO a assigné la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES devant la présente juridiction, aux fins essentielles de la voir condamner à payer diverses sommes en réparation de son préjudice au titre du manquement à son obligation de délivrance.

La procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 21/12554.

Par acte extrajudiciaire en date des 14 et 21 avril 2022, la S.C.I . SCI CESAR-SAINT -JACQUES a assigné en intervention forcée la S.A.R.L. MICKAEL CURTIS et la S.A.S.U. AMG GESTION.

Cette seconde procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 22/05172.

Par ordonnance en date du 21 juin 2022, le juge de la mise en état prononçait la jonction des deux procédures sous le numéro unique de RG 21/12554.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2024, la S.A.R.L. CO.RA.CO demande au tribunal, aux visas des articles 1719, 1217 et suivants et 1240 du code civil et 514 du code de procédure civile, de :

« - DIRE ET JUGER la SARL CO.RA.CO recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— DIRE ET JUGER que la SCI CESAR-SAINT JACQUES a commis un manquement à son obligation de délivrance du local commercial sis [Adresse 2],

A titre principal :

— CONDAMNER la SCI CESAR-SAINT JACQUES à régler à la SARL CO.RA.CO, en réparation de son entier préjudice, la somme globale de 76.407,75 € à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire :

— CONDAMNER in solidum la SCI CESAR-SAINT JACQUES, la SAS AMG GESTION et la SARL MICKAEL CURTIS à régler à la SARL CO.RA.CO, en réparation de son entier préjudice, la somme globale de 76.407,75 € à titre de dommages et intérêts,

— En toute hypothèse :

— CONDAMNER in solidum la SCI CESAR-SAINT JACQUES, la SAS AMG GESTION et la SARL MICKAEL CURTIS à payer à la SARL CO.RA.CO la somme de 10.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 4 mars 2024, la S.C.I. SCI CESAR -SAINT- JACQUES demande au tribunal, aux visas des articles 331 du code de procédure civile, 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, de :

« Débouter la Société CO.RA.CO de toutes ses demandes ;

Débouter la société SAS AMG GESTION de toutes demandes ;

Condamner solidairement la SARL MICKAEL CURTIS et la SAS AMG GESTION à garantir la SCI CESAR SAINT JACQUES indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de la Société CO.RA.CO. ;

Condamner solidairement la Société CO.RA.CO, la SARL MICKAEL CURTIS et la SAS AMG GESTION aux entiers dépens de l’instance ;

Condamner solidairement la Société CO.RA.CO, la SARL MICKAEL CURTIS et la SAS AMG GESTION à payer à la SCI CESAR SAINT JACQUES une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 1er mars 2024, la S.A.S.U. AMG GESTION demande au tribunal, aux visas de l’article 1240 du code civil, de :

« DEBOUTER la société SCI CESAR SAINT JACQUES, ainsi que toute partie, de toutes leurs demandes formulées à l’encontre de la société AMG GESTION ;

EN TOUT CAS :

CONDAMNER la société SCI CESAR SAINT JACQUES, ou tout succombant, à payer la somme de 5.000 euros à la société AMG GESTION en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société SCI CESAR SAINT JACQUES, ou tout succombant, aux entiers dépens ;

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître François BLANGY pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision."

La S.A.R.L. MICKAEL CURTIS n’a pas constitué avocat.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 4 septembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 16 décembre 2024.

Décision du 12 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/12554 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUY6P

MOTIFS

Sur le manquement à l’obligation de délivrance de la bailleresse

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparation de toute espèce, doit l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations autres que locatives. Le bailleur doit donc prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au preneur d’exploiter les lieux conformément à leur destination y compris à l’égard des tiers. Aucune clause du bail ne peut l’en exonérer en vidant l’obligation de sa substance. Par ailleurs, le bailleur doit prendre toutes les dispositions nécessaires notamment à l’égard du syndicat des copropriétaires dont il est membre et aux décisions duquel il participe.

En l’espèce, le contrat de bail commercial liant la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES à la S.A.R.L. CO.RA.CO a été conclu aux fins d’y exploiter une activité de "Restauration sans nuisances ; avec possibilité d’utiliser une hotte à charbon actif et ne nécessitant pas l’utilisation d’un conduit d’extraction".

Il n’est pas contesté que ce n’est que postérieurement à la conclusion du bail commercial et l’engagement de travaux de rénovation, que la S.A.R.L. CO.RA.CO a été informée que le règlement de copropriété avait fait l’objet d’une modification le 1er août 1991 qui stipule notamment que sont exclus dans le commerce du rez-de-chaussée « les commerces de restauration, dancing, alimentation, débit de boissons (…) ».

L’obligation de délivrance de la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES consistait à livrer à la S.A.R.L. CO.RA.CO des locaux devant servir à l’activité de restauration sans nuisances auxquels ils étaient exclusivement destinés dans le contrat de bail. Or, force est de constater que les locaux ne peuvent être exploités conformément à leur destination compte tenu de l’interdiction d’exercer une telle activité prévue dans le règlement de copropriété.

Dès lors, le manquement de la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES à son obligation de délivrance est caractérisé par le fait qu’elle ne s’était pas assurée que le règlement de copropriété permettait l’exercice de l’activité de restauration dans les locaux loués. Elle ne peut par ailleurs s’exonérer de son obligation de délivrance en indiquant que le syndic de copropriété ne lui a pas adressé le règlement de copropriété à jour de la modification antérieurement à la conclusion du bail.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’activité de restauration n’étant pas autorisée dans les locaux loués, la S.A.R.L. CO.RA.CO s’est ainsi trouvée privée de manière absolue de la faculté d’exploiter son fonds de commerce conformément à sa destination et que la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES a manqué à son obligation de délivrance dès l’origine du contrat de bail et a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la locataire dont les préjudices doivent être réparés.

Sur la réparation des préjudices subis par la S.A.R.L. CO.RA.CO

Sur la commission d’agence et les frais de rédaction de l’acte

La S.A.R.L. CO.RA.CO soutient, qu’à l’occasion de la signature du bail commercial, elle a versé à la S.A.R.L. MICKAEL CURTIS une commission d’un montant de 21.600 euros TTC ainsi que des frais de rédaction d’acte de 2.400 euros TTC prévus au contrat de bail. Elle sollicite à titre principal la condamnation de la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES à lui verser ces sommes et à titre subsidiaire la condamnation in solidum de la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES, de la S.A.S.U. AMG GESTION et de la S.A.R.L. MICKAEL CURTIS de lui verser ces sommes.

La S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES s’oppose à cette demande en soutenant qu’elle ne peut être tenue responsable de la faute commise par la S.A.R.L. MICKAEL CURTIS dans le cadre de ses missions.

La S.A.S.U. AMG GESTION s’oppose également à cette demande en soutenant que la S.A.R.L. CO.RA.CO ne justifie pas avoir régler les sommes sollicitées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, la S.A.R.L. CO.RA.CO produit uniquement un relevé bancaire du mois de décembre 2020 faisant apparaître en débit un chèque d’un montant de 21.600 euros. Néanmoins, elle ne produit aucune pièce permettant de démontrer que ce chèque a été encaissé par la S.A.R.L. MICKAEL CURTIS dans le cadre du contrat de mandat de recherche conclu le 10 novembre 2020. Elle ne produit par ailleurs aucune pièce justifiant du versement de la somme de 2.400 euros TTC au titre des frais de rédaction de l’acte.

Dans ces conditions, la S.A.R.L. CO.RA.CO ne justifiant pas de son préjudice sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de la commission d’agence et des frais de rédaction de l’acte.

Sur les travaux

La S.A.R.L. CO.RA.CO soutient qu’elle a dès la conclusion du bail effectué des travaux d’aménagement pour un montant total de 34.702 euros ; que ces travaux ont apporté une amélioration au local commercial ; qu’elle avait également souscrit un contrat d’assurance multirisque professionnelle pour un montant de 1.405,75 euros TTC correspondant à la première année de contrat. Elle sollicite à titre principal la condamnation de la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES à lui verser ces sommes et à titre subsidiaire la condamnation in solidum de la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES, de la S.A.S.U. AMG GESTION et de la S.A.R.L. MICKAEL CURTIS de lui verser ces sommes.

La S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES n’a pas répondu à ces demandes.

La S.A.S.U. AMG GESTION s’oppose à cette demande en soutenant que ces travaux ont bénéficié à la S.C.I. CESAR-SAINT-JACQUES et que seule la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES en est redevable au titre de l’enrichissement injustifié.

Il n’est pas contesté que la S.A.R.L. CO.RA.CO a effectué des travaux de rénovation dans les locaux loués.

En l’espèce, la S.A.R.L. CO.RA.CO soutient avoir régler les sommes suivantes :

—  5.760 euros d’honoraires d’architecte,

—  624 euros au titre des sondages et tests des conduits d’aération,

—  28.318 euros au titre des travaux de plomberie et de maçonnerie.

S’agissant du contrat d’assurance multirisque professionnelle, la S.A.R.L. CO.RA.CO justifie avoir régler la somme de 1.405,75 euros correspondant à la cotisation de ce contrat pour la période du 11 décembre 2020 au 1er janvier 2022.

Ces sommes ne sont pas contestées par la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES.

Décision du 12 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/12554 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUY6P

Le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance a causé un préjudice à la S.A.R.L. CO.RA.CO en ce qu’elle a engagé des frais de travaux de rénovation dans des locaux qu’elle n’a jamais pu exploiter. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de la S.A.R.L. CO.RA.CO de condamnation de la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES à lui verser la somme de 34.702 euros au titre des travaux réalisés ainsi que la somme de 1.405,75 euros TTC au titre de l’assurance multirisque professionnelle.

Sur la perte de chance de réaliser des bénéfices

La S.A.R.L. CO.RA.CO soutient que l’interdiction d’exercer son activité reçue le 2 février 2021 a anéanti son projet d’installation et l’a contrainte à chercher un nouveau local ; qu’elle n’a trouvé un local que le 8 avril 2021 et qu’elle n’a pu ouvrir son restaurant qu’à compter du 1er juin 2021 ; que cette situation lui a fait perdre deux mois et demi d’exploitation ; que le restaurant litigieux n’ayant jamais pu démarrer son activité, il lui est impossible de chiffrer de façon exacte le manque à gagner subi ; que son précédent restaurant d’une surface équivalente réalisait un bénéfice net mensuel moyen de 2.800 euros sur les années 2017 et 2018 ; qu’elle espérait ouvrir un établissement analogue et de l’exploiter sur le même modèle ; que par analogie il convient de retenir une perte de chance de réaliser un bénéfice net mensuel de 2.800 euros pendant deux mois et demi ; que le restaurant se trouvait implanté dans une zone particulièrement attractive et touristique ; que la perte de chance de réaliser des bénéfices ne saurait être inférieure à 90% de ce montant, soit la somme de 6.300 euros. Elle sollicite à titre principal la condamnation de la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES à lui verser ces sommes et à titre subsidiaire la condamnation in solidum de la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES, de la S.A.S.U. AMG GESTION et de la S.A.R.L. MICKAEL CURTIS de lui verser ces sommes.

La S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES s’oppose à cette demande. Elle soutient que rien ne justifie que le restaurant aurait réalisé un chiffre d’affaires équivalent à celui réalisé par le précédent restaurant ; que la locataire se fonde sur l’avantage qu’elle aurait eu si l’événement s’était réalisé, ce que la jurisprudence refuse de retenir, et non sur la chance perdue ; que la rupture des relations commerciale est intervenue le 2 février 2021, soit moins de deux mois après la signature du bail ; que la locataire a trouvé un local en avril ce qui démontre qu’elle n’a pas eu de grandes difficultés pour trouver un nouvel emplacement pour son restaurant.

La S.A.S.U. AMG GESTION s’oppose également à cette demande. Elle soutient que le dommage dont se plaint la locataire s’analyse en une perte de chance d’avoir pu réaliser un bénéfice ; que la perte de chance n’est jamais équivalente à l’avantage escompté ; que les réclamations indemnitaires de la locataire doivent être ramenées dans de plus justes proportions dès lors que l’ouverture d’un restaurant entraîne nécessairement une période d’adaptation et de recherche d’une clientèle qui n’aurait pas permis à la S.A.R.L. CO.RA.CO de réaliser un chiffre d’affaires équivalent à celui qu’elle réalisait dans son précédent local commercial.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Le préjudice revendiqué par la S.A.R.L. CO.RA.CO s’analyse comme une perte de chance d’exploiter l’activité et d’obtenir un bénéfice. Il n’est pas contesté que la S.A.R.L. CO.RA.CO n’a pas pu exploiter le local commercial litigieux. Elle soutient qu’elle pensait ouvrir le restaurant à la mi-mars 2021 à la suite des travaux de rénovation. Elle soutient avoir trouvé dès le 8 avril 2021 un nouveau local commercial et qu’elle n’a pu ouvrir son restaurant dans le nouveau local qu’à compter du 1er juin 2021. Toutefois, si elle justifie de la conclusion d’un nouveau bail commercial le 8 avril 2021, elle ne justifie pas de la date d’ouverture de son nouveau restaurant. Dès lors, il est justifié d’une privation d’exploiter le restaurant entre la mi-mars 2021 et le 8 avril 2021. Elle a ainsi été privé d’une chance de réaliser un bénéfice sur cette seule période.

Toutefois, comme le soulève justement la S.A.S.U. AMG GESTION, l’ouverture d’un restaurant entraîne nécessairement une période d’adaptation et de recherche d’une clientèle qui n’aurait pas permis à la S.A.R.L. CO.RA.CO de réaliser un chiffre d’affaires équivalent à celui qu’elle réalisait dans son précédent local commercial.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, le préjudice sera justement réparé par l’allocation de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de réaliser un bénéfice. La S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES sera donc condamnée à verser cette somme à la S.A.R.L. CO.RA.CO.

Sur le préjudice moral

La S.A.R.L. CO.RA.CO soutient que l’impossibilité d’exploiter le local et la nécessité de trouver un nouveau local a nécessairement causé un préjudice moral à son gérant.

La S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES s’oppose à cette demande. Elle soutient que le préjudice moral décrit est celui prétendument ressenti par le gérant et non par la société ; que la société a vite retrouver un nouveau local.

La S.A.S.U. AMG GESTION s’oppose également à cette demande. Elle soutient que la locataire ne démontre pas avoir subi un préjudice moral et qu’elle explique simplement que le gérant de la locataire aurait été contrarié par cette situation sans distinction entre les deux sujets de droits pourtant différents.

En l’espèce, force est de constater que la S.A.R.L. CO.RA.CO n’évoque que le préjudice moral subi par son gérant mais ne ne démontre ni l’existence, ni l’étendue du préjudice moral qu’elle allègue la concernant.

Elle sera dès lors déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Conclusion sur les dommages et intérêts

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES sera condamnée à verser à la S.A.R.L. CO.RA.CO la somme de 38 107,75 euros (34.702 + 1.405,75 + 2.000) au titre des préjudice subis.

Sur l’appel en garantie

La S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES sollicite la condamnation solidaire de la S.A.R.L. MICKAEL KURTIS et de la S.A.S.U. AMG GESTION à la garantie de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en ce qu’elle ne lui a pas transmis le règlement de copropriété modifié et que ce dernier ne lui a été communiqué qu’après la conclusion du bail.

La S.A.S.U. AMG GESTION s’oppose à cette demande. Elle soutient que la bailleresse a sollicité la transmission du règlement de copropriété sans exposer l’objet de sa demande ; qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir transmis le règlement modificatif du règlement de copropriété ; que la bailleresse a acquis un local commercial postérieurement au modificatif du règlement de copropriété ; qu’elle ne pouvait en ignorer l’existence alors que ce dernier était annexé à son acte d’acquisition ; que la bailleresse est un professionnel de l’immobilier ; que la bailleresse est à l’origine de son propre préjudice.

Il revient en l’espèce à la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES de démontrer que la S.A.S.U. AMG GESTION et la S.A.R.L. MICKAEL KURTIS ont commis une faute ayant contribué à la réalisation du préjudice de la S.A.R.L. CO.RA.CO.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’en amont de la conclusion du bail commercial, par courriel en date du 18 novembre 2020, la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES et la S.A.R.L. MICKAEL KURTIS ont demandé à la S.A.S.U. AMG GESTION, syndic de l’immeuble du [Adresse 2]) de leur adresser le règlement de copropriété. Il n’est pas contesté que la S.A.S.U. AMG GESTION a adressé le règlement de copropriété en date du 7 septembre 1987 et a omis d’adresser le modificatif au règlement de copropriété du 1er août 1991.

Or, si le règlement de copropriété du 7 septembre 1987 stipulait que les « locaux commerciaux pourront être utilisés pour l’exercice de n’importe quel commerce à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’ensemble immobilier et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit et les odeurs qui seraient dégagées », le règlement modificatif du 1er août 1991 stipule quant à lui que « les locaux commerciaux pourront être utilisés pour n’importe quel commerce à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’ensemble immobilier et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit et les odeurs qui seraient dégagées. Le commerce du rez-de-chaussée ne devra apporter aucune gêne et nuisance à la copropriété, notamment par les odeurs, les bruits et les trépidations (sont notamment exclus les commerces de restauration, dancing, alimentation, débit de boisson, sex-shop ainsi que les commerces utilisant des machines, tels que les commerces de confections de vêtements ».

Il est patent que le contrat de bail conclut le 11 décembre 2020 entre la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES et la S.A.R.L. CO.RA.CO était conforme aux stipulations du règlement de copropriété du 7 septembre 1987 en ce qu’il stipulait que le bail était conclu aux fins d’y exploiter une activité de "Restauration sans nuisances ; avec possibilité d’utiliser une hotte à charbon actif et ne nécessitant pas l’utilisation d’un conduit d’extraction".

Force est de constater que le bail commercial n’aurait pas été conclu si la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES aurait eu connaissance par la S.A.S.U. AMG GESTION de l’existence du modification au règlement de copropriété.

Par ailleurs, nonobstant le fait que lors de l’acquisition du bien, une copie du modificatif au règlement de copropriété ait pu être transmise à la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES, ce qui n’est pas démontré, le syndic de copropriété détenant les archives du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, en vertu de l’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, était tenu de le transmettre à la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES à la suite de sa demande par courriel en date du 18 novembre 2020.

Dès lors, en ne communiquant par la modification au règlement de copropriété à la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES, la S.A.S.U. AMG GESTION a commis une faute ayant contribué à la réalisation des préjudices subis par la S.A.R.L. CO.RA.CO.

En revanche, la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES ne démontre pas que la S.A.R.L. MICKAEL KURTIS ait commis une faute ayant contribué à la réalisation des préjudices subis par la S.A.R.L. CO.RA.CO. Elle sera donc déboutée de sa demande d’appel en garantie de la S.A.R.L. MICKAEL KURTIS.

Dans ces conditions, la S.A.S.U. AMG GESTION sera condamnée à relever et garantir la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES des condamnations prononcées à son encontre au titre de son manquement à l’obligation de délivrance.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES, qui succombe à titre principal, sera condamnée à payer les dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES à payer à la S.A.R.L. CO.RA.CO la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes de la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES et de la S.A.S.U. AMG GESTION au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES à verser à la S.A.R.L. CO.RA.CO SARL une somme de 38 107,75 euros en réparation de ses préjudices,

CONDAMNE la S.A.S.U. AMG GESTION à garantir la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES de la condamnation prononcée à son encontre au titre des préjudices subis par la S.A.R.L. CO.RA.CO SARL,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES de sa demande d’appel en garantie de la S.A.R.L. MICKAEL KURTIS,

CONDAMNE la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES aux entiers dépens,

CONDAMNE la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES à verser à la S.A.R.L. CO.RA.CO SARL la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE la S.C.I. SCI CESAR-SAINT-JACQUES et la S.A.S.U. AMG GESTION de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA