TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/13173

N° Portalis 352J-W-B7F-CVNGL

N° MINUTE : 6

Assignation du :

20 Octobre 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 30 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L LA LOUVE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Mbaye DIAGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1141

DEFENDERESSE

S.C.I STE CIVILE IMMOBILIERE [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Jérôme GOMBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2487

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 11 Mars 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2012, la S.C.I STE CIVILE IMMOBILIERE [O] a donné à bail à la société G2C Gilles Choukroun Conseil, aux droits de laquelle est venue la S.A.R.L LA LOUVE, des locaux à usage de « commerce d’un restaurant de bon standing, salon de thé, à l’exception de tous commerces de restauration à service rapide et de vente à emporter », dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 2] dans le [Localité 1], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2012, moyennant un loyer annuel en principal de 60.000 euros hors charges, hors taxes.

La S.A.R.L LA LOUVE exploite dans les locaux un restaurant sous l’enseigne « Lou Bistrot ».

Par acte d’huissier en date du 4 décembre 2020, la S.C.I STE CIVILE IMMOBILIERE [O] a fait délivrer à la S.A.R.L LA LOUVE un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021 moyennant un loyer annuel de 65.160 euros en principal.

Par lettre recommandé en date du 1er juin 2021, la S.A.R.L LA LOUVE a fait part à la S.C.I STE CIVILE IMMOBILIERE [O] de son acceptation du renouvellement en son principe à la date du 1er juillet 2021, mais a proposé un loyer de renouvellement hors taxes annuel de 40.000 euros.

Par mémoire préalable régulièrement notifié le 12 juillet 2021, la S.A.R.L LA LOUVE a sollicité la fixation du prix du loyer du bail à la somme annuelle de 40.000 euros en principal à compter du 1er juillet 2021.

Par acte d’huissier du 20 octobre 2021, la S.A.R.L LA LOUVE a assigné devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, la S.C.I STE CIVILE IMMOBILIERE [O], au visa des articles L.145-33, L. 145-34, R. 145-23, R. 145-30 et suivants du code de commerce et l’article 1343-1 du code civil, aux fins de :

“ A titre principal :

— Fixer le loyer du bail à compter du 1er juillet 2021 à la somme de 40.000 euros hors taxes, correspondant à la valeur locative.

A titre subsidiaire :

— Ordonner avant dire droit une mesure d’instruction sur le prix du bail renouvelé, en application de l’article R. 145-30 du code de commerce ;

— Fixer le loyer provisionnel à la somme de 40.000 euros hors taxes pendant les opérations d’expertise,

En tout état de cause :

— Condamner la société [O] à lui verser la somme de 3.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ”.

Par jugement du 12 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2021,

— désigné M. [X] en qualité d’expert avec mission de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties et de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er juillet 2021 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce et donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2021,

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

M. [X] a été remplacé par M. [H] [F] par décision du 8 juin 2022.

L’expert a déposé son rapport le 6 novembre 2024 concluant à une estimation de :

— pour le loyer plafonné au 1er juillet 2021, de 65.450 euros HT/HC/AN

— pour la valeur locative en renouvellement au 1er juillet 2021, de 62.000 euros HT/HC/AN.

Les parties ont été invitées à échanger leurs mémoires en ouverture de rapport.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 15 janvier 2025, la S.C.I STE CIVILE IMMOBILIERE [O] demande au juge des loyers commerciaux, au visa de l’article L. 145-34 du code de commerce de :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 65.450 euros HC et HT,

— condamner la société La Louve au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers dus à compter du 21 mars 2022, date de notification du premier mémoire en défense de la bailleresse, pour les loyers antérieurs à cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, conformément à l’article 1231-6 du code civil,

— ordonner la capitalisation des intérêts pour ceux dus depuis plus d’une année sur le fondement de l’article 1343-2 du même code.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 8 mars 2025, la S.A.R.L LA LOUVE demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 45.400 euros HT,

— ordonner le remboursement par la S.C.I [O] des trop perçus de loyer depuis la date du renouvellement avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2021 puis à compter de chaque échéance trimestrielle,

— condamner la S.C.I [O] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025, mise en délibéré au 20 mai 2025 et prorogée à ce jour.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire il sera rappelé que par jugement du 12 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er juillet 2021.

Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-2 à R. 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Sur les caractéristiques du local

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Sur la description du local

Selon l’expert, les locaux dépendent d’un immeuble ancien de bonne facture composé de plusieurs bâtiments, un bâtiment sur rue avec façade ouvragée en pierre de taille, élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d’un sixième en combles avec fenêtres, et de deux bâtiments sur cour à la suite, de hauteur similaire. Le ravalement et gros œuvre du bâtiment sur rue sont en bon état apparent.

Les locaux sont composés de deux niveaux (RDC/R-1) en partie reliés entre eux, outre deux caves sous le bâtiment B accessibles par les parties communes (via la première cour intérieure depuis la cuisine), avec :

— au rez-de-chaussée d’environ 129,2 m², une salle en profondeur mais bien éclairée grâce à la vitrine sur rue et une large verrière au fond, de belle hauteur (2,80 à 3,05 m), composée d’une aire de vente de 84,7 m² avec comptoir de bar, escalier d’accès au R-1 à la suite, salle de restaurant avec capacité de 54 couverts, et au sein du bâtiment B, un sanitaire clientèle (accessible PMR) et cuisine et ses annexes, avec accès à la cour intérieure entre les bâtiments A et B à la suite,

— au sous-sol, une partie reliée par un escalier intérieur hélicoïdal raide et étroit situé après le bar, d’environ 21 m², de configuration régulière et de hauteur correcte, aménagé en locaux annexes (vestiaires, sanitaire personnel, réserve et cave à vins), et une partie non reliée située au sous-sol du bâtiment B, accessible par les parties communes, composée de deux compartiments de caves à usage de stockage, de surface inconnue.

Les locaux bénéficient d’une bonne visibilité grâce à un linéaire de façade d’environ 7 mètres avec une devanture prise dans le bâti, précédée d’une étroite terrasse ouverte sur le trottoir et d’une large contre-terrasse « COVID » temporaire, ouverte, sur les places de stationnement.

Cette description doit être retenue dès lors qu’elle résulte des constatations objectives de l’expert et qu’elle n’est pas contestée par les parties.

L’impression générale est bonne avec des locaux fonctionnels, correctement équipés avec une extraction, en bon état d’entretien pour la partie accessible à la clientèle, malgré l’accessibilité limitée au sous-sol relié et une partie non reliée, et l’absence de climatisation.

Sur la surface

L’expert relève une surface réelle totale de 160,2 m², établie d’après ses calculs ou estimations, en l’absence de relevé d’un géomètre-expert. Par application de la Charte de l’Expertise en évaluation immobilière pour des locaux en centre-ville d’une surface inférieure à 600 m², il retient une surface pondérée de 92,95 m², arrondie à 93 m²B.

Les parties contestent certaines pondérations retenues par l’expert.

Concernant la zone 3 du rez-de-chaussée, la S.C.I STE CIVILE IMMOBILIERE [O] fait valoir que cette zone devrait être pondérée à 0,80 au lieu de 0,70 car, si elle est plus éloignée de la vitrine que la zone 2 (pondérée à 0,80), elle bénéficie d’un éclairage naturel zénithal grâce à la verrière, dont la zone 2 ne dispose pas, de sorte que le même coefficient de 0,80 pour les zones 2 et 3 se justifiait.

La S.A.R.L LA LOUVE estime que la pondération initialement retenue par l’expert de 0,60, qui avait également été retenue par M. [X] dans son rapport amiable, doit être retenue s’agissant d’une zone située à plus de 10 mètres de profondeur, avec des façades opaques de part et d’autre.

Au regard des caractéristiques de cette zone 3, de sa configuration régulière, facilement accessible, et bénéficiant d’un bon éclairage naturel par une verrière avec un belle hauteur sous verrière, le coefficient retenu par l’expert de 0,70, légèrement au-dessus de la fourchette des zones 3, est justifié, une pondération supérieure n’étant pas justifiée au regard notamment de son éloignement de la vitrine.

S’agissant des annexes reliées, la bailleresse estime qu’il convient de retenir un coefficient de 0,25 au lieu des 0,20 retenus par l’expert, au regard de leur configuration régulière, bonne hauteur, leur conférant une utilité parfaite pour l’usage autorisé dans le bail nécessitant des vestiaires et sanitaires pour le personnel et une réserve et cave à vin directement accessible.

La S.A.R.L LA LOUVE estime qu’un coefficient de 0,15 serait plus adapté, compte tenu des conditions d’accès difficile à la cave par un escalier étroit.

Il ressort de la Charte de l’expertise que la pondération proposée pour les annexes en sous-sol reliées se situe dans une fourchette de 0,15 à 0,25.

Au regard de la configuration des locaux annexes en sous-sol, bénéficiant d’une configuration régulière et adaptée au commerce considéré, permettant de les exploiter en vestiaires et sanitaires pour les employés et en caves et réserve pour le restaurant, mais de l’accessibilité peu aisée en raison d’un escalier étroit, le coefficient de 0,20 est adapté et sera retenu.

S’agissant des caves non reliées, la S.C.I STE CIVILE IMMOBILIERE [O] estime que le coefficient de 0,15 initialement proposé par l’expert dans son pré-rapport était plus adapté que le coefficient de 0,10 finalement retenu, au regard de leur état, de leur accessibilité par un escalier classique pour ce type d’immeuble et de l’absence de trace d’humidité sur les photographies du rapport.

La S.A.R.L LA LOUVE soutient que le coefficient de 0,10 est adapté compte tenu de l’accessibilité des caves (non reliées et accessibles par escalier étroit par les parties communes) et de leur configuration qui les rend peu exploitables.

Au regard de l’accessibilité des caves en cause, qui se fait par les parties communes du bâtiment B puis en traversant les couloirs des parties communes, de leur fermeture par de simples portes en bois, ajourée pour l’une d’entre elles comme cela ressort des photographies, un coefficient supérieur à 0,10 n’est pas justifié. L’utilisation faite de ces caves, visible sur les photographies du rapport d’expertise, atteste de leur faible exploitation, l’une d’elles servant de réserve pour de la vaisselle et l’autre de dépôt pour des planches de bois.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la surface pondérée de 93 m²B proposée par l’expert, après réponse aux dires des parties, est justifiée et sera retenue.

Sur la terrasse

Selon l’expert, les terrasses dont jouit le preneur, constituées d’une étroite terrasse ouverte sur le trottoir, le long des vitrines rétractables, et d’une large terrasse ouverte « COVID », sur les places de stationnement, permettant d’augmenter la capacité de l’établissement d’environ 25 places et d’améliorer sa visibilité, justifient une majoration de 4 %.

La S.A.R.L LA LOUVE estime que le principe de la majoration pour terrasse est contestable en ce que les terrasses ne sont pas comprises dans l’assiette du bail. Au regard de leur caractère précaire et saisonnier, du nombre de places très limité, elle estime qu’en cas de majoration elle doit être limitée à 1 %.

La bailleresse ne conteste pas la majoration proposée par l’expert judiciaire.

Il est d’usage d’appliquer une majoration en cas d’exploitation d’une terrasse, dont le taux varie en fonction des caractéristiques des locaux et de la terrasse. En l’espèce, malgré leur caractère saisonnier, les terrasses apportent de la visibilité aux locaux et permettent d’accroitre l’activité de 25 couverts. En conséquence, il sera appliqué une majoration de 4 % adaptée aux caractéristiques des locaux et à l’avantage procuré.

Sur les facteurs locaux de commercialité

L’article R. 145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Salon l’expert, les locaux sont situés dans le [Localité 1], au [Adresse 2], qui est une courte voie secondaire à sens unique de circulation automobile, reliant le [Adresse 5] à la [Adresse 12]. Elle bénéficie d’une assez bonne commercialité, dominée par la restauration, mais compte également des commerces de proximité et services davantage destinés à la clientèle locale. Le quartier est excentré mais prisé, à la fois résidentiel et à pouvoir d’achat élevé et de bureaux, au sein du « QCA » de Paris, proche de l’Etoile et à proximité du Palais des Congrès. L’expert relève également de nombreux hôtels, drainant une chalandise importante et variée tant d’affaires que touristique.

L’emplacement est bien desservi avec la station "[Localité 7]" (ligne 1 du métro et C du RER) à 240 mètres environ, de nombreuses lignes de bus à proximité, et d’accès facile par le réseau routier avec la proximité d’axes importants et notamment le boulevard périphérique, mais des difficultés de circulation liées aux travaux de la Porte [Localité 6]. Un parking public à environ 100 mètres facilite le stationnement difficile dans la rue.

L’expert conclut qu’il s’agit d’une bonne situation pour l’activité de restaurant exercée, au sein d’un quartier excentré mais prisé de la capitale, bien desservi par les transports en commun, bénéficiant d’une bonne commercialité et d’une chalandise importante et variée.

La S.A.R.L LA LOUVE expose que le restaurant souffre de nuisances inhérentes aux travaux d’extension ferroviaire à la Porte Maillot, lesquels se poursuivaient encore à la date d’effet du renouvellement, et, qu’il subit la concurrence des restaurants du Palais des Congrès et de la [Adresse 11].

Il ressort cependant de la description de l’emplacement que la [Adresse 13] est une voie secondaire, qu’elle n’est donc pas directement exposée aux travaux de la Porte [Localité 6] et que les nuisances subies en sont nécessairement amoindries.

S’agissant de la concurrence des restaurants, il convient de relever que les restaurants du Palais des Congrès n’offrent pas la même configuration puisqu’il s’agit de restaurants en intérieur et dont l’accès est beaucoup plus exposé aux nuisances des travaux de la [Adresse 10] évoqués par le preneur.

S’agissant de la présence d’autres restaurants [Adresse 11], il ressort du rapport d’expertise que ces concurrents participent de la commercialité de la zone, laquelle présente une chalandise importante et variée, de sorte que ce point n’apparait pas comme un inconvénient pour le local considéré.

Par conséquent, il convient de considérer que les locaux bénéficient d’un environnement favorable et adapté à l’activité exercée.

Sur la destination des lieux

L’article R.145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Selon le contrat de bail, le local est destiné à l’exercice de « commerce d’un restaurant de bon standing salon de thé, à l’exception de tous commerces de restauration à service rapide et de vente à emporter ».

La société preneuse estime cette destination restrictive en ce qu’elle ne peut effectuer de « restauration à service rapide » ni de « vente à emporter » comme la plupart des autres restaurants.

Pour autant, l’activité exercée dans les locaux est conforme à la destination du bail et les locaux sont adaptés à cette destination.

Sur les obligations respectives des parties

Selon l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

En outre, selon l’article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d’une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d’autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Sur les travaux de mise en conformité

En l’espèce, le contrat de bail stipule à l’article 3, 3) que, outre les réparations locatives, le preneur devra « faire son affaire personnelle de toutes modifications d’installations rendues nécessaires par son activité, du fait d’une intervention administrative, d’autres locataires, et pour toutes autres causes telles que l’élévation d’une cheminée pour l’évacuation des fumées et odeurs ».

Cette clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité incombant normalement au bailleur constitue une clause exorbitante et, en conséquence, un facteur de diminution de la valeur locative.

L’expert a proposé un abattement de 2 % que la S.A.R.L LA LOUVE estime sous-évalué, estimant qu’un abattement de 10 % serait plus adapté. La bailleresse estime en revanche l’abattement de 2 % conforme aux usages.

L’abattement pour transfert de charge des travaux de mise aux normes pouvant varier en fonction du commerce considéré, il sera retenu en l’espèce un abattement de 3 % sur la valeur locative, compte tenu de la destination des locaux et de leur niveau d’équipement qu’il convient d’entretenir et de conserver aux normes.

Sur la clause interdisant la location-gérance

La S.A.R.L LA LOUVE soutient que la location gérance est en principe autorisée sauf clause contraire, et qu’elle est assez usuelle en matière de restauration, de sorte que son exclusion constitue une charge exorbitante de droit commun justifiant un abattement d’au moins 4 %.

En l’espèce, la location gérance étant possible sous réserve d’autorisation de la bailleresse, laquelle ne peut refuser que pour un motif légitime, il s’agit d’une autorisation conditionnée qui ne justifie pas d’abattement.

Sur la possibilité de sous-location

La bailleresse fait valoir que la faculté de sous-louer à toute société de son groupe constitue une valorisation du droit au bail qu’elle estime à 1 %.

La S.A.R.L LA LOUVE conteste cette majoration au motif que la sous-location partielle est impossible au regard de la configuration des locaux et que la sous-location totale la priverait de droit au renouvellement puisqu’elle ne serait plus propriétaire du fonds de commerce.

En l’espèce, comme le relève la société preneuse, la sous-location partielle n’est pas adaptée aux locaux et la sous-location totale des locaux présente un risque pour son droit au bail. En conséquence, il n’y a pas lieu de retenir de majoration au titre de la possibilité d’une sous-location.

Sur le loyer plafond

L’expert fixe le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2021, sur la base de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ci-après ILC), dont l’indice publié au 1er trimestre 2021 est 116,73, et l’indice de comparaison à retenir est celui du 1er trimestre 2012, soit 107,01, soit le calcul suivant :

60.000 € (loyer initial) x 116,73 (ILC du 1er trimestre 2021) = 65.450 euros

107,01 (ILC du 1er trimestre 2012)

En l’absence de contestation des parties, le tribunal retiendra le loyer plafonné au 1er juillet 2021 calculé par l’expert au montant de 65.450 euros.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour les locaux commerciaux et le prix unitaire du local commercial

L’article R. 145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’expert propose les références de comparaison suivantes :

—  16 références de locations nouvelles de 506 euros à 2.017 euros/m²B, pour des locaux de surfaces de 25 à 83 m²B, dans lesquels sont exercées des activités de restauration, restauration rapide, pâtisserie, confiseur, chocolatier, cuisiniste, pressing, fromagerie, situés dans le 17ème arrondissement, et des baux conclus entre avril 2014 et mai 2021 ;

—  3 références de loyers décapitalisés de 890 euros à 1.339 euros/m²B en loyer décapitalisé, pour des locaux de surfaces de 23 à 304 m²B, dans lesquels sont exercées des activités de restauration et institut de beauté, situés dans le 17ème arrondissement, et des baux conclus entre avril 2014 et juin 2017 ;

—  4 références de loyers de renouvellement fixés amiablement de 488 euros à 966 euros/m²B, pour des locaux de surface de 33,84 à 79,3 m²B, dans lesquels sont exercés des activités de restaurant, brasserie, agence bancaire et bar de nuit, situés dans le 17ème arrondissement, et des baux renouvelés entre janvier 2013 et janvier 2016 ;

—  7 références de loyers fixés judiciairement de 525 euros à 900 euros/m²B, pour des locaux de surfaces de 33 m²B à 159 m²B, dans lesquels sont exercées des activités de restaurant, équipement à la personne, parfumerie, institut de beauté, avec des dates de renouvellements à effet en février 2015 à octobre 2018,

soit :

— des nouvelles locations de 506 euros à 2.017 euros/m²B,

— des renouvellements amiables de 488 euros à 966 euros/m²B,

— des renouvellements judiciaires de 525 euros à 900 euros/m²B.

Il convient cependant d’exclure les références antérieures à 2016, trop anciennes pour être pertinentes.

La S.A.R.L LA LOUVE propose des références extraites du rapport amiable établi par M. [X], parmi lesquelles il convient d’exclure une référence d’avril 2014 trop ancienne, étant précisé que 2 références sont déjà citées par l’expert judiciaire.

Parmi les six autres références citées pour des loyers compris entre 365 euros /m²B et 522 euros/m²B, il convient de relever que trois références concernent des surfaces comprises entre 15m²B et 26,36 m²B, donc très différentes des locaux considérés, et qu’aucune ne concerne des activités de restauration.

Au regard de la situation des locaux, sur une voie secondaire, dans un secteur avec une chalandise importante et variée, du commerce exercé, de la bonne configuration des locaux, et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, l’expert retient une valeur locative brute de 650 euros/m²B, soit une valeur locative totale de 60.450 euros.

Eu égard aux éléments étudiés dans les développements précédents, il convient de retenir, au 1er juillet 2021, la valeur locative unitaire de 650 euros/m2B/an proposée par l’expert.

La valeur locative totale sera fixée à (650 euros x 93 m²B =) 60.450 euros au 1er juillet 2021.

Il convient d’appliquer la majoration de 4 % pour l’existence des terrasses et l’abattement de 3 % pour la charge des travaux de mise aux normes, soit la somme annuelle de :

60.450 x 101 % = 61.054,5 euros, arrondis à 61.000 euros hors taxes et hors charges.

La valeur locative étant inférieure au loyer plafonné applicable en l’espèce, le loyer du bail à effet du 1er juillet 2021 sera donc fixé, à compter de cette date, à la valeur locative, soit la somme annuelle de 61.000 euros en principal.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 21 mars 2022, date du mémoire en défense, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.

Sur les demandes accessoires

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le rapport d’expertise de M. [H] [F] déposé le 6 novembre 2024,

Fixe à la somme annuelle de 61.000 euros en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 entre la S.C.I STE CIVILE IMMOBILIERE [O] et la S.A.R.L LA LOUVE pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer depuis le 1er juillet 2021, à compter du 21 mars 2022, date du mémoire en défense, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation, lesquels donnent lieu à capitalisation,

Rejette les demandes de la S.A.R.L LA LOUVE en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus le coût de l’expertise judiciaire,

Fait et jugé à [Localité 8], le 30 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES