TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e GUITTON

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e ALBERTINI

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/11961

N° Portalis 352J-W-B7G-CXTUR

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [V] [O]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Monsieur [V] [U] [X]

[Adresse 1]

[Localité 12]

représentés par Maître Jean-Etienne ALBERTINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0989

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/11961 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXTUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2025

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [V] [O] et M. [V] [U] [X] (ci-après " les consorts [O] – [X] ") ont acquis les lots n°13 – 16 et 17 au sein de cet immeuble, correspondant à des chambres de service au 6ème étage.

Lors de l’assemblée générale du 18 mai 2022, les consorts [O] – [X] ont soumis au vote une résolution n°12 portant leur demande d’acquérir le couloir du 6ème étage et la réunion de leurs lots pour en faire un seul appartement, laquelle résolution a été rejetée.

Par acte d’huissier délivré le 08 août 2022, les consorts [O] – [X] ont alors assigné devant la juridiction de céans le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, afin d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 18 mai 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 02 mai 2024, les consorts [O] – [X] demandent au tribunal de :

«  Vu la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Vu le décret du 17 mars 67-223 du 17 mars 1967 Vu l’article 1240 du code civil,

— Juger Messieurs [V] [O] [V] [U] [X] biens fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;

— Juger que la résolution n°12 de l’assemblée générale du 18 mai 2022 intitulée " A la demande de monsieur [X] et de monsieur [O] copropriétaires des lots 13, 16 et 17, autorisation de rachat d’une partie commune (couloir) et de la remise en contiguë de ses lots pour faire un seul appartement" est entachée d’un abus de droit;

— Prononcer l’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 18 mai 2022 en ce qu’elle a rejeté la proposition de résolution suivante :

«  L’assemblée générale décide, selon l’article 26 de la Loi de 1965, de donner son accord à M. [V] [U] [X] ainsi qu’à M. [V] [O] pour l’acquisition d’une partie commune de l’immeuble représentée selon le plan joint ;

Si l’assemblée générale est favorable, nous validerons le prix d’acquisition, le modificatif de copropriété ainsi que les modalités administratives lors de la prochaine assemblée générale ;

L’assemblée générale donne pouvoir au syndic pour représenter chez le Notaire et réalisation des actes administratifs ;

L’assemblée générale décide que les frais d’acte y compris ceux relatifs aux modificatifs du règlement de copropriété sont à la charge de l’acquéreur ;

L’assemblée générale reconnaît et s’engage à ce que les modifications de tantièmes seront réalisés par le géomètre de la copropriété » ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic à payer à M. [V] [O] la somme de 5.000 € au titre du préjudice subi ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic à payer à M. [V] [U] [D] la somme de 5.000 € au titre du préjudice subi ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] de toutes ses demandes ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic à payer à M. [V] [O] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic à payer à M. [V] [D] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] et représenté par son syndic à supporter l’intégralité des dépens générés par la présente procédure au titre de l’article 699 du code de procédure civile,

— Juger que M. [O] et M. [X] ne seront pas tenus en qualité de copropriétaire au paiement des dépens et frais d’avocats y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui pourrait être mis à la charge du syndicat des copropriétaires et ce, au visa de l’article 10, 10-1 et suivant de la loi du 10 juillet 1965. "

Au soutien de leur demande principale tendant à l’annulation de la résolution querellée, les consorts [O] – [X] se prévalent d’un abus de majorité, soutenant que leur projet d’achat d’une partie de couloir, ne desservant que leurs lots, ainsi que leur réunion n’est contraire ni à la destination de l’immeuble, ni aux termes du règlement de copropriété, outre qu’il préserve l’intérêt collectif.

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

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Ils prétendent que le rejet de leur demande constitue également une rupture d’égalité et relève d’une volonté manifeste des copropriétaires majoritaires de favoriser certains projets au détriment du leur.

Les consorts [O] – [X] forment en outre une demande indemnitaire, estimant que le refus opposé de l’assemblée générale leur a été préjudiciable, les obligeant à reporter leur projet immobilier.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 03 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu les articles 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— Déclarer recevable et bien-fondé le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]) en ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

— Débouter Messieurs [V] [O] [V] [U] [X] de leur demande en annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]), en date 18 mai 2022 pour abus de majorité,

— Débouter Messieurs [V] [O] [V] [U] [X] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] au paiement de la somme de 5.000€ chacun au titre de leur préjudice,

En tout état de cause,

— Condamner Messieurs [V] [O] [V] [U] [X] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Messieurs [V] [O] [V] [U] [X] en tous les dépens. "

Le syndicat des copropriétaires conteste tout abus de majorité dans le cadre du vote de la résolution litigieuse, soutenant que son rejet s’explique par une absence d’informations suffisantes sur la teneur du projet des consorts [O] – [X] et de ses conditions de réalisation.

Il se prévaut également de l’absence de caractérisation par les demandeurs de ce que ce rejet aurait été pris dans l’intention de nuire et serait contraire à l’intérêt collectif.

Enfin, le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande indemnitaire, estimant injustifiés les prétendus préjudices dont les consorts [O] – [X] sollicitent la réparation.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 octobre 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 08 janvier 2025, a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande principale en annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 18 mai 2022

Une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

Le tribunal ne peut être saisi d’une demande de contestation d’une décision d’assemblée générale pour le seul motif qu’elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999).

Sur ce,

Il ressort des éléments produits au débat, et n’est au demeurant pas contesté, que les consorts [O] – [X] ont soumis à plusieurs assemblées générales successives, depuis 2014, leur projet de rachat du couloir et de la remise, parties communes, contigus à leurs lots, et que ce projet n’a jamais obtenu l’accord des copropriétaires.

Pour autant, il s’avère que, à l’exception de la résolution soumise au vote à l’assemblée générale du 27 juin 2014, ces demandes répétées n’incluaient aucune proposition de prix desdites parties communes objets du rachat ; elles n’incluaient pas davantage de projet de modificatif du règlement de copropriété subséquent.

Dans ces conditions, il ne saurait être fait grief aux copropriétaires d’avoir rejeté ce projet, dès lors qu’il leur manquait des informations essentielles dont celle du prix d’achat, condition substantielle d’une telle cession.

De même, si lors de l’assemblée générale du 16 septembre 2016, au cours de laquelle le projet des consorts [O] – [X] a fait l’objet d’un rejet, un autre copropriétaire a pour sa part obtenu la validation de son projet, force est de constater qu’il ne s’agissait pas, comme le prétendent à tort les demandeurs, d’une situation similaire à la leur, puisque la demande de ce copropriétaire portait sur la réunion de lots, et non sur le rachat de parties communes.

Décision du 11 Mars 2025

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Les consorts [O] – [X] ne peuvent donc utilement se prévaloir d’une prétendue rupture d’égalité entre copropriétaires.

Si leur projet litigieux de racheter les parties communes jouxtant leurs lots s’entend dans son principe, les consorts [O] – [X] doivent pouvoir fournir au vote des copropriétaires suffisamment d’éléments pour qu’ils puissent se décider en toute connaissance de cause, et non se contenter de solliciter leur « accord de principe » qui ne saurait se concevoir dans une telle hypothèse de cession de parties communes, dans le cadre de laquelle le prix est un élément déterminant de leur consentement.

Enfin, il sera relevé que les consorts [O] – [X] ne produisent au débat aucune pièce de nature à démontrer que le refus de la résolution querellée aurait eu pour seul et unique but de favoriser les copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires, ni davantage qu’il répondrait à une intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de la copropriété.

Pour l’ensemble de ces motifs, les consorts [O] – [X], succombant dans l’administration de la preuve qui leur incombe de l’abus prétendu de majorité et ne se prévalant d’aucun autre moyen opérant, seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 18 mai 2022.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

Sur ce,

Compte tenu des développements précédents, l’abus de majorité allégué n’ayant pas été retenu, les demandes indemnitaires des consorts [O] – [X] ne sauraient aboutir et seront rejetées, étant au surplus qu’en toute hypothèse ces derniers ne justifient aucunement du prétendu préjudice dont ils réclament réparation.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

Décision du 11 Mars 2025

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En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombants au litige, les consorts [O] – [X] seront condamnés aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte-tenu de la solution du litige, ils seront déboutés de leur demande de dispense de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE M. [V] [O] et M. [V] [U] [X] de l’ensemble de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [V] [O] et M. [V] [U] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [O] et M. [V] [U] [X] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 13] le 11 Mars 2025.

La Greffière La Présidente