TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 20 MARS 2025

N° RG 24/01430 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZRRR

N° de minute :

SWISSLIFE PRESTIGIMMO

c/

S.A.R.L. [Adresse 7] [Localité 6]

DEMANDERESSE

SWISSLIFE PRESTIGIMMO

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Christophe MOUNET de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON – FORTIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0668

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 7] [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Cédric LIGER de l’AARPI ITER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L 258

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 29 janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 13 mars 2025 et prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 novembre 2021, la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO a consenti un bail à la société SARL [Adresse 8] [Localité 9] portant sur un local commercial à usage de crèche situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 3].

Par acte du 22 février 2024, la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant paiement de la somme de 47.949,29 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que la société SARL [Adresse 8] LES MOULINEAUX n’aurait pas régularisé les causes de ce commandement dans le délai imparti, la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO a, par acte du 10 juin 2024, assigné la société SARL [Adresse 8] LES MOULINEAUX devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

* Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 3],

* Ordonner l’expulsion de la société SARL LA MAISON BLEUE-ISSY [Localité 9] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

* Condamner la société SARL [Adresse 8] [Localité 9] au paiement de la somme provisionnelle de 99.578,51 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 30 avril 2024, avec intérêts au taux conventionnel à compter du 22 février 2024, sur la somme de 47.949,29 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,

* Condamner la société SARL LA MAISON BLEUE-ISSY [Localité 9] au paiement de la somme provisionnelle de 9957,85 euros, à titre de provision sur les pénalités de retard, fixées à 10 % des sommes dues, en application de l’article 21.3 CG du bail,

* Condamner la société SARL [Adresse 8] [Localité 9] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au double du montant du loyer, augmenté des charges et accessoires, jusqu’à la libération effective des lieux,

* Juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de provision sur les dommages et intérêts,

* Condamner la société SARL LA MAISON BLEUE-ISSY [Localité 9] à payer une somme de 3500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamner la société SARL [Adresse 8] [Localité 9] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 22 février 2024.

L’affaire étant venue une première fois à l’audience du 05 novembre 2024, elle a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

Lors de l’audience du 29 janvier 2025, la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 46.592,16 euros au 28 janvier 2025 et confirme les termes de leur demande initiale. Ils indiquent ne pas être opposés à l’octroi de délai de paiement sur une période de un an maximum.

En défense, la société SARL [Adresse 8] [Localité 9] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, précisant qu’elle a effectué un paiement soldant la dette, mais que celui-ci a été effectué sur un mauvais compte.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour notamment défaut de paiement des loyers et/ou ses accessoires.

Il est constant que la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO a fait signifier à la société SARL [Adresse 8] [Localité 9] un commandement d’avoir à payer la somme de 47.949,29 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 22 février 2024.

La société SARL LA MAISON BLEUE-ISSY [Localité 9] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 22 février 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement a vocation à entraîner la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 23 mars 2024, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Toutefois, au vu de la situation financière et matérielle de la défenderesse telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats et des efforts entrepris pour apurer sa dette qui a diminué environ de moitié depuis l’assignation, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 46.592,16 euros à la date du 28 janvier 2025.

Cette créance n’étant pas contestée, ni sérieusement contestable, la société SARL [Adresse 8] [Localité 9] sera donc condamnée au paiement de la somme de 46.592,16 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 28 janvier 2025 – échéance du 1er trimestre 2025 incluse, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 22 février 2024, date du commandement de payer.

La société SARL LA MAISON BLEUE-ISSY [Localité 9] sera autorisée à apurer sa dette dans un délai de six mois à raison de cinq mensualités de 7765 euros, suivies d’une sixième et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir au plus tard le 1er du mois suivant la signification de la présente décision, les suivants au plus tard le 1er de chaque mois.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause de résiliation seront suspendus.

Faute pour la locataire de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible, et la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant aux bailleurs de poursuivre l’expulsion du preneur avec si nécessaire le concours de la force publique.

Dans l’hypothèse d’une nouvelle défaillance de la locataire, entraînant la résiliation du bail, il y a lieu de prévoir que cette dernière sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande d’application de la clause pénale

La société SWISSLIFE PRESTIGIMMO sollicite l’application de la clause pénale stipulée au contrat de bail, ayant pour effet d’appliquer une majoration de plein droit de 10% sur le montant des arriérés de loyers ou de leurs accessoires.

La clause pénale, même prévue au contrat, étant susceptible d’être réduite en son montant voire supprimée par le juge en raison de circonstances que le juge des référés n’a pas pouvoir d’apprécier, de sorte qu’une telle demande en paiement formée à ce titre doit être considérée comme sérieusement contestable. Elle sera en conséquence rejetée.

Il en sera de même sur la majoration des intérêts de retard et de la fixation d’une indemnité d’occupation à un montant double de celui du loyer, ces clauses s’assimilant à des clauses pénales pour lesquelles, la même solution énoncée ci-dessus doit être adoptée.

Sur le dépôt de garantie

La demande de la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO tendant à dire que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis s’analyse également en une clause pénale.

Il n’y aura donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société SARL [Adresse 8] [Localité 9].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société SARL LA MAISON BLEUE-ISSY [Localité 9] à verser à la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO la somme de 1500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 23 mars 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail commercial passé entre la société SARL [Adresse 8] [Localité 9] et la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO, relatif au local [Adresse 3] ;

CONDAMNONS la société SARL [Adresse 8] [Localité 9] à payer à la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO la somme de 46.592,16 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 28 janvier 2025 (échéance du 1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts de retard au taux légal à compter du 22 février 2024;

ACCORDONS à la société SARL [Adresse 8] [Localité 9] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de six mois à raison de cinq mensualités successives de 7765 euros chacune, suivies d’une sixième et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir au plus tard le 1er du mois suivant la signification de la présente décision, les suivants au plus tard le 1er de chaque mois ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société SARL LA MAISON BLEUE-ISSY [Localité 9] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3],

— la société SARL [Adresse 8] [Localité 9] devra payer mensuellement à la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer résultant du bail outre les charges à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

REJETONS le surplus des demandes de la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO ;

CONDAMNONS la société SARL [Adresse 8] [Localité 9] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS la société SARL LA MAISON BLEUE-ISSY [Localité 9] à payer à la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO une indemnité de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 10], le 20 mars 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président