TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 25/51574 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CH7

N° : 6

Assignation du :

21 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 juillet 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS, [Adresse 2]

représenté par son syndic la Société CABINET [T]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par M^e Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS – #A0551

DEFENDERESSE

S.A.S FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS – #C2472

DÉBATS

A l’audience du 4 juin 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

Par une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Adresse 1] -soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis – en date du 13 novembre 2024, la société par actions simplifiée [T] SAS – exerçant sous le nom commercial Cabinet [P]) a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble aux lieux et place de la société par actions simplifiée FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE.

Par exploit délivré le 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (ci-après : le syndicat des copropriétaires) a attrait la société FONCIA PARIS RIVE DROITE devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins d’obtenir, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi n°65-557, la remise de certains documents afférents à la copropriété.

A l’audience du 4 juin 2025, la partie demanderesse s’est oralement référé aux prétentions et moyens formulés dans ses conclusions déposées et visées par le greffier, maintenant certaines demandes de remise.

Dans ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 4 juin 2025, la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE sollicite le rejet de toutes les demandes adverses et la condamnation du demandeur aux dépens de l’instance.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures des parties déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande de remise de documents

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

“ En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.”

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir.

La juridiction ne peut ordonner la production de documents que pour autant que ces éléments se trouvent en possession de la partie envers laquelle la demande est formée. Le litige relatif à l’impossibilité d’une défenderesse de produire un document qu’elle indique ne pas détenir se déplaçant, le cas échéant, sur le terrain de la responsabilité qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 13 novembre 2024 a désigné la société [T] SAS en qualité de syndic, en remplacement de la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE.

Par courriers recommandés dont il a été accusé réception les 17 décembre 2024 et 17 janvier 2025, la société [T] SAS a sollicité la remise de la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires et l’ensemble des documents et archives de la copropriété.

La société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE a transmis divers documents en cours d’instance ; elle affirme par ailleurs ne pas être en possession de certains autres, certains n’existant pas et d’autres ayant été égarés.

Il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « donner acte » ou « retenir » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en réalité un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Dans ses dernières écritures soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires sollicite la remise sous astreinte des éléments suivants :

— les dossiers sinistres ;

— les dossiers administratifs des travaux et la liste des travaux et opérations courantes en cours comprenant notamment les marchés signés, les ordres de service, les correspondances éventuelles et les procès-verbaux de réception ;

— les dossiers de procédure et plus particulièrement le dossier de procédure relatif à Monsieur [I] ;

— le registre des procès-verbaux d’assemblée générale depuis la mise en copropriété de l’immeuble ;

— la remise d’une attestation de non-recours relative à chacune des assemblées générales tenues durant la durée des fonctions de la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE ;

— le modificatif à l’état descriptif de division qui a créé le lot n°444 et plus généralement tous les documents visés par l’article 18-2 de la loi n°65-557.

En premier lieu, la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE soutient que les pièces suivantes n’existent pas :

— le dossier sinistre ;

— les dossiers des travaux ;

— les dossiers de procédure.

Aucun élément versé aux débats ne corrobore l’existence d’un dossier sinistre, de sorte que la demande de remise d’un tel dossier sera rejetée.

S’agissant des dossiers travaux, le demandeur se réfère à un état des travaux établi par la société [T] SAS à la fin de l’année 2024, mentionnant le vote de divers travaux entre 2020 et 2024, incluant des travaux de réfection et de mise en conformité de l’installation électrique représentant un coût de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Au regard de la nature et de l’importance de ces travaux, il est vraisemblable qu’un dossier travaux ait été créé, comprenant à tout le moins les contrats signés et les ordres de service passés pour leur exécution. Toutefois, la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE affirme ne pas avoir retrouvé de documents relatifs à ces travaux.

Dès lors que l’existence de tels documents est établie et que la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE en a nécessairement été en possession, il convient de la condamner à les remettre à la société [T] SAS.

S’agissant des dossiers de procédure, le syndicat des copropriétaires produit un courrier adressé par son avocat à Monsieur [I], faisant état de la radiation de la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires à son encontre devant le tribunal d’instance de Paris 7ème arrondissement, par jugement du 8 avril 2008. la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE affirme qu’il n’existe pas de dossier de procédure et précise qu’aucune procédure n’a été engagée contre Monsieur [I] depuis 2008. Pour autant, il ne réfute pas qu’une procédure ait été intentée contre ce copropriétaire et se soit clôturée par une radiation.

Dès lors que l’existence à tout le moins d’une procédure judiciaire engagée alors que la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE était syndic de l’immeuble est établie, il convient de condamner la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE à remettre les documents afférents à cette procédure.

En deuxième lieu, la société FONCIA PARIS RIVE DROITE affirme détenir le registre des procès-verbaux d’assemblée générale depuis 2003, date de sa désignation en qualité de syndic. Les archives d’une copropriété étant portables et non quérables, la défenderesse sera condamnée à remettre ce registre au demandeur. S’agissant des procès-verbaux d’assemblée générale antérieurs à 2003, elle affirme ne pas être en leur possession, ce que n’infirme aucun élément versé aux débats. Aussi le syndicat des copropriétaires sera-t-il débouté de sa demande à ce titre.

En troisième lieu, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse à lui communiquer une attestation de non-recours relativement à toutes les assemblées générales de copropriété depuis 2003. Toutefois, il est rappelé que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l 'ancien et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier d’établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement, même s’il le devait. Aussi la demande sera-t-elle rejetée.

En quatrième lieu, le syndicat des copropriétaires sollicite le modificatif à l’état descriptif de division qui a créé le lot n°444, la pièce communiquée relativement à cet acte par la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE étant une attestation rectificative relative audit acte, que la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE affirme ne pas posséder. Eu égard à la difficulté de se faire délivrer une copie dudit acte après expiration de son mandat de syndic, il convient de rejeter la demande de la société [T] SAS à ce titre.

Enfin, la demande relative à « tous les documents visés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 » revêt, par sa généralité, un caractère indéterminé, de sorte qu’il ne saurait y être fait droit.

Aux fins d’assurer l’exécution de la présente décision, la condamnation de la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE à remettre les documents seront assorties d’une astreinte, selon des modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

L’article 18-2 de la loi n°65-557 dispose, en son dernier alinéa :

« Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

En l’espèce, il est constant que de nombreux documents et pièces que la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE était tenue de remettre au nouveau syndic de l’immeuble sis [Adresse 5] n’ont été communiqués qu’en cours d’instance, et que certains autres n’ont pas été communiqués, notamment en raison de leur perte par la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable que le retard dans la transmission de certaines pièces et archives de la copropriété, nonobstant l’écoulement du délai imparti par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 engendre pour le syndicat des copropriétaires des difficultés d’administration courante. Il est par ailleurs évident que la perte de documents va imposer au nouveau syndic la réalisation de démarches en vue de reconstituer certains dossiers afférents à la copropriété.

L’existence d’un préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, résultant du retard dans la transmission des documents et archives et de la perte de certaines d’entre elles, apparaît incontestable. Aussi sera-t-il alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre provisionnel à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Dès lors qu’il est partiellement fait droit aux prétentions de la partie demanderesse, il convient de condamner la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE aux dépens, dont la distraction sera ordonnée en application des dispositions de l’article 699.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse le montant des frais irrépétibles. Il y aura lieu de lui allouer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE de remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, les pièces suivantes :

— les dossiers afférents aux travaux listés dans « l’état des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024, comprenant tous contrats signés, tous ordres de service, toute correspondance éventuelle et tout procès-verbal de réception le cas échéant ;

— le dossier afférent à la procédure ayant opposé le syndicat des copropriétaires à Monsieur [I] et ayant donné lieu à un jugement de radiation du tribunal d’instance du 7ème arrondissement de Paris ;

— le registre des procès-verbaux d’assemblée générale depuis 2003 ;

ce sous astreinte provisoire de cinquante euros (50 euros) par jour de retard à compter du trentième jour suivant la signification de la présente décision, l’astreinte courant pendant trois mois ;

Rejetons le surplus des demandes de remise de pièces ;

Condamnons à titre provisionnel la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], la somme de cinq cents euros (500 euros) à titre de dommages intérêts ;

Condamnons la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de trois mille euros (3000 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE aux dépens ;

Autorisons Maître Laurence LECLERCQ-DEZAMIS à recouvrer d’avance ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10], le 23 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Marie-Hélène PENOT