TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03532 – N° Portalis DBX4-W-B7J-US44

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Février 2026

S.A. [Adresse 4] PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[V] [X]

[T] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Février 2026

à la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 24 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [V] [X], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

M. [T] [F], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé électroniquement le 24 décembre 2020, à effet du 29 décembre 2020, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 2], pour un loyer de 451,41 euros, outre une provision de charges mensuelles de 97,15 euros.

Par acte du 4 juillet 2023, à effet du 6 juillet 2023, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X] un garage, situé [Adresse 9] à [Localité 3] [Adresse 10], pour un loyer de 48,77 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier le 8 avril 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des deux baux à défaut de régularisation de la dette.

Le 13 juin 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé à l’audience du 2 décembre 2025 en lui demandant de :

— constater que les baux intervenus entre les parties se trouvent résiliés de plein droit par le jeu des clauses résolutoires,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute pour Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X] de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X] :

au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2 982,98 euros (2 755,10 euros d’arriéré locatif, 166,98 euros de frais de procédure et 60,90 euros pour le coût du présent acte),

au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

en tant que de besoin, condamner le locataire à fournir son avis d’imposition et l’enquête de ressources associée,

au paiement de la somme de 700 euros, à titre de participation aux frais et honoraires qu’elle a exposés, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X].

L’affaire a été débattue à l’audience du 2 décembre 2025.

Lors des débats, la SA [Adresse 11], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5.244,41 euros selon un décompte fourni à l’audience, échéance de novembre 2025 incluse.

Elle indique que Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X] ont repris le paiement du loyer le 7 novembre 2025.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE.

Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X], bien que régulièrement assignés à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la SA [Adresse 11] a été autorisée par le Président à produire en cours de délibéré le dossier de preuve de signature électronique. Par mail du 22 janvier 2026, elle a indiqué ne pas pouvoir le fournir et a sollicité, le cas échéant, l’application des dispositions de l’article 873 al.1 du code de procédure civile à savoir de « la passerelle » et en renvoyant l’examen de l’affaire au fond.

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la qualification de l’ordonnance :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été déli-vrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X] assignés à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique le 10 avril 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation le 13 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur la signature électronique du contrat de bail d’habitation :

Aux termes de l’article 1366 du Code civil, l’écrit électronique à la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité.

L’article 1367 du même code ajoute que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel il s’attache.

En l’espèce, la SA [Adresse 11] verse aux débats un exemplaire du contrat de bail daté du 24 décembre 2020 portant mention de la signature électronique des défendeurs. Elle ne justifie ni du fichier de preuve, ni d’une attestation de conformité.

Néanmoins, le contrat de bail annexe qu’elle produit concernant le bail du garage en date du 4 juillet 2023 a été signé de façon manuscrite par le preneur et s’est exécuté, comme celui de l’habitation principale durant plusieurs mois.

Il convient donc de considérer que la signature du bail principal est fiable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail concernant le logement conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai deux mois pour régulariser la dette.

Le bail accessoire portant sur la location du parking contient également une clause résolutoire, laissant un délai de huit jours après une sommation de payer les sommes dues.

Or, cette clause résolutoire n’apparaissant pas conforme à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précité, le bail portant sur la location du parking étant un accessoire au bail d’habitation, il convient d’appliquer le délai de deux mois prévus dans la clause résolutoire du bail principal d’habitation.

Un commandement de payer pour les deux baux a été signifié le 8 avril 2025, pour la somme en principal de 2.227,06 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 8 juin 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X] restent devoir, la somme de 5.244,41 euros à la date du 27 novembre 2025 (mois de novembre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doivent par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 5.244,41 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 716,99 euros à compter de cette date.

La solidarité étant stipulée à l’article 3-7 du contrat de bail d’habitation, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

— Sur la demande de condamnation à fournir un avis d’imposition et l’enquête de ressources associées

S’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L. 441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais il résulte de ce texte qu’en l’absence de réponse de la part du locataire, l’organisme d’habitations à loyer modéré est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible, qu’après une mise en demeure destinée à justifier des revenus de l’année précédente, restée infructueuse pendant le délai de 15 jours.

L’organisme HLM ne peut ainsi procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa de l’article précité, le supplément de loyers afférents à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Il ressort de ces dispositions que la SA d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE dispose d’une procédure et de moyens, sous réserve de pouvoir le justifier, si le locataire ne satisfait pas à son obligation de communiquer son avis d’imposition et de répondre à l’enquête de ressources annuelles associées, de sorte qu’il lui appartient de tirer les conséquences du manquement de Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X].

En conséquence, la demande de la SA d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE qui ne fournit aucun élément à ce titre, sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X] supporteront in solidum une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 8 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 décembre 2020, à effet du 29 décembre 2020 et liant la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X], concernant le bien à usage d’habitation, d’habitation, situé [Adresse 7] N°18 à [Localité 2] ;

CONSTATONS, à la date du 8 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juillet 2023, à effet du 6 juillet 2023 et liant la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X], concernant un garage, situé [Adresse 9] à [Localité 2] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (716,99 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 5.244,41 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 27 novembre 2025, échéance de novembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE au titre de l’avis d’imposition et de l’enquête de ressources associée ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [F] et Madame [V] [X] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE