TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/03400 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZKJK

N° MINUTE : 5

Assignation du :

21 Février 2023

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e LOPEZ et M^e DREYFUS

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. TESBA

[Adresse 5]

[Localité 13]

représentée par M^e Franck LOPEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0934

DEFENDERESSE

S.A.S. [N]

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par Maître Lucas DREYFUS de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0139

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 01 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 4 avril 1996, la SCI Tesba a donné à bail commercial en renouvellement à la SAS [N], divers locaux sis [Adresse 1] dans le 14ème [Adresse 14] à [Adresse 15], pour une durée de 9 ans à compter rétroactivement du 1er octobre 1994 avec échéance au 30 septembre 2003. Le bail est en tacite prolongation depuis ladite échéance.

La destination est la suivante: commerce de lingerie, bonneterie, tricots, confection, prêt-à-porter et articles de [Localité 16].

Par exploit d’huissier du 17 septembre 2021, la SCI Tesba a fait délivrer à la SAS [N] un congé pour mettre fin au bail le 30 juin 2022, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 20.000 euros.

La SAS [N] a confirmé son accord de principe sur le renouvellement du bail, tout en s’opposant à la fixation du loyer au montant demandé par la SCI Tesba.

Par exploit du 21 février 2023, la SCI Tesba a fait assigner la SAS [N] aux fins substantielles de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à 20.000 euros en principal à effet du 1er juillet 2022.

Par jugement du 8 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 2], à compter du 1er juillet 2022 ;

— dit que le loyer du bail renouvelé n’est pas soumis à la règle du plafonnement prévue par l’article L.145-34 du code de commerce ;

— avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert Monsieur [X] [F] aux fins de rechercher la valeur locative des lieux pris à bail à la date du 1er juillet 2022.

L’expert a déposé son rapport le 20 septembre 2024.

Par mémoire en ouverture de rapport notifié le 18 juillet 2025, la SCI Tesba demande au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme de 25.927 euros hors taxes et hors charges.

Par mémoire en ouverture de rapport dont la notification n’est pas justifiée mais n’apparaît pas contestée, la SAS [N] demande au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme de 14.427 euros hors taxes et hors charges.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 1er octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

Le 21 novembre 2025 Monsieur [V] [N] a transmis au greffe du juge des loyers commerciaux quatre mémoires personnels communs à la présente instance et à l’instance enrôlée sous le numéro RG 23/3399.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que par jugement du 8 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2022. Il a en outre, jugé que le prix de chacun des baux renouvelés doit être fixé à la valeur locative en application de l’article R.145-11 du code de commerce.

Sur la recevabilité des mémoires personnels transmis par Monsieur [V] [N]

Il résulte de l’article R.145-26 du code de commerce que les mémoires sont signés par les avocats des parties, ce dont il faut déduire que la représentation est obligatoire et que les personnes représentées par un avocat ne peuvent transmettre de mémoires personnels. Au surplus, le juge des loyers commerciaux n’a autorisé aucune communication d’écritures ou de pièces nouvelles pendant le temps du délibéré.

En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevables les quatre mémoires personnels de Monsieur [V] [N] reçus le 21 novembre 2025.

Sur la valeur locative des locaux

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Sur les caractéristiques des locaux

L’expert judiciaire non contesté sur ce point relève que les locaux sont établis dans la portion comprise entre la [Adresse 17] (métro Alésia distant de 600m) et la [Adresse 21]. Cet axe de circulation important dessert un secteur à dominante résidentielle avec commerces de proximité et de service, et connaît une commercialité variable.

La meilleure portion (avec enseignes) est celle située à partir de la [Adresse 17] jusqu’à la [Adresse 22]. Les locaux considérés sont établis après la [Adresse 22], et à égale distance de la [Adresse 21].

Le quartier environnant associe habitat collectif au sein de la grande cité, et immeubles haussmanniens. Les commerces à proximité des locaux sont : une boulangerie-pâtisserie, une agence immobilière, un caviste, un hôtel d’apparence très modeste sans effet d’enseigne -sur photographie- et une agence bancaire.

L’expert rapporte qu’à compter de juillet 2020 la portion de la [Adresse 19], où sont situés les locaux pris à bail, a été mise en sens unique, sauf pour les vélos qui peuvent circuler dans les deux sens. Des places de stationnement ont également été neutralisées.

L’expert indique que l’emplacement est caractérisé par :

— un axe de circulation à sens unique sans possibilité de stationnement aérien est peu favorable au chaland de passage, les métros desservant la [Adresse 19] étant éloignés de 450m ([Localité 18]) à 600m (Alésia) ;

— un environnement commercial d’intérêt local, et sans boutique côté pair, en raison de la présence d’un établissement scolaire (sans intérêt particulier pour le chaland) ;

— une clientèle résidentielle potentielle à pouvoir d’achat moyen.

Les locaux dépendent d’un immeuble ancien, datant de la seconde moitié du XIX ème siècle, à l’angle de la [Adresse 19] et de la [Adresse 20]. L’immeuble s’élève sur un sous-sol, un rez-de-chaussée et 6 étages. La façade sur rue est en pierre de taille, avec balcon filant aux 2e et 5e étages. Le ravalement est en état d’usage.

Les locaux se composent comme suit :

— au rez-de-chaussée :une boutique à droite de l’entrée commune, développant un linéaire de façade d’environ 4,70m, intégrant une porte d’accès en vitre à vantail et une vitrine sur allège, l’ensemble surmonté d’un large bandeau où s’inscrit l’enseigne Stock 149. Le rez-de-chaussée comprend une zone de vente en « L », une arrière-boutique/réserve aveugle ;

— au premier étage (non accessible à la clientèle, avec liaison interne depuis l’arrière-boutique par un escalier hélicoïdal) : une réserve éclairée sur rue et une réserve éclairée sur cour ;

— au sous-sol (non accessible à la clientèle, sans liaison directe depuis la boutique): une grande cave.

L’expert indique que les locaux disposent d’un effet d’enseigne correct et de grande hauteur et que l’ensemble est très largement en état d’usage. Il relève qu’ils ne disposent pas de sanitaire privatif, mais d’un droit à l’usage des WC communs dans la cour.

Il estime la surface utile à 80,30m2 et la surface pondérée à 41,22 m2 P.

Les parties ne critiquent pas les estimations expertales en matière de surfaces.

En conséquence, il y a lieu de valider la surface utile et la surface pondérée susmentionnées.

Sur le prix unitaire

Au titre des termes de la comparaison, l’expert judiciaire retient ce qui suit :

— sept locations nouvelles dont les prix varient de 617 euros par m2 P pour un salon de tatouage concluant son bail en juin 2022 ([Adresse 10]) à 1.122 euros par m2 P pour un commerce de lingerie, maillots de bains concluant un bail au 1er juin 2014 ([Adresse 11]);

— trois renouvellements amiables dont les prix varient de 443 euros par m2 P pour une boulangerie renouvelant son bail au 1er octobre 2016 ([Adresse 9]) à 614 euros par m2 P pour un commerce de peintures renouvelant son bail au 1er janvier 2021 ([Adresse 6]) ;

— deux fixations judiciaires dont les prix varient de 400 euros par m2 P pour une activité de café, restaurant, alimentation générale, vins à emporter dont le bail a été renouvelé au 1er janvier 2018 ([Adresse 7]) à 525 euros par m2 P pour un audioprothésiste dont le bail a été renouvelé au 1er avril 2018 ([Adresse 8]).

L’expert judiciaire retient une valeur unitaire de renouvellement au 1er juillet 2022 de 420 euros par m2 P, soit un loyer annuel de renouvellement avant majoration et/ou minoration de 17.312 euros, calculé comme suit : 420 € * 41,22 m2 P = 17.312 €.

Le bailleur propose de retenir un prix unitaire de 629 euros par m2 P aux motifs que le placement à sens unique de la [Adresse 19] et la suppression de places de stationnement n’est pas spécifique au secteur. Il ajoute que si la clientèle a un pouvoir d’achat moyen, le commerce de soldes de marques exploité est adapté à cette catégorie de clientèle. Il fait soutenir que plusieurs commerces dits « locomotives » se situent à proximité.

Le preneur propose un prix unitaire de 350 euros par m2 P en faisant valoir une multiplication des vacances et des changements de commerces, ce qui témoignerait du caractère excessif des loyers pris en référence au regard du modèle économique, la non pertinence de certaines références découlant aussi de ce que certains commerces sont éloignés du commerce considérée (à 1,2km).Il fait valoir en outre une référence qu’il juge pertinente.

Sur ce, il importe peu que d’autres secteurs aient connu des restrictions de circulation, seules importent les évolutions dans l’environnement immédiat des locaux pris à bail. Or, il ressort de l’expertise que cette modification affecte la chalandise du commerce considéré, et que cette incidence est renforcée par l’éloignement du métro. Il est relevé que les « locomotives » ne sont pas majoritairement situées dans la zone pertinente, l’expert ayant relevé dans le voisinage immédiat des locaux considérés des commerces de proximité qui ne sauraient être qualifiés de « locomotives » (une boulangerie-pâtisserie, une agence immobilière, un caviste, un hôtel d’apparence modeste sans effet d’enseigne -sur photographie- et une agence bancaire).

Le preneur ne justifie par aucune pièce pertinente de l’éloignement de certaines références. L’échéance de loyer qu’il produit à titre de référence est quant à elle postérieure à la date considérée pour le renouvellement du bail. Il ne saurait par ailleurs établir, avec une force probante suffisante, la vacance ou le changement régulier d’enseignes par un simple montage photographiques comprenant des photographies qu’il date lui-même.

Au regard des caractéristiques des locaux (desserte restreinte, stationnement difficile, clientèle à pouvoir d’achat modeste, commerce en dehors de la zone commerciale la plus prisée du secteur, absence de WC privatifs, effet d’enseigne correct, très largement en état d’usage), de la destination (d’étendue moyenne), et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, l’estimation expertale paraît adaptée. Au surplus, le bailleur ne justifie pas du prix qu’il propose qui tutoie les plafonds des fixations judiciaires et des renouvellements amiables produits en références par l’expert. Le preneur ne justifie pas non plus du prix unitaire proposé très en deçà des planchers des prix couramment observés dans le voisinage.

En conséquence, il y a lieu de retenir le prix unitaire de 420 euros par m² P, soit une valeur locative avant majoration et/ou minoration de 17.312 euros (420 € * 41,22 m2 P = 17.312 €) au 1er juillet 2022, par an, hors taxes et hors charges.

Sur les majorations ou minorations

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, l’expert judiciaire propose une majoration forfaitaire de 2 % pour communication avec le local mitoyen, compte tenu de l’ouverture sans ampleur de seulement 1,10m de large.

Le bailleur fait valoir que le preneur jouit de locaux mitoyens dont les échéances de renouvellement ont été alignés. Le preneur ne conteste pas la majoration.

Dès lors, il convient de retenir l’estimation expertale en fixant à 2 % la majoration forfaitaire pour communication avec le local mitoyen, soit 346 euros [(2/100)*17.312 € = 346 €).

En conséquence, la valeur locative s’établit à la somme de 17.658 euros (17.312 € + 346 € = 17.658 €) par an, hors taxes et hors charges, au 1er juillet 2022.

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevables les quatre mémoires personnels de Monsieur [V] [N] reçus le 21 novembre 2025;

Fixe à la somme de 17.658 euros par an hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2022, le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI Tesba et la SAS [N], portant sur les locaux sis [Adresse 1] dans le [Adresse 4] Paris ;

Condamne la SCI Tesba et la SAS [N] à prendre en charge chacune par moitié les dépens qui incluront les frais de l’expertise judiciaire ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 16] le 18 Décembre 2025

La Greffière Le Président

M. PLURIEL J-C. DUTON