TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Emmanuel LEPARMENTIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Rémi HOUDAIBI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03792 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SZW

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 17 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [V] [J], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Rémi HOUDAIBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0265

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03792 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SZW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2018, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3] [Localité 2] [Adresse 4].

Mme [V] [J] est partie vivre chez son père au cours de l’année 2023.

Arguant de la présence de rongeurs dans le logement donné à bail, Mme [V] [J] a assigné l’EPIC PARIS HABITAT OPH en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris lequel, par ordonnance du 30 septembre 2025, a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025 Mme [V] [J] a assigné l’EPIC PARIS HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir :

— sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

o 6868,17 euros en réparation de son préjudice de jouissance à parfaire au jour de l’audience

o 3000 euros en réparation de son préjudice moral,

— Enjoindre l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH d’avoir à procéder dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à un nettoyage complet de l’appartement afin d’évacuer toutes les déjections de rongeurs et la présence de rongeurs morts ainsi qu’à la mise en œuvre d’une dératisation et désinfection complète et définitive permettant d’empêcher toute invasion de rongeurs au sein de l’appartement, sous astreinte de 50 euros par jour passé un délai de 15 jours passé la signification de la décision,

— A titre principal ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à réalisation des travaux et à titre subsidiaire ordonner la diminution du loyer charges comprises de 50% de son montant actuel jusqu’à réalisation des travaux prescrits par la décision,

— Condamner l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à payer à son conseil Me [U] [B] la somme de 2000 euros en au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique sous réserve pour son conseil de renoncer à percevoir la part contributive de l’Etat à l’aide juridictionnelle et aux dépens.

Appelée à l’audience du 6 novembre 2025 l’affaire a été renvoyée, à la demande de l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, à l’audience du 6 février 2026.

À l’audience Mme [V] [J], assistée de son conseil, maintient ses demandes. Elle actualise son préjudice de jouissance arrêté au mois de janvier 2026 à la somme de 11312,28 euros soit 404,01 euros par mois depuis l’année 2023. Elle sollicite le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par le bailleur, faisant valoir qu’elle est toujours titulaire du contrat de bail.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— Déclarer Mme [V] [J] irrecevable en ses demandes pour défaut d’intérêt à agir,

— Subsidiairement : débouter Mme [V] [J] de l’ensemble de ses demandes,

— Ecarter l’exécution provisoire

— Condamner Mme [V] [J] au paiement de la somme de 800 euros et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 31 du code de procédure civile l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En outre l’article 32 dudit code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, Mme [V] [J] est toujours titulaire du bail portant sur le logement objet du présent litige de sorte qu’elle dispose d’un intérêt à agir même si elle n’occupe plus les lieux et n’a pas l’intention de les réintégrer. La fin de non-recevoir sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [V] [J]

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…) Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ; b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; (…).

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence du logement s’agissant notamment du clos et du couvert, les dispositifs de retenue des personnes, la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements, des réseaux et branchements d’électricité et de gaz, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude, les éléments d’équipement et de confort, la superficie minimale de la pièce principale.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1382 du code civil les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes, et dans les cas seulement où la loi admet la preuve par tout moyen.

— Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats les éléments suivants.

Par courriel du 15 septembre 2023, Mme [V] [J] a rappelé à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la présence persistante de souris dans le logement et les parties communes malgré plusieurs interventions de sociétés de dératisation, puis elle l’a relancé par courriel du 9 octobre 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception de son conseil du 23 décembre 2024, elle a mis en demeure le bailleur, d’une part, d’avoir à procéder dans un délai de 15 jours à une intervention technique permettant de traiter de manière pérenne l’infestation du logement de tous nuisibles et, d’autre part, de lui attribuer un logement adapté à son handicap l’empêchant d’utiliser les escaliers alors que son appartement est situé au troisième étage sans ascenseur.

Le bailleur a fait intervenir la société SAPIAN qui a effectué quatre passages dans le logement de Mme [V] [J] aux fins de désourisation entre le 7 novembre et le 17 décembre 2024 (cf. rapport d’intervention et facture) dans la cuisine (création d’une ouverture pour accès à la gaine technique, puis traitement et fermeture de la trappe, appâtages, percement de la cloison pour injection de pate souricide, puis rebouchage des trous; dans la salle de bains (Injection de pate dans les cloisons) ; les WC (Traitement de la gaine technique, mise en place de produit rodonticide) ;dans les deux chambres (Traitement de trous, mise en place de, création d’ouvertures pour accès, puis traitement à l’aide de produits rodonticides et fermeture de la trappe), dans le salon (Création d’ouvertures pour accès, puis traitement et fermeture), contrôle et réappâtage des postes sécurisés et/ou mise en place de nouveaux postes à chaque passage ; ramassage des rongeurs morts. La société a qualifié l’infestation de moyenne.

Mme [V] [J] a sollicité un commissaire de justice lequel par procès-verbal de constat du 13 mars 2025 a relevé la présence de très nombreuses déjections de rongeurs dans toutes les pièces ainsi que la présence de cinq cadavres de souris en décomposition.

Les services de la direction départementale de la protection des populations de la préfecture de police de [Localité 1] se sont rendus chez Mme [V] [J] le 9 mai 2025 et ont constaté la présence de déjections au sol dans le salon et la cuisine et la suspicion de voie de passage de rongeurs dans la cuisine, derrière les meubles au bas du mur et a adressé un courrier au bailleur afin de l’informer des nuisances occasionnées et des mesures à prendre.

Mme [V] [J] a produit plusieurs photographies (pièces 9) laissant à voir la présence de cadavres de souris, dont il ne peut être contesté qu’elles ont été prises dans le logement puisque les lieux sont identiques à ceux photographiés par le commissaire de justice, mais sans que leur date d’octobre 2025 et janvier 2026 ne soit établie avec certitude. Cependant, L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ne justifie pas avoir donné suite aux préconisations de la préfecture de police de [Localité 1] de sorte que la présence persistante de rongeurs dans le logement est certaine.

Bien que paraissant complets, les travaux réalisés par la société SAPIAN, concomitants à la mise en demeure, n’étaient manifestement pas suffisants, le commissaire de justice ayant constaté la présence généralisée de déjections de rongeurs sur les sols et les meubles ainsi que de rongeurs morts dès le 13 mars 2025, soit quatre mois après les travaux, tout comme les services de la préfecture de police de [Localité 1] le 9 mai 2025.

Néanmoins il convient de relever que Mme [V] [J] ne justifie pas avoir communiqué au bailleur le procès-verbal de constat par commissaire de justice ni l’avoir informé de ses constatations. Ce n’est donc qu’au mois de mai 2025 que ce dernier a pris connaissance de la persistance des rongeurs dans le logement par le courrier de la préfecture.

Par ailleurs, il est acquis que Mme [V] [J] réside avec sa famille chez son père depuis l’année 2023, sans plus de précision.

La date de début du préjudice peut être fixée au mois d’octobre 2023 comme le fait valoir Mme [V] [J], soit après le courriel du mois de septembre 2023. Le niveau d’infestation à cette date est néanmoins inconnu.

Ce n’est que le 21 octobre 2024 que le bailleur a sollicité l’intervention de la société SAPIAN (cf. date du bon de commande sur la facture, pièce n°5 de la défenderesse), ce qui caractérise un manque de diligences.

Néanmoins en n’occupant pas le logement et en tardant à informer le bailleur, Mme [V] [J] a contribué à son propre préjudice à hauteur de 50 %.

Le préjudice sera dès lors évalué à la somme de 0,5% du loyer pour la période du 15 septembre 2023 au 17 décembre 2024, date de la dernière intervention de la société SAPIAN, soit la somme de 222,20 euros (404,01 euros x11 mois x 0.05).

Pour la période postérieure, il n’est pas justifié de la présence de rongeurs entre la dernière intervention de la société Sapian et le procès-verbal de constat du commissaire de justice que Mme [V] [J] ne justifie pas avoir transmis au bailleur. Ce n’est qu’au mois de mai 2025 que l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a reçu le courrier de la Préfecture et a manqué à son obligation d’entretien puisqu’il ne justifie pas avoir diligenté une nouvelle intervention. De la même manière, Mme [V] [J] était absente du logement, ne l’a pas entretenu, n’a pas informé le bailleur et a contribué à son propre préjudice.

La période retenue sera donc du 9 mai 2025 au mois de janvier 2026 inclus.

Le même pourcentage sera retenu soit la somme de 181,80 euros.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH est en conséquence condamné à payer à Mme [V] [J] la somme de 404 euros au titre de son préjudice de jouissance arrêté au mois de janvier 2026 inclus.

— Sur le préjudice moral

En l’espèce, Mme [V] [J] ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui déjà réparé au titre du préjudice de jouissance. Le certificat médical du 18 novembre 2024 produit est sans lien avec la présence de rongeurs. Elle n’habite plus les lieux en raison de sa situation de santé qui l’empêche de monter les escaliers.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de son préjudice moral.

Les demandes de travaux et de suspension ou réduction du loyer

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il est constant que la présence de rongeurs peut porter atteinte à la santé des occupants d’un logement au sens de l’article 6 al.1er de la loi du 6 juillet 1989.

Comme vu supra, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH n’a pas démontré s’être conformé aux recommandations des services de la préfecture de police de [Localité 1].

Il sera en conséquence enjoint de faire procéder au nettoyage de l’appartement afin d’évacuer toutes les déjections de rongeurs et la présence de rongeurs morts ainsi qu’à la mise en œuvre d’une dératisation et désinfection complète et définitive permettant d’empêcher toute invasion de rongeurs au sein de l’appartement.

Il sera également fait droit à la demande d’astreinte prévue aux articles L131-1 et L131-2 du code des procédures civiles d’exécution, d’un montant provisoire de 50 euros s’il n’était pas procédé aux travaux et nettoyage dans de le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et ce pour une durée de trois mois.

En revanche la demande principale en suspension des loyers et la demande subsidiaire en diminution des loyers sera rejetée, Mme [V] [J] ayant manqué à son obligation d’alerter le bailleur et d’entretenir le logement puisqu’elle ne l’occupe plus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, qui succombe partiellement à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, aucune circonstance ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Mme [V] [J] ;

CONDAMNE l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Mme [V] [J] la somme de 404 euros au titre de son préjudice de jouissance arrêté au mois de janvier 2026 inclus ;

DEBOUTE Mme [V] [J] de sa demande en réparation du préjudice moral ;

ENJOINT l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de faire procéder au nettoyage de l’appartement afin d’évacuer toutes les déjections de rongeurs et la présence de rongeurs morts ainsi qu’à la mise en œuvre d’une dératisation et désinfection complète et définitive permettant d’empêcher toute invasion de rongeurs au sein de l’appartement donné à bail à Mme [V] [J] situé dans l’immeuble [Adresse 3] [Localité 3] et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et pour une durée de trois mois à l’issue d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision ;

DEBOUTE Mme [V] [J] de sa demande en suspension ou diminution du loyer ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH aux dépens ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

Le greffier Le juge des contentieux de la protection