TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le : 10/04/2025

à : M^e Christophe BORÉ, Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/04598 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7AG

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [R] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe BORÉ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC19

DÉFENDERESSE

S.A. SOCIETE ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 avril 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/04598 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7AG

Par acte d’huissier en date du 7 avril 2023, madame [R] [G] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris la société ELOGIE SIEMP aux fins de condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à effectuer divers travaux du logement donné à bail dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, à peine d’astreinte de 300 euros par jours de retard,à leur verser 50000 euros au titre de son préjudice de jouissance à leur verser 2 500 euros au titre des frais irrépétibles outres aux entiers dépens.

A l’audience du 10 février 2025, madame [R] [G], représentée par son conseil, dépose des écritures sollicitant le rejet des demandes d’Elogie SIEMP, et relevant l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles au titre du paiement des loyers, le lien étant insuffisant avec les demandes formées dans l’assignation, et, à titre subsidiaire, une compensation avec les demandes indemnitaires, qu’elle formule.

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle être locataire depuis 30 ans, se prévaut de la méconnaissance de sa bailleresse de ses obligations légales et contractuelles et sollicite la réalisation de travaux de remise en état sous contrainte, les importants travaux réalisés par la société bailleresse dans le cadre du projet « réhabilitation loi climat » entamés en mars 2021 n’étant, contrairement à ce qu’avance la société bailleresse, pas achevés, dans son propre logement. Elle explique qu’un document descriptif des travaux et un planning ont, certes, été signés le 27 octobre 2022 après son intervention auprès de la société ELOGIE SIEMP, mais qu’ils n’ont pas été respectés d’après le constat d’huissier fourni. Elle apporte une description des désordres restants. Alors que la société ELOGIE SIEMP a réalisé des travaux, après réception de l’assignation, elle a fait dresser un nouveau procès-verbal d’huissier, en date du 20 juillet 2023, estimant que les travaux n’ont pas tous été effectués, malgré la présentation des factures de ELOGIE SIEMP des 25 juillet 2023 et 23 septembre 2023. Par ailleurs, elle réfute toute responsabilité face aux arguments de la société bailleresse, la société ELOGIE SIEMP se contentant d’affirmer qu’elle aurait manqué à son devoir d’entretien ou qu’elle aurait refusé l’accès à son logement.

La société ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, dépose des écritures et explique que la demanderesse s’oppose, en fait, à l’entrée des ouvriers dans son logement expliquant la durée des travaux et a également refusé un relogement proposé, le temps des travaux. A titre d’illustration, le 3 janvier 2023, la société EBPS s’est vu refuser l’accès à l’appartement, une mise en demeure étant alors envoyée le 6 juin 2023. Faisant suite à cette mise en demeure, la locataire a autorisé l’accès à son appartement, les derniers travaux, conformes à l’engagement pris et signé le 27 octobre 2022 ont été effectués, le constat d’huissier présenté étant antérieur à la finalisation des travaux. Elle rappelle, au demeurant, que les travaux demandés sont purement esthétiques, et relèvent uniquement de l’entretien courant de la locataire. Elle réclame le paiement de la somme de 4676, 63 euros au 6 février 2025, janvier compris.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la réfection complète des murs et plafond ainsi que la dépose et remplacement complet de la faïence ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987, seuls l’étant les menus raccords de peintures et la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de relever que le choix de la demanderesse est de solliciter un forfait global de 50 000 euros comprenant le préjudice de jouissance et le préjudice moral, sans distinction et sans justification précise. Si le préjudice de jouissance est incontestable, force est constater toutefois que l’absence d’éléments permettant de le quantifier tant en termes de durée que d’ampleur des travaux ne permettent pas de l’évaluer. Elle en sera déboutée.

S’agissant du préjudice moral, si celui-ci est incontestable compte tenu de la longueur des travaux et de son âge, celui-ci sera revu à de plus justes proportions, faute de justification d’un lien de causalité entre la situation et les éléments médicaux apportés. La somme de 2000 euros sera accordée.

Par ailleurs, dans le dispositif de ses écritures, la locataire sollicite la réalisation de travaux,

à savoir

— la mise en place de joints sur la partie inférieure de la fenêtre de la chambre et sous la porte de la cuisine,

— la mise en place d’une porte sous évier,

— la mise en peinture de la porte des toilettes et de la chambre

— la mise en place d’une bonde du lavabo

— une prise d’alimentation en électricité dans la salle de bains,

— nettoyage du carrelage de la cuisine et remplacement du carreau cassé

— réfection du parquet de l’entrée

Elle se prévaut d’un constat d’huissier du 20 juillet 2023 pour solliciter ces travaux.

La société ELOGIE SIEMP fait valoir qu’une partie des travaux a déjà été réalisés, tel que cela ressort des factures fournies à l’audience postérieures au constat d’huissier, à savoir les travaux liés à la mise en place de joints ainsi qu’à la peinture. La société défenderesse ajoute qu’elle ne justifie pas d’un carreau cassé mais d’un carreau tâché, ce qui ne nécessite pas le remplacement de ce carreau, et précise que l’entretien du parquet relève de l’entretien courant du locataire.

Il ressort de la comparaison entre la facture du 23 septembre 2023 et les éléments relevés par le constat d’huissier du 20 juillet 2023 que les travaux de cuisine ont été faits, puisque le carrelage a été remplacé, le constat indiquant «  il manque un morceau de plinthe carrelée » et la facture relevant que le travail de «  reprise de plinthe » est effectuée, de même qu’ont été réalisés les travaux de peintures, conformément également à la facture présentée. Le constat d’huissier ne relève pas de travaux de nettoyage à faire au niveau du carrelage, comme le sollicite la locataire.

Le constat d’huissier relève que « sous la porte, il n’y a aucun placard fermé par une porte ». Pour autant, la locataire ne précise pas en quoi l’absence de cet élément crée un préjudice de jouissance. Il n’a pas été constaté d’absence de bonde de lavabo, ni d’absence de prise d’alimentation dans la salle de bains, cette pièce n’ayant pas fait l’objet de description par l’huissier dans son constat.

Le seul élément restant à faire est la réfection du parquet de l’entrée, qui nécessite un ponçage, les tâches observées résultant effectivement des travaux précédemment réalisés, la société ELOGIE SIEMP sera ainsi condamnée à procéder à la réfection du parquet de l’entrée, avec astreinte, conformément au dispositif.

La demande reconventionnelle au titre des loyers est recevable, cette obligation relevant de l’obligation contractuelle de la locataire, cette dernière ayant soulignée une inexécution contractuelle également de sa bailleresse. Elle sera condamnée à payer la somme de 4676, 63 euros, non contestée, pour la dette de loyer due, mois de janvier 2025 compris.

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Sur les mesures accessoires

La société ELOGIE SIEMP est condamnée aux dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros leur sera donc allouée, au paiement de laquelle les bailleurs seront condamnés.

La décision est assortie de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DIT que la demande au titre du paiement des loyers est recevable

CONDAMNE ELOGIE SIEMP à verser Madame [R] [G] la somme de 2000 euros au titre de leur préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [G] de sa demande au titre du préjudice de jouissance

CONDAMNE Madame [G] à payer la somme de 4676, 63 euros à ELOGIE SIEMP

ORDONNE la compensation des sommes

CONDAMNE la société ELOGIE SIEMP à procéder aux travaux de réfection du parquet dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ;

ASSORTIT cette obligation de faire d’une astreinte, provisoirement fixée à 30 euros par jour de retard et ce sur une durée de 6 mois ;

INVITE ELOGIE SIEMP à donner les propositions de dates d’intervention des entreprises mandatées par elle avec un délai de prévenance de 10 jours et invite ces derniers à laisser l’accès à leur logement à ces dernières ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE ELOGIE SIEMP à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE ELOGIE SIEMP aux dépens d’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection