TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I YORAM

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DE LASTELLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03328 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADZE

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 01 août 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],

représenté par son syndic, dont le siège social est la SAS FONCIA [Localité 6] [Adresse 7] [Adresse 2]

représenté par Maître DE LASTELLE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P70

DÉFENDERESSE

S.C.I. YORAM,

dont le siège social est Chez le Cabinet NESSIMO – [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 août 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 01 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03328 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADZE

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI YORAM est propriétaire des lots 1033, 1037 et 1046 au sein de la copropriété dans l’immeuble sis [Adresse 5].

Par acte de Commissaire de justice en date du 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, SAS FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a fait assigner la SCI YORAM devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la condamner à lui payer les sommes de :

-3896,53 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 31 décembre 2022 au 1er trimestre 2025 inclus au titre des lots n°1033, 1037 et 1046 ;

-300 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

outre intérêts légaux sur ces sommes à compter du 18 mars 2024 et capitalisation des intérêts ;

-1800 euros de dommages et intérêts ;

-2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

et les entiers dépens comprenant la somme de 256,55 euros, outre le coût des présentes et tous autres à venir.

A l’audience du 11 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation.

La SCI YORAM, citée à personne morale, n’a pas comparu à l’audience ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er août 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bien-fondé de l’action

S’agissant des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges”.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] produit notamment aux débats :

— la matrice cadastrale

— la situation de compte,

— la mise en demeure,

— les sommations de payer,

— la ventilation des charges,

— le contrat de syndic,

— le PV d’AG 2023 et 2024,

— les appels et relances des trois lots,

— les justificatifs coût de mises en demeure.

Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à la SCI YORAM fait apparaître un solde débiteur.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 3896,53 euros en principal au titre des charges de copropriété, hors frais, pour la période du 31 décembre 2022 au 1er trimestre 2025 inclus pour les lots 1033, 1037 et 1046.

La SCI YORAM sera condamnée au paiement de cette somme.

S’agissant des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit en aucun frais justifié ne pouvant être retenu au vu des décomptes produits (pièce 5).

La SCI YORAM sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 3896,53 euros au titre des charges de copropriété impayées, pour la période du 31 décembre 2022 au 1er trimestre 2025 inclus au titre des lots 1033, 1037 et 1046, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 juin 2025.

Sur l’anatocisme

Il sera fait droit la demande de capitalisation annuelle des intérêts et dit que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

Sur les dommages-intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La défaillance de la partie défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 3], et de condamner la SCI YORAM à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire, est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

La SCI YORAM succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et tels que déterminés à l’article 695 du code de procédure civile auquel il est renvoyé pour le surplus.

Il n’y a pas lieu à condamner la SCI YORAM au paiement de la somme de 256,55 euros représentant le coût de sommations de payer non nécessaires à la présente procédure, et le coût d’une mise en demeure, alors que des demandes au titre des frais nécessaires et de l’article 700 du Code de procédure civile sont par ailleurs formulées, la mise en demeure de 28,38 euros n’étant nullement portée au décompte.

Il convient en outre de condamner la SCI YORAM à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] une somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA PARIS RIVE GAUCHE à l’encontre de la SCI YORAM;

CONDAMNE la SCI YORAM à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], la somme de 3896,53 euros au titre des charges de copropriété impayées, pour la période du 31 décembre 2022 au 1er trimestre 2025 inclus au titre des lots 1033, 1037 et 1046, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 juin 2025;

DIT que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI YORAM à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE la SCI YORAM à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI YORAM aux entiers dépens de l’instance tels que déterminés à l’article 695 du code de procédure civile auquel il est renvoyé pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande ne paiement de la somme de 256,55 euros au titre des coûts de sommations de payer et de mise en demeure ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés

Le Greffier Le Juge