TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Gérard FAIVRE

Maître Anne CARUS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Gérard FAIVRE

Maître Anne CARUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02451 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XGE

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [X] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Gérard FAIVRE, avocat au barreau de PARIS, PB 156

DÉFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]

Représentée par, dont le siège social est sis la SAS cabinet Jean Charpentier – [Adresse 1]

représentée par Maître Anne CARUS de la SELASU CARUS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0543

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02451 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XGE

EXPOSE DU LITIGE :

M. [X] [G] est propriétaire des lots n°13 et 65 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025 M. [X] [G] a assigné le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société Cabinet Jean Charpentier devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation à lui payer :

la somme de 5000 euros outre la renonciation du syndicat des copropriétaires à l’indemnité de 1000 euros allouée par le juge des référés et ce en réparation de l’ensemble des causes de préjudices consécutifs à la démolition de sa salle de bains pour permettre la réalisation de travaux décidés par le syndicat des copropriétaires sur les parties communes de l’immeuble, sans conditions, 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Appelée à l’audience du 12 mai 2025 l’affaire a été renvoyée, à la demande du syndicat des copropriétaires, à l’audience du 16 octobre 2025.

A l’audience M. [X] [G], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, maintient ses demandes et sollicite en outre que le syndicat des copropriétaires soit débouté de ses demandes. Il abandonne sa demande aux fins d’irrecevabilité de la demande adverse en paiement de l’arriéré de charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Débouter M. [X] [G] de ses demandes, Condamner M. [X] [G] à lui payer les sommes suivantes :3360,05 euros au titre des charges de copropriété impayées, 1500 euros au titre de son préjudice moral, 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs différents moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 9 III de la loi n°65-557 du 6 juillet 1965 les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive. L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 avril 2022, des travaux portant sur le remplacement de la fonte d’évacuation du bâtiment de M. [X] [G] ont été votés. La canalisation passant derrière la douche de ce dernier, ces travaux imposaient une intervention dans la salle d’eau.

Le syndicat des copropriétaires a assigné M. [X] [G] en référé afin d’avoir accès à son logement et y faire réaliser les travaux. Par ordonnance de référé du 6 mars 2024 du tribunal judiciaire de Paris, il a été constaté que le syndicat des copropriétaires s’était désisté de ses demandes principales, M. [X] [G] ayant accepté l’accès à son logement, et ce dernier a été condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 octobre 2024 la résolution n° 14 a été votée aux termes de laquelle « l’assemblée donne son accord pour verser la somme de 5000 euros à M. [X] [G] sous les réserves suivantes : un protocole d’accord devra être établi entre les parties, un acompte de 2500 euros sera versé à M. [X] [G] avant le 31 décembre 2024, le solde sera versé lorsqu’il aura justifié des travaux de réfection complète de sa salle d’eau. » M. [X] [G] ne justifie pas d’un recours à l’encontre de cette résolution qui est devenue définitive.

Si M. [X] [G] en a versé aux débats un projet, aucun protocole d’accord n’a été signé à ce jour.

Il résulte des écritures de M. [X] [G] que ce dernier n’entend pas remettre en question l’évaluation de son préjudice tel que fixé et voté par l’assemblée générale des copropriétaires, à savoir à la somme de 5000 euros.

Il apparait légitime de la part du syndicat des copropriétaires et pleinement conforme aux règles juridiques d’indemnisation d’un préjudice que la preuve en soit rapportée par le demandeur. Il appartient à M. [X] [G] de justifier de son préjudice en transmettant au syndic un devis ou une facture de travaux achevés. Le projet de protocole d’accord ne diffère pas sur ce point de la résolution.

Quant à la renonciation à l’indemnité allouée au syndicat des copropriétaires par le juge des référés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il appartenait à M. [X] [G] de poursuivre les négociations dans le cadre du protocole d’accord, cette renonciation relevant des concessions réciproques. Il ne peut être fait droit à cette demande sous peine de contredire une décision de justice.

Au vu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à M. [X] [G] la somme de 5000 euros dans les conditions fixées par la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires.

M. [X] [G] sera débouté de sa demande relative à la renonciation du syndicat des copropriétaires à la somme de 1000 euros.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit : le relevé de propriété, un récapitulatif de la dette pour la période du 1er janvier 2023 au 15 octobre 2025, le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 octobre 2024 approuvant les comptes de l’exercice écoulé et arrêtés au 31 décembre 2023, adoptant le budget prévisionnel 2025 et votant des travaux de réfection du réseau d’évacuation [Localité 4]/EV.

Il n’est en revanche aucunement justifié des charges pour l’année 2024. Le décompte produit, combiné avec les règles d’imputation des paiements, ne permet pas d’isoler les sommes dues au titre de l’année 2024.

Par ailleurs le décompte reprend un solde débiteur antérieur de 2308,19 euros dont il n’est pas justifié.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre de son préjudice moral

Les frais exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure relèvent des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile mais non d’un préjudice moral.

Par ailleurs le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice moral subi du fait de l’assignation alors qu’un accord amiable était en cours.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [G], qui succombe partiellement, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [X] [G] sera condamné à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à payer à M. [X] [G] la somme de 5000 euros dans les termes et modalités fixées par la résolution n°14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 octobre 2024 ;

DEBOUTE M. [X] [G] de sa demande tendant à ce que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] renonce à la somme de 1000 euros allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 6 mars 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] de sa demande en paiement de l’arriéré de charges de copropriété et de sa demande en réparation de son préjudice moral ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [X] [G] aux dépens;

CONDAMNE M. [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier Le Président