TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/00281

N° Portalis 352J-W-B7I-C3WXU

N° MINUTE : 3

Assignation du :

29 Décembre 2023

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [U] [J][2]

[2]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Médiateur : [L] [K]

[Adresse 3]

[Localité 9]

JUGEMENT

rendu le 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ILE SAINT LOUIS DECORATION

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

DEFENDEURS

Monsieur [F] [T] [M]

[Adresse 11]

[Localité 12]

Monsieur [G] [V] [M]

[Adresse 5]

[Localité 10]

tous deux représentés par Maître David SEMHOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0100

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 21 Janvier 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé signé le 15 septembre 2005, M. [F] [M] et M. [G] [M] (ci-après les consorts [M]) ont donné à bail renouvelé à la société Ile Saint Louis Décoration un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 7] pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2000 pour se terminer le 28 février 2009.

Ce bail tacitement prolongé a fait l’objet d’un renouvellement pour une durée de neuf ans à effet du 1er juillet 2013 en vertu d’un arrêt de la cour d’appel de Paris du 23 janvier 2019 qui a fixé le montant du loyer annuel renouvelé à la somme de 11.400 euros hors taxes et hors charges.

Par actes de commissaires de justice en date du 28 juin 2023, la société Ile Saint Louis Décoration a fait délivrer aux bailleurs une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2023, à zéro heure.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, les bailleurs ont fait connaître au preneur leur acceptation du renouvellement du bail commercial à la date du 1er juillet 2023, mais ont demandé de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 17.000 euros.

C’est dans ce contexte que par actes de commissaire de justice du 29 décembre 2024, la société Ile Saint Louis Décoration a fait assigner les consorts [M] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le prix annuel du bail renouvelé au ler juillet 2023 à la somme de 13.566,56 euros.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 octobre 2024, la société Ile Saint Louis Décoration demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2023 à la somme annuelle de 13.566,56 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions insérées dans le code de commerce parla loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et le décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014,

— débouter les consorts [M] leurs demandes, fins et prétentions,

— dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [M] aux dépens,

— rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée du 28 novembre 2024 avec accusé de réception du 29 novembre 2024, les consorts [M] demandent au juge des loyers commerciaux de :

À titre principal,

— juger que le prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 doit être fixé conformément aux dispositions de l’article R. 145-11 ;

— fixer à la somme en principal, hors taxes et hors charges, de 17.000,00 euros, le loyer annuel dû par la société Ile Saint Louis Décoration pour le renouvellement du bail portant sur les locaux situés à [Adresse 6], à compter du 1er juillet 2023 ;

— juger que le complément de loyers arriérés produira intérêts au taux légal à compter de la date du mémoire du 30 avril 2024, pour les loyers dus antérieurement, puis à compter de chacune des échéances contractuelles suivantes ;

Subsidiairement,

— désigner tel expert qu’il plaira au juge des loyers commerciaux, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu’elle résulte à la date considérée, des éléments énoncés par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;

— fixer dans ce cas, au montant de 17.000 euros le loyer provisionnel annuel, hors taxes et hors charges, que le preneur devra régler depuis la date d’effet du nouveau bail ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, au vu de l’urgence, s’attachant à la fixation du loyer et au déroulement des opérations d’expertises ;

— réserver dans ce cas, les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux derniers mémoires déposés dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattus à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 janvier 2025 à l’issue de laquelle les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 27 mars 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

En l’espèce, les consorts [M] soutiennent que les locaux sont à usage exclusif de bureaux, de sorte qu’il convient de fixer le loyer à la valeur locative conformément aux dispositions de l’article R145-11 du code de commerce. Ils font valoir qu’en tout état de cause, sont intervenues au cours du bail expiré une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité exercée par la société Ile Saint Louis Décoration, ainsi qu’une modification notable des caractéristiques des locaux et des obligations respectives des parties, de sorte que le loyer doit être déplafonné.

La société Ile Saint Louis Décoration soutient que les locaux loués sont à usage de boutique et conteste tout motif de déplafonnement du loyer.

En l’état des moyens exposés et des éléments versés aux débats au soutien des prétentions des parties, il convient, avant dire droit, de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise demandée à titre subsidiaire par les deux parties.

Cette mesure d’instruction sera ordonné aux frais avancés des bailleurs, qui ont le plus intérêt à voir l’expertise prospérer.

Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de fixer, pendant la durée de l’instance, un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce.

Les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate, par l’effet du congé délivrée le 28 juin 2023, le principe du renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2023,

Avant dire droit au fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur [U] [J]

[Adresse 4]

[Courriel 14] – [XXXXXXXX02]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6] à [Localité 7], et de les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* fournir tous éléments techniques et de fait permettant au juge des loyers commerciaux de se prononcer sur le caractère monovalent des locaux loués, * de donner son avis sur le montant du loyer renouvelé dans l’hypothèse de locaux monovalents et dans l’hypothèse de locaux non monovalents, en recherchant, selon l’une ou l’autre des hypothèses, la valeur locative des lieux loués à la date 1er juillet 2023 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-10 du code de commerce ou la valeur locative, à cette même date, des lieux loués au regard des caractéristiques des locaux, de leur destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1er juillet 2023,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er juillet 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par M. [F] [M] et M. [G] [M] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Localité 10], Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 30 mai 2025 avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 19 juin 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [L] [K]

[Adresse 3]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 13]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 27 mars 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. GUILLARME