TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carole LE GUYADER ; Maître Christian PAUTONNIER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/07374 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RBK

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 04 décembre 2025

DEMANDEURS

Madame [N] [L] [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Carole LE GUYADER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1026

Monsieur [J] [L] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Carole LE GUYADER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1026

DÉFENDERESSE

S.A. ERIGERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0159

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 septembre 2025

Délibéré le 04 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 décembre 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 04 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07374 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RBK

EXPOSÉ DU LITIGE

La société BTP-RETRAITE aux droits de laquelle vient la société ERIGERE a donné à bail à Monsieur [J] [L] [M] et Madame [N] [L] [M] suivant acte sous seing privé du 18 avril 2010 un logement de 78,55 m2 situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Le loyer s’établit en janvier 2025 à 695,46 € par mois provision sur charges incluse.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, Monsieur [J] [L] [M] et Madame [N] [L] [M] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

la condamnation de la société ERIGERE sous astreinte à réaliser des travaux de réparation de la VMC, d’installation de purgeurs sur les radiateurs, d’un radiateur dans la salle de bains, de mise en conformité du réseau électrique, des travaux de calorifugeage de la tuyauterie, de coffrage des canalisations calorifugées, et d’isolation du mur de la salle de bains,la condamnation de la société ERIGERE à leur payer la somme de 20000 € en réparation de leur trouble de jouissance, et à payer à Monsieur [J] [L] [M] les sommes de 1000 € en restitution des charges d’ascenseur, et 1000 € en réparation des « efforts physiques »,sa condamnation à leur payer la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens et aux dépens.

A l’audience du 16 septembre 2025, Monsieur [J] [L] [M] et Madame [N] [L] [M] demandent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, à l’exception de demande de réparation de la VMC , en y ajoutant une demande de condamnation de la société ERIGERE à les reloger, et en diminuant à la somme de 10000 € le montant de l’indemnisation demandée au titre de leur trouble de jouissance.

En défense, la société ERIGERE s’oppose aux demandes et sollicite la condamnation solidaire ou in solidum des demandeurs à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le juge renvoie aux conclusions écrites des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de travaux

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas par ailleurs présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En outre, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire peut demander la réalisation de travaux et une indemnisation pour les préjudices subis.

En l’espèce, aucune obligation ne pèse en soi sur le bailleur de procéder au calorifugeage de tuyauteries, au coffrage de canalisations, à l’installation de purgeurs sur les radiateurs, d’un radiateur dans la salle de bains ou à isoler un mur. A cet égard, Monsieur [J] [L] [M] et Madame [N] [L] [M] ne démontrent pas, par des éléments objectifs, que les radiateurs fonctionnent mal ou produisent une chaleur insuffisante, et que la canalisation non calorifugée présente dans le dressing, dont il est établi qu’elle est chaude au toucher, génère un risque pour leur santé et leur sécurité. De plus, les deux expertises amiables produites au débat en date des 16 septembre 2024 et 5 août 2025 ne permettent pas de retenir que l’installation électrique présente un risque immédiat de danger pour les locataires. Enfin, le défaut d’isolation du mur de la salle de bains invoqué par Monsieur [J] [L] [M] et Madame [N] [L] [M] n’est pas établi par les pièces produites au débat (constats de commissaire de justice et rapports d’expertise amiable).

Ainsi, la demande de travaux doit être rejetée.

Sur la demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance

Monsieur [J] [L] [M] et Madame [N] [L] [M] invoquent à ce titre un dysfonctionnement de la VMC laquelle est désormais réparée, ce désordre n’étant pas contesté dans sa matérialité par la société ERIGERE. Toutefois, si Monsieur [J] [L] [M] et Madame [N] [L] [M] justifient par un constat de commissaire de justice du 30 octobre 2024 que les lieux présentent une odeur d’humidité et des traces d’humidité dans la chambre en bas de mur, sur les vêtements et derrière la commode, et dans la salle de bains derrière les meubles, ce constat ne suffit pas à retenir que l’humidité alors présente dans le logement relevait de la VMC en panne, ce alors qu’un système suffisant de ventilation ne permet pas d’exclure toute humidité en l’absence par exemple de ventilation naturelle. Or l’expertise du 16 septembre 2024 fait ressortir que l’ensemble des aérateurs était obstrué par de l’adhésif, et Monsieur [J] [L] [M] et Madame [N] [L] [M] précisent dans un courriel du 14 janvier 2024 ne pas aérer régulièrement compte tenu du froid. Ainsi, il n’est pas établi que la panne de la VMC soit à l’origine de désordres d’humidité. En outre, ces désordres ne suffisent pas à caractériser un trouble de jouissance effectif pour les demandeurs en l’absence de tout dégât constaté dans les lieux lors des deux rapports d’expertise amiables.

Ainsi, la demande d’indemnisation au titre du désordre d’humidité est rejetée.

S’agissant de l’ascenseur, Monsieur [J] [L] [M] et Madame [N] [L] [M] ne précisent pas combien de pannes ils ont subi ni leur durée. Seuls quatre avis d’arrêt d’ascenseur sont produits au débat dont une mise à l’arrêt de 7 jours et une de deux jours, la durée des autres arrêts n’étant pas justifiée. Ce désordre ne permet pas un remboursement des charges locatives, Monsieur [J] [L] [M] et Madame [N] [L] [M] ne justifiant de toute façon pas avoir réglé la somme de 1000 € au titre des dépenses d’entretien, de réparation et de fonctionnement de l’ascenseur durant les pannes susvisées, mais peut fonder l’allocation de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance en résultant. La demande de remboursement de charges est donc rejetée.

S’agissant du trouble de jouissance, résultant des pannes, invoqué sous l’angle des efforts physiques supportés par Monsieur [J] [L] [M], aucun préjudice corporel résultant de ces pannes n’étant établi, il est caractérisé dès lors que Monsieur [J] [L] [M] est âgé et rencontre des difficultés à se déplacer attestées médicalement. Au regard toutefois de la durée du désordre, et du montant mensuel du loyer actuellement réglé par les demandeurs (695,46 € charges comprises), il lui sera alloué la somme de 80 € en réparation de son trouble de jouissance.

Sur la demande de relogement

Cette demande sera rejetée en l’absence d’obligation légale du bailleur en ce sens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En l’espèce, la société ERIGERE qui succombe à titre principal supportera les dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile et sa demande au titre des frais irrépétibles est rejetée.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité, compte tenu de la solution apportée au litige, justifie de rejeter la demande de Monsieur [J] [L] [M] et Madame [N] [L] [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société ERIGERE à payer à Monsieur [J] [L] [M] la somme de 80 € en réparation du trouble de jouissance résultant du dysfonctionnement de l’ascenseur,

REJETTE le surplus des demandes d’indemnisation, la demande de travaux, et la demande de relogement,

DEBOUTE les parties de toutes les autres demandes,

REJETTE les demandes au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE la société ERIGERE aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge