TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 05/06/2025

à : Madame [F] [U], Monsieur [D] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le : 05/06/2025

à : M^e Pauline ROUSSEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01071 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FAZ

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS A [Adresse 5], représenté par son syndic, la société SULLY GESTION – [Adresse 3]

représenté par M^e Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0709

DÉFENDEURS

Madame [F] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01071 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FAZ

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [Z] et Mme [F] [U] sont propriétaire indivis des lots n° 2, 10, 18 et 19 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic SULLY GESTION.

Il a été constaté par le syndic que M. [D] [Z] et Mme [F] [U] ne déféraient pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui leur étaient trimestriellement adressés.

Après mise en demeure du 03/03/2023, le SDC a assigné les propriétaires devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de paris, mais se sont désistés avec prise d’acte judiciaire le 19 juin 2024.

Par acte extrajudiciaire en date du 19 février 2025, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 2] a assigné M. [D] [Z] et Mme [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de paris.

Le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de condamner solidairement M. [D] [Z] et Mme [F] [U] à lui payer la somme de :

—  5924,75 € d’arriérés arrêtés de charges au 14 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mars 2023,

—  1472 € au titre des frais de recouvrement nécessaires au 14 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mars 2023,

—  1000 € de dommages et intérêts,

—  2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 21 mars 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures. Il a fait état d’une dette subsistante de 5924, 75 € au 14 février 2025.

Assignés à étude, M. [D] [Z] et Mme [F] [U] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter.

M. [D] [Z] a signalé par courriel au tribunal du 24 mars 2025, donc après l’audience, avoir effectué un virement de 1500 € reçu le 21 mars (mais sans en justifier), ainsi que formulé une proposition d’échéancier. Aucune confirmation du paiement n’a été faite par le conseil du SDC.

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 2] produit une matrice cadastrale justifiant que M. [D] [Z] et Mme [F] [U] sont propriétaires indivis des lots n° 2, 10, 18 et 19 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] correspondant respectivement à 1/1008 e , 2/1005 e, 17/1005e et 7/1005 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, il sont tenus au paiement de leur quote-part de copropriété.

Les pièces versées aux débats et que M. [D] [Z] et Mme [F] [U] n’ont pas jugé utile de contester attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

— le contrat du syndic SULLY GESTION (pièce 10),

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires de 2019 à 2024 sont produites (pièce 8) , validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1 , outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificats de non recours délivrées par la société SULLY GESTION (pièce 9), et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2023 et 2024 ont été émis à l’attention des défendeurs ,des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er décembre 2020 et le 1er janvier 2025 (pièce 7).

— les seize lettres de mise en demeure et de relance + la dernière en date du 03/03/2024 pour la somme de 5410, 56 € (avec AR revenu en pli avisé et non réclamé), attestant de l’inexécution des obligations de propriétaires des locataires, à défaut de justification de leur part,

La somme de 5924, 75 € au 14 février 2025 réclamée par le SDC fait suite au relevé du compte de M. [D] [Z] et Mme [F] [U] également produit aux débats (pièce 6) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 7396, 75 € au 1er janvier 2025, intégrant aussi les 1472 € de frais réclamés par ailleurs.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que M. [D] [Z] et Mme [F] [U] n’ont pas jugé utile de contester, attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défendeur du 1er décembre 2020 au 1er janvier 2025, dont les défendeurs par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré en tout ou partie.

En effet, le virement de 1500 € que M. [D] [Z] relate avoir été reçu le 21 mars 2025 n’est ni confirmé par le syndic ni justifié par une pièce jointe au courriel du défendeur en date du 24 mars.

Il ne sera donc pas tenu compte de ce paiement tardif et pratiqué après l’audience, et il reviendra aux parties de refaire leurs comptes sur la base du jugement.

Il ne peut ainsi qu’être constaté que la somme de 5924, 75 € au 14 février 2025 réclamée en principal à l’instance par le syndicat des copropriétaires correspond aux provisions sur charges dues par M. [D] [Z] et Mme [F] [U] au SDC au 1er octobre 2024 .

M. [D] [Z] et Mme [F] [U] seront donc solidairement condamnés à payer au SDC la somme de 6372, 87 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 1er octobre 2024 pour la période du 1er décembre 2020 au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2024 pour la somme de 5410, 56 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

II. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il apparaît dans le décompte en pièce 6 des frais de relance et de constitution de dossier avocat par le syndic pour un montant demandé de 1472 €.

Conformément à l’article 10-1 précité, M. [D] [Z] et Mme [F] [U] seront donc condamnés solidairement à payer au SDC la somme de 1472 € correspondant aux frais nécessaires pour la même période du 1er décembre 2020 au 1er janvier 2025.

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal suivant la même date que pour la somme réclamée en principal (les frais étant des sommes légalement dues), par conséquent à compter du 3 mars 2024 pour la somme de 798 € (soit 1472 – (144 + 55+ 40 + 55 + 340 + 40 = 674 € ) , frais engagés postérieurement à la mise en demeure), et à compter de l’assignation pour le surplus.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, en l’absence de justification de ses défaillances de la part de la défenderesse, le caractère abusif de la résistance au paiement des défendeurs est démontré au fil de pas moins de dix-sept relances et mises en demeure diligentées de 2021 à 2025 ainsi que par la procédure avortée du 02/12/2023. Cette résistance abusive, malgré par ailleurs d’importants paiements ponctuels des intéressés, constitue , du fait de sa réitération forcenée, une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de ces irrégularités de paiement de charges pendant les années 2023 et 2024, comme le démontre également le paiement putatif de 1500 € accompli tardivement pour les besoins de l’audience.

Compte tenu malgré tout de l’existence de ces paiements ponctuels des défendeurs, à mettre en balance avec la mauvaise volonté affirmée de la résistance au paiement, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre de son préjudice financier.

V. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [D] [Z] et Mme [F] [U], partie succombante, seront condamnés solidairement aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M. [D] [Z] et Mme [F] [U] soient déchargés de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 800 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne solidairement M. [D] [Z] et Mme [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 6372, 87 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 1er octobre 2024 pour la période du 1er décembre 2020 au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2024 pour la somme de 5410, 56 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Condamne solidairement M. [D] [Z] et Mme [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1472 € correspondant aux frais nécessaires, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2024 pour la somme de 798 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

Condamne solidairement M. [D] [Z] et Mme [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1000 euros au titre de sa résistance abusive,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne solidairement M. [D] [Z] et Mme [F] [U] aux entiers dépens ,

Condamne solidairement M. [D] [Z] et Mme [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT