Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 20 juin 2025, n° 24/07497

TJ Paris 20 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la société S.A.R.L. DOM n'avait pas contesté les comptes approuvés par l'assemblée générale et était donc tenue de payer les charges.
Accepté
Frais de recouvrement de créance
Le tribunal a jugé que certains frais étaient justifiés et a condamné la société à payer une somme au titre des frais de mise en demeure.
Rejeté
Mauvaise foi dans le retard de paiement
Le tribunal a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé la mauvaise foi de la société, et a donc rejeté la demande de dommages-intérêts.
Accepté
Frais de justice
Le tribunal a condamné la société S.A.R.L. DOM à payer une somme au titre des frais de justice, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 20 juin 2025, n° 24/07497
Numéro(s) :	24/07497
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe JEAN-PIMOR
Cabinet(s) :	SLRL PHILIPPE JEAN-PIMOR
Parties :	Syndicat des copropriétaires du [ Adresse 2 ] c/ S.A.R.L. DOM

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e JEAN-PIMOR

■

Charges de copropriété

N° RG 24/07497

N° Portalis 352J-W-B7I-C473W

N° MINUTE :

Assignation du :

03 juin 2024

JUGEMENT

rendu le 20 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.S. LE TERROIR

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Philippe JEAN-PIMOR de la SELARL JEAN-PIMOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0017

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. DOM

[Adresse 1]

[Localité 8]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, greffière lors des débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 20 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07497 – N° Portalis 352J-W-B7I-C473W

DÉBATS

A l’audience du 27 mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 20 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a assigné la société SARL DOM, propriétaire au sein de cet immeuble du lot référencé 12 selon l’état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir cette société condamnée au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] ([Adresse 6]), ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 8.404,34 euros au titre des charges de copropriétés arrêtées au 16 mai 2024, somme qui sera assortie des intérêts légaux à compter du 8 septembre 2023,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 1.796,15 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

La société SARL DOM n’étant pas représentée en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 30 janvier 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 27 mai 2025 pour être mise en délibéré au 20 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

Décision du 20 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07497 – N° Portalis 352J-W-B7I-C473W

SUR CE,

— Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 3 mars 2020, 8 décembre 2020, 17 juin 2021, 15 février 2022, 8 avril 2022, 21 mars 2023 et 26 mars 2024, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à la société SARL DOM.

Il convient de relever qu’outre l’ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, – lequel a été établi le 16 mai 2024 -, que la société SARL DOM reste redevable à cette date, au titre des seules charges et malgré des paiements partiels intervenus, d’un arriéré de charges de copropriété d’un montant de 8.404,34 euros.

La défenderesse sera condamnée au paiement de cette somme de 8.404,34 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023, date de la mise en demeure adressée par le syndicat créancier.

— Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropritaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de 1.796,15 euros se décomposant en des frais pour les années 2021 à 2023 de 501,72 euros, outre des frais de 40,14 euros au titre de la mise en demeure précitée et 250,85 euros au titre des frais de remise de dossier à l’avocat.

Les frais annuels de 501,72 euros se décomposent, selon le demandeur à l’instance, en l’envoi d’une première relance, en l’envoi d’une mise en demeure, en la constitution du dossier pour l’avocat. Outre le fait que le seul contrat de syndic est insuffisant pour justifier de la bonne réalisation des mission ouvrant droit au paiement de ces sommes, ces frais correspondent aux missions habituelles du syndic de copropriété et seront par suite rejetées ; tout comme ceux liés à la remise du dossier à l’avocat du syndicat.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la société SARL DOM sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 40,14 euros en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 20 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07497 – N° Portalis 352J-W-B7I-C473W

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement, dès lors qu’il s’agit d’une somme de nature indemnitaire, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

A toutes fins utiles, il sera relevé que les sommes rejetées telles que sollicitées au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, ne sauraient être mises à la charge des autres copropriétaires.

— Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucune pièce la mauvaise foi de la SARL DOM et par suite d’un préjudice indépendant de ces retards de paiement au sens des dispositions précitées.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée en ce sens.

— Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société SARL DOM sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société SARL DOM sera condamnée à payer la somme de 1.850 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société SARL DOM à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au titre des charges de copropriété dues pour la période allant du 31 octobre 2019 au 16 mai 2024 la somme de 8.404 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023 ;

CONDAMNE la société SARL DOM à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 la somme de 40,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société SARL DOM aux dépens, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SARL DOM à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 1.850 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 20 juin 2025

La greffière Le président