TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Mai 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 25 Mars 2024

GROSSE :

Le 27/05/24

à M^e DEIRMENDJIAN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27/05/24

à M^e JAHIER

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03208 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3L66

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [A], [F], [V] [I]

né le 09 Juillet 1979 à [Localité 6], domicilié : chez SAS REGIS IMMOBILIERE ICIMA, [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphanie DEIRMENDJIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [M]

né le 12 Novembre 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [G] [T]

née le 24 Décembre 1995 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE

— 

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2020, à effet du 1er novembre 2020, la SCI [Adresse 3] REAL ESTATE a donné à bail à Monsieur [K] [M] et Madame [G] [T] un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 399 euros, outre 10 euros de provision sur charges.

Le bien a été cédé à Monsieur [A] [I] par acte authentique du 26 mai 2021.

Alléguant un non-paiement des loyers et charges, Monsieur [A] [I] a, par exploit de commissaire de justice du 1er février 2023, fait délivrer à Monsieur [K] [M] et Madame [G] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.408,62 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 avril 2023, dénoncé le 25 avril 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [A] [I] a fait citer Monsieur [K] [M] et Madame [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;ordonner la séquestration des meubles garnissant le bien loué aux frais, risques et périls de Monsieur [K] [M] et Madame [G] [T] ;les condamner à lui verser la somme de 2.699,30 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 7 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et des charges et ce à compter du jugement et jusqu’à la complète libération des lieux ;les condamner au paiement de la somme de 850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 25 mars 2024, à laquelle l’affaire est appelée et retenue, Monsieur [A] [I], représenté par son avocat, a déposé des conclusions en réplique, soutenues oralement, aux termes desquelles il actualise le montant de sa créance à la somme de 7.634,01 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 12 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Il demande également la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 1.200 article au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse aux moyens de Madame [G] [T], Monsieur [A] [I] soutient que celle-ci ne rapporte nullement la preuve d’avoir informé l’agence immobilière ICIMA, ès-qualité de mandataire, de son déménagement et que de ce fait, elle doit être tenue solidairement redevable de la dette locative, conformément à l’article 14 du contrat de bail. Il ajoute que l’article 3-10° de la loi du 6 juillet 1989 ne tire aucune conséquence de l’absence d’information au locataire de la cession du bien. Il conclut au rejet de l’intégralité des demandes de Madame [G] [T].

Madame [G] [T], représentée par son avocat, dépose des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle demande:

— à titre liminaire, de déclarer Monsieur [A] [I] irrecevable à agir faute de pouvoir se prévaloir de sa qualité de propriétaire bailleur ;

— à titre principal, de déclarer nul le commandement de payer du 1er février 2023 ;

— le débouter;

— le condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article du code de procédure civile et de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, outre les dépens ;

— à titre subsidiaire, juger que Madame [G] [T] sera redevable uniquement de la somme de 818 euros ;

— lui octroyer les plus larges délais de paiement ;

— juger n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, et statuer sur les dépens ;

— à titre infiniment subsidiaire, condamner Monsieur [K] [M] à la relever et garantir de toute somme mise à sa charge ;

— lui octroyer les plus larges délais de paiement ;

— juger n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, et statuer sur les dépens.

— en tout état de cause, lui octroyer les plus larges délais de paiement ;

— débouter Monsieur [A] [I] de sa demande d’expulsion dirigée à l’encontre de Madame [G] [T] et de sa demande en fixation d’une indemnité d’occupation ;

— juger n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, et statuer sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [G] [T] explique s’être séparée de Monsieur [K] [M] et avoir quitté les lieux loués en septembre 2021. Elle allègue en avoir informé le bailleur oralement. Elle ajoute avoir modifié sa situation auprès de la CAF en décembre 2021 et soutient que, ces informations étant consultables par le bailleur, le requérant était en mesure de savoir qu’elle avait quitté les lieux. Elle expose, au visa des articles 3 et 10° de la loi du 6 juillet 1989, que la cession du bien loué ne lui a pas été dénoncée, et qu’il ne peut en conséquence pas lui être reproché d’avoir informé le mauvais gestionnaire. Elle fait valoir que le commandement de payer est irrégulier au motif qu’il a été délivré à son ancienne adresse. Subsidiairement, elle expose que seule la somme de 818 euros correspondant à la dette arrêtée au 31 septembre 2021, date à laquelle elle allègue s’être installée avec Monsieur [R] [O], peut lui être imputée. Elle ajoute avoir régularisé une convention de divorce datée du 30 novembre 2022 et que la solidarité ne peut donc être appliquée. A titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir que la dette correspond à une jouissance exclusive des lieux par Monsieur [K] [M], qu’il doit en conséquence la relever et garantir des sommes mises à sa charge. En tout état de cause, sur l’expulsion, elle fait valoir que la demande dirigée à son encontre est sans objet dans la mesure où elle n’occupe plus les lieux. Sur la demande en paiement, elle fait état, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de sa situation financière et familiale.

Monsieur [K] [M], cité par acte remis à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience.

La décision est mise en délibéré au 27 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Le défaut de comparution de Monsieur [K] [M] n’empêche pas qu’il soit statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, en application de l’article 472 du Code de procédure civile.

Sur le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action pour défaut de qualité à agir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code précise que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Par ailleurs, l’article 3 alinéa 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

Il est de jurisprudence constante qu’aucune sanction n’est attachée à ce texte et que cette information relative au chagement de bailleur peut être donnée à l’occasion d’un congé signifié par le nouveau bailleur au locataire et qui est opposable à ce dernier même s’il n’avait pas eu connaissance auparavant de ce changement.

En l’espèce, Monsieur [A] [I] produit un bail signé le 19 octobre 2020 portant sur un appartement sis [Adresse 1] conclu entre d’une part, la SCI [Adresse 3] REAL ESTATE et d’autre part, Monsieur [K] [M] et Madame [G] [T], ainsi qu’un acte de vente daté du 26 mai 2021 aux termes duquel il est devenu propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] comprenant notamment le logement litigieux dont il est d’ailleurs précisé dans l’acte de vente qu’il est loué à Monsieur [K] [M] et Madame [G] [T].

En outre, le commandement de payer visant la clause résolutoire comporte l’indication de l’identité de Monsieur [A] [I] en qualité de nouveau bailleur « intervenant aux droits de la SCI [Adresse 3] REAL ESTATE ». Il est également mentionné les coordonnées de la société ICIMA IMMOBILIER, ès-qualité de mandataire de M. [I].

Si Madame [G] [T] allègue que lorsque le commandement lui a été notifié, elle avait quitté les lieux depuis plusieurs mois, il sera relevé qu’elle échoue à rapporter la preuve du congé délivré au bailleur conformément aux règles de formalisme édictées à peine de nullité du congé par les dispositions de l’article 15- I alinéa 17 de la loi du 6 juillet 1989 qui imposent que le congé soit notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou signifiée par exploit de commissaire de justice.

Il en résulte que Madame [G] [T] ne peut se prévaloir du défaut de signification du changement de propriétaire pour soutenir que l’action de Monsieur [A] [I] à son encontre est irrecevable. La demande de ce dernier sera donc déclarée recevable.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits litigieux, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 1er février 2023 respecte les conditions de forme précitées. En outre, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 avril 2023, soit deux mois avant l’audience du 31 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce.

Madame [G] [T] allègue que le commandement de payer lui a été notifié à l’adresse du logement litigieux alors qu’elle avait quitté les lieux depuis plusieirs mois. Cependant, elle ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle avait notifié sa nouvelle adresse au bailleur ni délivré congé dans les formes precrites par l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Son moyen donc infondé.

La demande est donc recevable.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur du 1er septembre 2019 au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 19 octobre 2020 contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges (stipulation 15).

Monsieur [A] [I] justifie de la cessation des paiements du loyer et des charges par Monsieur [K] [M] et Madame [G] [T] depuis le mois de juin 2021. Il a fait délivrer le 1er février 2023 un commandement de payer la somme de 2.408,62 euros en principal, visant la clause résolutoire, selon décompte joint.

Il ressort du décompte arrêté au 12 mars 2024 qu’au cours des deux mois qui ont suivi, Monsieur [K] [M] et Madame [G] [T] ne se sont pas acquittés des sommes dues au titre des loyers et charges impayés.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en conséquence réunies à la date du 1er avril 2023 et il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il résulte de la combinaison des dispositions des articles 220 et 262 du code civil que les époux demeurent cotitulaires du bail jusqu’à la transcription du jugement de divorce ou de la convention de divorce en marge des registres de l’état civil, et sont tenus solidairement au paiement des loyers jusqu’à cette date. En revanche, la cotitularité cesse lorsque le bail prend lui-même fin et celui qui s’est maintenu indûment dans les lieux après que le bail ait été résilié par application d’une clause résolutoire ne peut donc obtenir la condamnation solidaire du conjoint au paiement de l’indemnité d’occupation. Il s’agit d’une dette qui incombe au seul occupant effectif des lieux

Par ailleurs, aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 alinéa 1er du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, Madame [G] [T] ne justifiant pas de la transcription sur les registres de l’état civil de la convention de divorce signée le 30 novembre 2022, elle sera tenue solidairement du paiement l’arriéré locatif jusqu’au 1er avril 2023, date de la résiliation de plein droit du contrat de bail, soit à la somme de 2.699,30 €, échéance de mars 2023 incluse, selon décompte joint.

Madame [G] [T] et Monsieur [K] [M] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er février 2023 sur la somme de 2.208,62 € et à compter de la notification de la présente décision pour le surplus. Compte tenu des développements précédents et de l’absence de congé donné par Madame [G] [T], il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande aux fins de garantie par Monsieur [K] [M].

En revanche, Monsieur [K] [M] sera condamné seul au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 426,34 euros au total correspondant au terme applicable à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement de la loi du 6 juillet 1989 et sur la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur du 1er septembre 2019 au 29 juillet 2023, dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En outre, en application de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que compte tenu du montant de la dette et de l’absence de revenus de Madame [G] [T], celle-ci se trouve dans l’impossibilité de régler la dette locative. Il ne pourra donc être fait droit à sa demande au regard des dispositions précitées.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [M], Madame [G] [T] ayant quitté les lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1], selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [M] et Madame [G] [T], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum les entiers dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Monsieur [K] [M] et Madame [G] [T] in solidum à payer à Monsieur [A] [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement ; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [A] [I] recevable en ses demandes,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu entre Monsieur [A] [I] d’une part, et Monsieur [K] [M] et Madame [G] [T] d’autre part, concernant l’appartement sis [Adresse 1], au 1er avril 2023,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [M] de libérer l’appartement sis [Adresse 1], et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [A] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 1], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [K] [M] à verser à Monsieur [A] [I] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 426,34 euros, ce à compter du 2 avril 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au requérant,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [M] et Madame [G] [T] à payer à Monsieur [A] [I] la somme de 2.699,30 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2023, échéance de mars 2023 incluse, avec intérêt au taux légal non majoré sur la somme de 2.408,62 à compter du commandement de payer du 1er février 2023 euros, et pour le surplus à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [K] [M] et Madame [G] [T] in solidum aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [K] [M] et Madame [G] [T] in solidum à payer à Monsieur [A] [I] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE