TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Maître Mylène MULQUIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Larissa ANGORA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01841 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AY2

N° MINUTE :

5-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 janvier 2025

DEMANDEURS

Madame [F] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Larissa ANGORA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0291

Monsieur [W] [D] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Larissa ANGORA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0291

DÉFENDERESSE

Madame [U] [M], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Mylène MULQUIN de la SELEURL MULQUIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1525

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience, et de Antonio FILARETO, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2024

Délibéré le 15 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience, et de Antonio FILARETO, greffier lors du délibéré

Décision du 15 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01841 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AY2

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 1er février 2021 à effet du 6 février 2021, Madame [U] [M] a consenti à Madame [F] [Y], un bail meublé à usage d’habitation portant sur un appartement de deux pièces d’une superficie de 30 m2 situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 1190 euros hors charges par mois, outre 60 euros de provision sur charges.

Par avenant du 20 janvier 2022 à effet du 1er février 2022, Monsieur [W] [D] [O] a été adjoint au bail en qualité de colocataire.

Les locataires ont quitté les lieux le 20 septembre 2023, date à laquelle un état des lieux de sortie a été dressé.

Par assignation du 26 janvier 2024, Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] ont fait citer Madame [U] [M] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire appelée à l’audience du 27 mai 2024 a fait l’objet d’un report pour être appelée et retenue à celle du 12 novembre 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O], représentés par leur Conseil, demande aux termes de leurs conclusions en réplique n°3, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Débouter Madame [U] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Juger Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] bien fondés et recevables en leurs demandes :

En conséquence,

Condamner Madame [U] [M] à payer à Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] la somme de 1083,98 euros au titre du solde du dépôt de garantie ;

Condamner Madame [U] [M] à payer à Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] la majoration de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Donner acte à Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] qu’ils se réservent leurs droits à restitution du trop-perçu au titre de la période du 1er février 2021 au 30 juin 2021 ;

5130,63 euros au titre du trop-perçu des loyers en conséquence du dépassement du loyer de référence majoré pour la période du 1er juillet 2022 au 20 septembre 2023 ;

Condamner Madame [U] [M] aux intérêts de retard légaux sur la somme de 5130,63 euros, et ce à compter de l’expiration du délai de huit jours postérieurement à la réception de la mise en demeure du 19 décembre 2023 ;

Condamner Madame [U] [M] à payer à Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’aux frais d’exécution de la décision à intervenir.

Ils soutiennent demander la restitution d’un trop-perçu de loyers suite au dépassement du loyer de référence majoré instauré par l’encadrement des loyers issu de la loi [Localité 4], affirmant que ni le délai de quatre mois fixé par l’article 140V de la loi [Localité 4] ni la saisine préalable de la commission départementale de conciliation ne sont applicables à la présente action, s’agissant d’un excèdent de loyer versé qu’ils réclament au bailleur.

Ils estiment en outre que le bailleur qui a loué les lieux en état d’usage, ne lui permet pas, compte tenu de la vétusté inhérente à une occupation des lieux de trois ans, d’obtenir le remboursement du coût du remplacement des éléments tâchés ou hors d’usage lors de la restitution des lieux.

Madame [U] [M], représentée par son Conseil, demande aux termes de ses conclusions en réponse n°3, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal

Déclarer Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] irrecevables en leur action et en leurs demandes et les en débouter ;

Condamner solidairement Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] à payer à Madame [U] [M] la somme de 2403,50 euros correspondant à un remboursement indu de prétendu trop perçu de loyer, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

A titre subsidiaire,

Débouter Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner solidairement Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] à payer à Madame [U] [M] la somme de 2403,50 euros correspondant à un remboursement indu de prétendu trop perçu de loyer, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

A titre plus subsidiaire, en cas de condamnation de Madame [U] [M] :

Dans l’hypothèse où le tribunal estimerait les demandes des demandeurs recevables et bien fondées,

Octroyer les plus larges délais de paiement à Madame [U] [M],

Dans tous les cas,

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Débouter Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Autoriser Madame [U] [M] à conserver le montant du dépôt de garantie,

Condamner solidairement Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] à payer à Madame [U] [M] la somme de 200,38 euros à titre de solde des réparations locatives,

Condamner in solidum Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] à payer à Madame [U] [M] la somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner in solidum Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] aux entiers dépens.

Elle soutient que l’action est irrecevable pour défaut d’action dans le délai de trois mois à compter de la prise d’effet du bail en application de l’article 140V de la loi [Localité 4], et pour défaut de saisine préalable de la commission départementale de conciliation compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

Elle observe également que les demandeurs avaient expressément renoncé à se prévaloir d’une

demande en diminution du loyer.

Elle estime également être en droit de conserver le dépôt de garantie.

Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action au titre du trop-perçu des loyers en conséquence du dépassement du loyer de référence majoré pour la période du 1er juillet 2022 au 20

L’action de Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] n’est pas fondée sur les dispositions de l’article 140 V de la loi du 23 novembre 2018. Les délais prévus par ce texte ne sont donc pas opposables aux demandeurs et la fin de non-recevoir soulevée de ce chef sera rejetée.

Si les dispositions de l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 (applicable aux logements meublés soumis à la loi du 6 juillet 1989, en application de l’article 140 IV de la loi du 23 novembre 2018 mentionne que la commission départementale de conciliation est compétente pour l’examen des litiges relatifs à l’action en diminution des loyers, cette saisine préalable n’est pas prévue à peine d’irrecevabilité (les dispositions invoquées par le bailleur étant applicables uniquement concernant les contestations relatives au complément de loyer). Aucune fin de non-recevoir ne saurait donc être retenue de ce chef.

Aucun texte n’interdisant aux locataires de demander le remboursement du trop-perçu de loyers sur le fondement de la loi du 23 novembre 2018 après la fin du bail, la demande présentée de ce chef par Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] sera par conséquent déclarée recevable.

Sur la demande de remboursement du trop-perçu :

Selon les dispositions combinées des articles 140 III et IV de la loi du 23 novembre 2018, dans les territoires où s’applique l’encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Un complément de loyer peut toutefois être appliqué au loyer de base tel que pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

L’article 140 V de la loi du 23 novembre 2018 dispose que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties stipule que le montant du loyer mensuel est de 1190 euros hors charges par mois, outre 60 euros de provision sur charges. Aucune mention n’est portée concernant le loyer de référence et le loyer de référence majoré.

Contrairement aux allégations du bailleur, aucun texte n’impose d’entreprendre une action de mise en conformité du bail préalablement à la saisine du tribunal en remboursement du trop-perçu de loyers.

De même, le contrat ne comporte aucun paragraphe type «complément de loyer », de sorte qu’il convient de constater que le bail ne stipule aucun complément de loyer.

Pourtant, la loi exige expressément cette mention qui permet de déterminer les éléments précis envisagés par les parties pour justifier l’application de ce complément de loyer, qui doit être apprécié in concreto selon les particularités du logement et sa situation.

Dès lors, le fait que les caractéristiques du logement auraient pu justifier l’application d’un complément de loyer, ce qui n’est par ailleurs pas démontré, est inopérant.

Il ressort de la page 3 du contrat de bail versé aux débats qu’à la date de celui-ci, le logement situé à [Localité 5] est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral qui est alors celui du 3 juin 2020, fixant le loyer applicable pour la période annuelle de juillet 2020 à juin 2021.

Il ressort de la pièce 28 versée par la bailleresse que cet arrêté préfectoral a été annulé par Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de [Localité 5] du 2 octobre 2023 en ces termes : « l’arrêté du 3 juin 2020 du Préfet de région d’Ile de France, Préfet de [Localité 5], est annulé. Toutefois, sous réserve des actions contentieuses engagées à la date du présent arrêt à l’encontre des actes pris sur son fondement les effets antérieurs à cette annulation doivent être réputés définitifs ».

Le bailleur soutient que l’assignation étant du 26 janvier 2024, donc après l’arrêt du 2 octobre 2023 susvisé, la présente action n‘entre pas dans le cadre de l’exception de rétroactivité et les dispositions d’encadrement des loyers de l’arrêté du 3 juin 2020 sanctionné, ne peuvent s’appliquer au contrat de bail conclu le 1er février 2021.

Toutefois, s’agissant d’un bail meublé d’un an renouvelable par tacite reconduction, celui-ci a été renouvelé le 5 février 2022, selon un nouveau bail soumis à l’encadrement des loyers au titre des arrêtés postérieurs qu’il y a lieu d’appliquer comme suit :

Il ressort des pièces 18-1à 18-3 versées par les requérants que

— concernant la période d’encadrement du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 le loyer de référence est de 30,20 euros le M2

Soit 906 euros de loyer mensuel (30,20 X 30M2) au lieu de 1190 euros, soit 284 euros de dépassement mensuel = 3408 euros sur 12 mois

— concernant la période de référence du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 (loyers non indexés du 1er juillet 2022 au 28 février 2023 = 8 mois), le loyer de référence est de 30,60 euros le M2,

Soit 918 euros de loyer mensuel (30,60 X 30) au lieu de 1190 euros, soit 272 euros de dépassement mensuel= 2176 euros sur 8 mois

— concernant la période de référence du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 (du 1er mars 2023 au 20 septembre 2023 = 6,5 mois), le loyer de référence est de 31,10 euros le M2

Soit 933 euros de loyer mensuel (31,10 X 30M2) au lieu de 1190 euros, soit 257 euros de dépassement mensuel = 1670,50 euros sur 6,5 mois

L’ensemble du trop- perçu sur la période concernée du 1er juillet 2021 au 20 septembre 2023 s’élève à la somme de 7254,50 euros.

En outre, il ne ressort pas de la pièce 6 de la bailleresse que par mail du 8 janvier 2023, les requérants aient expressément, de manière certaine et non équivoque, en toute connaissance de cause et postérieurement à la naissance de leur droit, entendu renoncer à réclamer un trop-perçu des loyers en conséquence du dépassement du loyer de référence majoré, proposant au contraire de discuter de l’augmentation dudit loyer.

Madame [U] [M] ayant remboursé Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] à hauteur de 2403,50 euros, sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 4851 euros, au titre du solde de trop- perçu de loyers pour la période du 1er juillet 2021 au 20 septembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision

Madame [U] [M] sera en outre déboutée de sa demande en remboursement de la somme de 2403,50 euros correspondant au remboursement de trop perçu de loyer.

Vu l’article 1343-5 du Code civil

Compte-tenu de sa situation des créanciers qui ne justifient d’aucune difficulté et de la débitrice, cette dernière étant une personne retraitée de 73 ans aidant son fils reconnu handicapé, ce dont elle justifie en pièces 17 à 19, Madame [U] [M] sera autorisée à s’acquitter de cette somme selon un échéancier de 23 échéances mensuelles successives de 202 euros, la 24ème et dernière échéance mensuelle successives soldant la dette.

Il sera dit que dès le premier incident de paiement non régularisé 15 jours après mise en demeure des créanciers, la déchéance du terme sera aussitôt acquise et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Il sera en outre prévu que le premier versement interviendra dans le mois de la signification de la présente décision, les suivants avant le 10 de chaque mois.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (alinéa 4 dudit article). Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. (alinéa 7 dudit article)

En l’espèce, aux termes du contrat de bail il était reconnu le versement de la somme de 1250 euros à titre de dépôt de garantie.

Dans la mesure où il y a une reconnaissance par les locataires du bien -fondé d’une retenue de 166,02 euros (soit 82,87 euros de taxes d’ordures ménagères, de 50 euros de peinture sol pied de cheminée et de 33,15 euros de rideaux), on ne peut considérer que les états des lieux d’entrée et de sortie son identiques.

Par conséquent, c’est le délai de restitution de deux mois fixé par l’alinéa 3 de l’article 22 précité qui s‘applique.

Le logement ayant été restitué le 20 septembre 2023, le dépôt de garantie aurait dû être restitué au plus tard le 20 novembre 2023.

Il ressort de l’examen du contrat de bail que celui mentionne que des travaux d’amélioration ont été faits au cours des six derniers mois, soit les peintures pour 2700 euros (page 6).

Il ressort de l’observation de l’état des lieux d’entre que l’appartement et ses équipements sont en bon état, voire neufs.

Madame [U] [M] justifie en outre en pièces 22 à 24 avoir fait réaliser à la demande des locataires plusieurs travaux et changement de meubles.

Le constat des lieux contradictoire de sortie versé aux débats décrit la présence dans la chambre d’un impact et d’une rayure profonde sur le mur, la peinture au sol est éclatée à trois reprises.

Dans la cuisine, il est constaté des éclats et dégradations sur la façade du meuble au -dessus de la plaque à induction, laquelle n’entre pas dans le socle prévu à cet effet.

Dans la salle de bain il est vu que la cuvette des toilettes n’est pas fixée (fixations pliées), dans le séjour, une chaise est trouée et une autre tachée.

Il est noté une tache sur le mur à gauche de l’entrée et un léger éclat de peinture.

Au vu de ces éléments, Madame [U] [M] sera autorisée à conserver le solde du dépôt de garantie à hauteur de 1083,98 euros justifié, mais sera déboutée du surplus de sa demande à hauteur de 200,38 euros au titre du solde des réparations locatives qu’elle ne saurait imputer aux locataires.

Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] seront en conséquence déboutés de leurs demandes en restitution du solde du dépôt de garante et de paiement de la majoration légale au titre de sa non restitution en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [M], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à laquelle la partie défenderesse sera condamnée.

Compte-tenu de la nature de l’affaire, l’exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] en demande de remboursement du trop-perçu de loyers ;

CONDAMNE Madame [U] [M] à payer à Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] la somme de 4851 euros, au titre du solde de trop- perçu de loyers pour la période du 1er juillet 2021 au 20 septembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [U] [M] de sa demande en remboursement de la somme de 2403,50 euros ;

AUTORISE Madame [U] [M] à s’acquitter de cette somme de 4851 euros selon un échéancier de 23 échéances mensuelles successives de 202 euros, la 24ème et dernière échéance mensuelle successives soldant la dette ;

DIT que dès le premier incident de paiement non régularisé 15 jours après mise en demeure des créanciers, la déchéance du terme sera aussitôt acquise et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que le premier versement interviendra dans le mois de la signification de la présente décision, les suivants avant le 10 de chaque mois ;

AUTORISE Madame [U] [M] à conserver le solde du dépôt de garantie à hauteur de 1083,98 euros ;

DEBOUTE Madame [U] [M] de sa demande à hauteur de 200,38 euros au titre du solde des réparations locatives ;

DEBOUTE Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] de leurs demandes en restitution du solde du dépôt de garante et de paiement de la majoration légale au titre de sa non restitution en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNE Madame [U] [M] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [U] [M] à payer à Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

DEBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire et qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 15 janvier 2025

le greffier le Président