TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LEMAISTRE BONNEMAY

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e LEMAISTRE BONNEMAY

■

Charges de copropriété

N° RG 24/04673 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4RM7

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Avril 202

JUGEMENT

rendu le 05 Juin 2025

— 

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son Syndic FONCIA [Localité 13] RIVE GAUCHE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDERESSE

Madame [L] [M]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente adjointe

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04673 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RM7

DÉBATS

À l’audience du 10 Avril 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé Contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [L] [M] est propriétaire des lots de copropriété n°6016 et 6360 d’un immeuble situé au [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 14], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, l’a fait citer en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la Loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« – Condamner Madame [L] [M] au paiement de :

—  9.443,01 € de charges de copropriété arrêtées du 02/02/2023 au 06/03/2024, inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

—  2.000 € de dommages et intérêts

—  1.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

— Ordonner la capitalisation des intérêts.

— Condamner la même en tous les dépens. »

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 janvier 2025 à la demande du syndicat des copropriétaires par message RPVA en date du 11 janvier 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 10 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires a notifié par voie électronique des conclusions le 5 mars 2025, signifiées à la partie défenderesse le 7 mars 2025, aux termes desquelles il soutient être bien fondé à solliciter la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 16 janvier 2025 et à actualiser sa dette au motif qu’elle se serait aggravée.

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04673 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RM7

L’article 803 du code de procédure civile dispose que : « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. (…)'.»

En l’espèce, ces dernières conclusions du syndicat des copropriétaires remises au greffe plus de six semaines après l’ordonnance de clôture seront écartées des débats, aucune cause grave justifiant la révocation de cette décision n’étant établie.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par le syndicat des copropriétaires.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [L] [M] est propriétaire des lots n°6016 et 6360 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 14].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04673 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RM7

— le jugement rendu le 26 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Paris condamnant Madame [M] à la somme de 7.403,96 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtés au 1er février 2023,

— le décompte des charges et travaux postérieures au 2 février 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 mars 2023 par lequel l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022, fixé le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024 et modifié les dates d’appels de fonds et les modalités de financement des travaux de plomberie et de chauffage votés par l’assemblée générale du 19 octobre 2020,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse ;

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [M], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur au 6 mars 2024 de 8.634,01 euros.

Madame [L] [M] sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

2- Sur les frais nécessaires

Le syndicat des copropriétaires a intégré, dans sa demande principale, la somme de 809 euros de décomposant, selon le décompte produit, en :

09/06/2023 HONOS CTX SUIVI PROCEDURE : 151,00 €06/03/2024 HONOS AK MED : 108,00 €06/03/2024 CONSTITUION DOSSIER AVOCAT : 550,00 €

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure adressée à la défenderesse dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais sollicités ne s’analysent en outre pas en des dépenses nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais à hauteur de 809 euros.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame, à hauteur de 2.000 euros, l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Madame [M] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment des trois précédents jugements rendus à l’encontre de Madame [M], il apparait que son comportement persistant à ne pas régler spontanément ses charges de copropriété a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints d’initier régulièrement des procédures judiciaires.

Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 14].

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

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— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Madame [M] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 16 janvier 2025,

CONDAMNE Madame [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 8] [Localité 13] [Adresse 1] la somme de 8.634,01 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 6 mars 2024 incluant les appels de fond travaux et appels de charges du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an,

CONDAMNE Madame [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice :

—  1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Adresse 12] [Localité 2],

CONDAMNE Madame [L] [M] aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Fait et jugé à [Localité 13] le 05 Juin 2025.

La Greffière La Présidente