TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [J] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karine GERONIMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02913 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NBT

N° MINUTE :

4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [D] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Karine GERONIMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1494

Madame [I] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Karine GERONIMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1494

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 septembre 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02913 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NBT

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 25 mars 2012, Monsieur et Madame [Y] ont donné en location à Monsieur [R] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer de 1380 euros par mois.

Monsieur [R] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Monsieur et Madame [Y] lui ont fait délivrer un commandement de payer le 05 septembre 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 1465 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, Monsieur et Madame [Y] ont fait assigner en référé Monsieur [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail conclu entre les parties, cette résiliation étant effective au 5 octobre 2024,

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

▸ dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,

▸ condamner Monsieur [R] à leur payer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer outre charges et taxes, du 06 octobre 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux,

▸ condamner Monsieur [R] à leur payer à titre de provision la somme de 3233 euros au 7 février 2025, terme de février 2025 inclus, à actualiser à l’audience, outre les intérêts à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à complet règlement, ainsi que la somme de 2760 euros au titre de la clause pénale,

▸ condamner Monsieur [R] à leur payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, les frais de délivrance de l’assignation et d’exécution de la décision à intervenir.

La dénonciation au préfet est intervenue le 18 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

A cette date, Monsieur et Madame [Y] par l’intermédiaire de leur avocat ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

En défense, Monsieur [R], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni personne pour lui.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 18 février 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 20 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 05 septembre 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet, il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [R], locataire d’un logement situé [Adresse 3] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 06 novembre 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [R] restait devoir la somme de 3233 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de février 2025 incluse.

Monsieur [R], qui ne se présente pas à l’audience pour contester ce montant ni justifier de la reprise des paiements avant l’audience, sera en conséquence condamné à verser aux bailleurs la somme provisionnelle de 3233 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’absence du locataire à l’audience ne permet pas de vérifier s’il est en situation de régler sa dette locative, qui est en tout état de cause en augmentation depuis la délivrance du commandement de payer ni de formuler une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, ce qui ne permet donc pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par le débiteur pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Monsieur [R] étant occupant sans droit ni titre depuis le 06 novembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [R] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

— Sur la demande au titre de la clause pénale:

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Les bailleurs sollicitent le paiement d’une somme correspondant au montant de la clause pénale prévue au contrat de bail.

Néanmoins, la clause pénale étant réputée non écrite, il n’y pas lieu de faire droit à cette demande.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [R] à payer à Monsieur et Madame [Y] qui ont du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [R] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer du 05 septembre 2024, de l’assignation et de la notification au préfet, mais pas les frais d’exécution.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 06 novembre 2024, du bail consenti par Monsieur et Madame [Y] à Monsieur [R] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [R], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, Monsieur et Madame [Y] pourront faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [R] à payer à Monsieur et Madame [Y] une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, ou par l’expulsion ;

Condamne Monsieur [R] à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme provisionnelle de 3233 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne Monsieur [R] à payer à Monsieur et Madame [Y] une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [R] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 25 septembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.