N° du répertoire général : N° RG 22/03971 – N° Portalis DBW5-W-B7G-IFRO

50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 Novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [L] [T]

commerçant inscrit au RCS de [Localité 8] sous le numéro 520 113 515

né le 02 Janvier 1976 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 5]

représenté par la SELARL PIEUCHOT ET ASSOCIES agissant par M^e Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 80

DEFENDEUR :

Madame [Z] [W] épouse [A]

née le 01 Janvier 1960 à [Localité 10])

demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL CHANUT AVOCATS ASSOCIES agissant par M^e Denis LESCAILLEZ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 15

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Isabelle ROUSSEAU, Vice-Présidente

Assesseur : Mélanie HUDDE, Juge

Assesseur : Chloé BONNOUVRIER, Juge

Greffier : Emmanuelle MAMPOUYA, Greffière présente lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DÉBATS

A l’audience collégiale du 09 Septembre 2024, tenue en audience publique.

Madame [V] [O], Greffier stagiaire, assistait à l’audience.

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Denis LESCAILLEZ – 15, M^e Stéphane PIEUCHOT – 80

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le dix huit Novembre deux mil vingt quatre, date indiquée à l’issue des débats

Décision Contradictoire, en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 19 juin 2013, Madame [Z] [S] épouse [A] (Madame [A]) a donné à bail à Monsieur [L] [T] des locaux commerciaux décrits de la façon suivante : « [Localité 9] (CAL VADOS), [Adresse 4],antérieurement cadastré section AX n°[Cadastre 3] mais suite au proces-verbal de remaniement publié le 2 septembre 2002, volume 202P, n°5655, figurant au cadastre de la manière suivante : section DB n°[Cadastre 6] Lieudit [Adresse 4] Surface 65a 58ca.

Designation du lot :

Lot portant le numéro 101 de l’EDD modifié en date du 20 juin 2022

UN LOCAL COMMERCIAL de 366,80 m2 environ au niveau supérieur avec réserve de 117 m 2 environ au niveau inférieur.

Et les 2. 600/20. 000èmes du sol et des parties communes générales. »

Ce bail commercial a été consenti pour une durée de neuf ans et deux mois et demi commençant à courir à compter du 15 juin 2013.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 3 juin 2021, Madame [A] a notifié à Monsieur et Madame [T] son intention de vendre son local commercial. Par courrier du 8 septembre 2021, Monsieur [T] a répondu, sous la signature de Madame [H], qu’il souhaitait acquérir le local sous condition d’obtention d’un prêt.

Le notaire a préparé une promesse de vente et un rendez-vous a été organisé afin de procéder à la signature de cet acte mais la régularisation de cet acte n’a pas abouti.

Madame [A] a fait valoir qu’elle souhaitait que Monsieur [T] régularise ses impayés de charges locatives. Ce dernier a réglé les sommes demandées en décembre 2021. Il a, par la suite, sollicité la programmation d’un nouveau rendez-vous de signature, en vain.

Par courrier en date du 12 mai 2022, Monsieur [T], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Madame [A] de procéder à la régularisation de la promesse de vente. Après plusieurs relances, le conseil de Madame [A] a, par lettre officielle du 31 août 2022, indiqué que cette dernière était d’accord pour procéder à la vente moyennant une somme de 200 000 € eu égard au prix de l’immobilier (contre 165 000 € initialement prévus). Monsieur [T] a refusé rappelant les modalités initialement convenues.

Par exploit du commissaire de justice en date du 10 novembre 2022, Monsieur [T] a assigné Madame [A] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir ordonner la régularisation de l’acte de vente sous astreinte de 2500 € par jour de retard, se voir allouer des dommages-intérêts et se faire communiquer tous les justificatifs de charges sur les cinq dernières années sous astreinte de 200 € par jour de retard.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, il demande au tribunal de :

– constater l’existence des consentements réciproquement émis d’une part, par Madame [Z] [A] et d’autre part par Monsieur [L] [T] sur la vente, « par la Madame [Z] [A] » et au profit de Monsieur [L] [T] au prix net vendeur de 165 000 €, de l’immeuble sis : [Localité 9] (CALVADOS), [Adresse 4], antérieurement cadastré section AX n°[Cadastre 3] mais suite au proces-verbal de remaniement publié Ie 2 septembre 2002, volume 202P, n°5655, figurant au cadastre de la manière suivante : section DB n°[Cadastre 6] Lieudit [Adresse 4] Surface 65a 58ca.

Designation du lot :

Lot portant le numero 101 de I’EDD modifié en date du 20 juin 2022

UN LOCAL COMMERCIAL de 366,80 m2 environ au niveau supérieur avec réserve de 117 m 2 environ au niveau inférieur.

Et les 2. 600/20. 000èmes du sol et des parties communes générales ;

– en conséquence, ordonner à Madame [Z] [A], de procéder à la régularisation de l’acte de vente de l’immeuble susvisé sous astreinte de 2500 € par jour de retard, laquelle astreinte devra courir à compter du 15e jour suivant la date de l’accomplissement des formalités de signification du jugement à intervenir ;

– dire et juger qu’à défaut de signature par Madame [Z] [A] de l’acte de vente dans un délai de 60 jours à compter de l’accomplissement des formalités de signification du jugement à intervenir, ledit jugement vaudra vente aux conditions ordinaires de droit ;

– condamner Madame [Z] [A] à verser à Monsieur [T] une somme de 65 931,92 €, sauf à parfaire, à titre de dommages-intérêts ;

– condamner Madame [Z] [A] à communiquer tous les justificatifs des charges locatives sur les cinq dernières années sous astreinte de 200 € par jour de retard, laquelle astreinte devra courir à compter du 15e jour suivant la date de l’accomplissement des formalités de signification du jugement à intervenir ;

– condamner Madame [Z] [A] à verser à Monsieur [T] une somme de 9500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Madame [Z] [A] aux entiers dépens de l’instance ;

– accorder à Maître Stéphane Pieuchot, membre de la SELARL Pieuchot & Associés, le bénéfice du droit au recouvrement direct de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions numéro 2 notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, Madame [A] demande au tribunal de :

– débouter Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– subsidiairement, ramener à de plus justes proportions les demandes de Monsieur [T] ;

– condamner Monsieur [T] à verser à Madame [A] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. Sur la régularisation de l’acte de vente sous astreinte.

L’article L 145 – 46 – 1 alinéas 1 et 2 du code de commerce dispose que «lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet. »

L’article 1583 du Code civil relatif à la vente dispose que «elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

En l’espèce, il est établi que Madame [A] a, par courrier du 3 juin 2021, informé Monsieur [T] de sa volonté de vendre le local à usage commercial pour un montant de 165 000 € et que, par lettre recommandée avec accusé réception en date du 8 septembre reçue le 9 septembre 2021, ce dernier a indiqué accepter la proposition sous réserve de l’obtention d’un prêt. Ainsi, conformément à la disposition légale susvisée, le délai de la réalisation de la vente était donc de quatre mois. Le délai de réalisation de la vente expirait donc le 8 janvier 2022.

À aucun moment de la procédure hormis dans le cadre de ses dernières écritures, Madame [A] n’a indiqué que le prix de vente n’était pas d’un montant de 165 000 € mais bien de 200 000 €.

Par conséquent, elle ne peut pas utilement prétendre qu’il n’y a pas eu d’accord sur la chose et le prix d’autant que la notification qu’elle a faite à Monsieur [T] et qui vaut offre de vente au profit du locataire d’après le texte susmentionné porte sur la somme de 165 000 €.

Contrairement à ce que soutient Madame [A], Monsieur [T] justifie de ses demandes de prêt. Ainsi, il produit deux attestations de demande de prêt auprès du Crédit Agricole Mutuel de Normandie en date des 13 octobre et 19 novembre 2021, l’une portant sur un montant de 202 000 € sur 180 mois destiné à financer l’achat de murs professionnels et l’autre d’un montant de 165 000 € destiné à financer l’achat de murs professionnels à [Localité 9]. Il verse également au dossier un mail envoyé par sa conseillère bancaire en date du 21 juillet 2022 d’après lequel « suite à nos échanges, je reviens vers vous concernant votre demande de financement datant de novembre 2021, lorsque j’étais votre conseillère professionnelle. Nos accords de financement étant définitifs, le dossier n’a pas pu être étudié jusqu’au bout car nous n’avions pas l’ensemble des éléments en notre possession, notamment le compromis indiquant les frais de notaire par exemple ».

Il ressort de ces éléments que le demandeur a fait les démarches en ce qui concerne l’obtention de son prêt (condition suspensive à l’acquisition des locaux commerciaux) mais que cette souscription n’a pu aboutir en raison d’un manque de pièces. Cela est corroboré par l’attestation de Maître [X], notaire à [Localité 7], en date du 28 juin 2023 d’après laquelle « à défaut d’avoir signé la promesse de vente, la banque n’a pu éditer le contrat de prêt, malgré la demande de financement de Monsieur [T] ».

En outre, il n’est pas établi que le paiement des charges locatives pouvait avoir valeur de condition suspensive pour Madame [A]. En effet, il ressort de l’attestation du notaire susmentionnée que « un litige opposait vendeur et acquéreur sur le paiement des charges. […] Avec mon confrère Me [J], nous proposions d’insérer dans la promesse de vente une condition d’apurement des charges entre vendeur et acquéreur avant la signature de l’acte authentique. Néanmoins, le vendeur [soit Madame [A]], après avoir agressé verbalement ma cliente, a quitté le bureau refusant de signer la promesse de vente ». Il ressort de ce qui précède que, d’une part, il n’est pas établi que la condition d’apurement des charges ait été insérée dans la promesse de vente alors qu’il ne s’agissait que d’une proposition faite par les notaires et que, d’autre part, il ressort du même document que la situation a été régularisée le 8 décembre 2021. Ainsi, quand bien même l’apurement des charges aurait pu s’analyser comme une condition suspensive de la promesse de vente, il apparaît qu’elle a été réalisée le 8 décembre 2021 donc dans le délai qui expirait le 8 janvier 2022.

Au surplus, une correspondance entre la SCP [J] et Maître [C] (exerçant au sein de l’étude de Maître [X]) en date du 28 décembre 2021 est versée au dossier et il apparaît que Maître [E] (notaire associée au sein de la SCP [J]) indique « je me suis entretenue avec Monsieur et Madame [A] ; lesquels m’indiquent « être toujours vendeurs mais ne pas vouloir signer tout de suite la promesse de vente ». Je ne suis donc pas en mesure de vous proposer une nouvelle date de signature ». Cet élément caractérise un refus explicite des vendeurs de signer la promesse de vente sans raison apparente. D’ailleurs, il convient de relever que cette réponse est intervenue dans le délai dont bénéficiait Monsieur [T].

Enfin, il ressort de l’ensemble des pièces du dossier que, bien que Madame [T] ait été seule présente lors du rendez-vous notarial du 1er décembre 2021, elle est intervenue au nom et pour le compte de la communauté.

En conséquence, il est établi que l’absence de signature de la promesse de vente est imputable à Madame [A]. De fait, elle ne peut reprocher l’expiration du délai de quatre mois dont bénéficiait le demandeur à ce dernier.

Les données de l’espèce justifient d’assortir la régularisation de la promesse de vente d’une astreinte conformément aux prévisions de l’article L 131 – 1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [A] à procéder à la régularisation de l’acte de vente au profit de Monsieur [T] et ce, sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard laquelle astreinte provisoire commencera courir à compter du 30 ème jour suivant la date de l’accomplissement des formalités de signification du jugement à intervenir.

À défaut de signature de l’acte de vente dans un délai de 60 jours suivant la date de l’accomplissement des formalités de signification du jugement à intervenir , il y aura lieu de dire que le présent jugement vaut acte de vente.

II. Sur la demande de dommages-intérêts.

L’article 1217 du Code civil dispose que «la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation;

— obtenir une réduction du prix;

— provoquer la résolution du contrat;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

L’article 9 du code de procédure civile dispose, quant à lui, que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.»

En l’espèce, Monsieur [T] sollicite la somme de 65 931,92 € à parfaire, somme se décomposant comme suit : 40 098,92 € TTC à titre de dommages-intérêts pour les loyers réglés depuis le 1er janvier 2022 et 25 833 € au titre du surcoût lié à la hausse des taux d’intérêt.

— Sur le règlement des loyers :

Le demandeur démontre l’existence d’un préjudice résultant du règlement des loyers depuis le 1er janvier 2022 dans la mesure où certes il aurait dû rembourser le prêt souscrit pour l’acquisition des locaux commerciaux, mais il aurait évité durant cette période de payer un loyer et d’exposer cette dépense en tant que locataire.

Par conséquent, Madame [A] sera condamnée à lui payer la somme de 40.098,92 € à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice qu’il a subi à ce titre.

— Sur la hausse des taux d’intérêt :

Si Monsieur [T] justifie avoir effectué les démarches pour souscrire un prêt, il convient de rappeler que la banque n’a pu examiner sa demande en raison de l’absence de la communication de certaines pièces. De fait, l’établissement bancaire ne s’est jamais prononcé sur le fond du dossier et il n’est produit aucun élément financier de nature à établir que Monsieur [H] aurait certainement obtenu le prêt. Ainsi, le demandeur peut se prévaloir d’une perte de chance de ne pas avoir souscrit un prêt à un certain taux car l’absence de signature de la promesse de vente ne lui est pas imputable.

En l’absence d’éléments financiers permettant d’établir l’obtention du prêt avec certitude, la perte de chance sera évaluée à 50 %.

Monsieur [T] produit deux tableaux d’amortissement portant sur un montant de 165 000 € sur une durée de 10 ans, ce qui correspond à la demande de prêt déposée le 19 novembre 2021 mais pas à la demande déposée 13 octobre 2021. Le premier tableau d’amortissement comporte un taux d’intérêt de 0,70 % qui correspond au taux moyen en vigueur pour un prêt immobilier octroyé sur une durée de 10 ans en novembre 2021 d’après le guide du crédit et de l’assurance. Le second tableau d’amortissement comporte un taux d’intérêt de 3,60 % qui correspond au taux moyen en vigueur pour un prêt sur 10 ans au niveau national en novembre 2023 d’après le baromètre des taux immobiliers.

Sur la base de ces deux tableaux d’amortissement, Monsieur [T] aurait payé 31 723,20 € d’intérêts s’il avait obtenu son prêt en 2023 alors qu’il n’aurait payé que 5890,80 € à ce titre s’il avait obtenu son prêt en 2021. Il justifie donc de la différence de montant à hauteur de 25 832,40 €.

Subissant une perte de chance de 50 %, il sera indemnisé à hauteur de 12 916,20 €.

Par conséquent, Madame [A] sera condamnée à lui payer la somme de 12 916,20 + 40.098,92 € à titre de dommages-intérêts, soit la somme globale de 53.015,12 €.

III. Sur la communication des justificatifs des charges locatives.

L’article 1134 alinéa 1er du Code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que «les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties au présent litige le 19 juin 2013 stipule « toutes charges et impôts seront remboursés au bailleur par le preneur dans les 15 jours qui suivront la production des factures et justificatifs ». Il convient de relever qu’aucun délai butoir n’est mentionné quant à la production de ces justificatifs. Or, Madame [A] verse au dossier les relevés des charges de copropriété pour l’année 2017 et l’année 2018 ainsi que des appels de fonds (travaux pour la sécurité incendie en 2019, appel de fonds du troisième trimestre 2019, appel de fonds pour des filets anti volatiles en 2019, appel de fonds pour des travaux de mise en conformité en 2020, appel de fonds du troisième trimestre 2020, appel de fonds du quatrième trimestre 2021, appel de fonds pour des travaux à réaliser en 2021 et l’appel de fonds du premier trimestre 2022). Si Monsieur [T] estime que la production de ces documents est insuffisante car jugés inexploitables et non conformes aux justificatifs réclamés, il n’indique pas quels documents seraient manquants et n’établit pas davantage la liste des justificatifs réclamés.

Par conséquent, il y a lieu de le débouter de sa demande de communication des justificatifs de charges locatives sous astreinte.

IV. Sur les autres demandes.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [A], partie perdante, sera condamnée à payer les entiers dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Stéphane Pieuchot, membre de la SELARL Pieuchot & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Madame [A], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [T] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal rappelle, qu’en vertu de l’article 514 du même code, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

ORDONNE à Madame [Z] [S] épouse [A] de procéder à la régularisation de l’acte de vente de l’immeuble situé [Localité 9] [Adresse 1]), [Adresse 4],antérieurement cadastré section AX n°[Cadastre 3] mais suite au proces-verbal de remaniement publié le 2 septembre 2002, volume 202P, n°5655, figurant au cadastre de la manière suivante : section DB n°[Cadastre 6] Lieudit [Adresse 4] Surface 65a 58ca.

Designation du lot :

Lot portant le numéro 101 de l’EDD modifié en date du 20 juin 2022

UN LOCAL COMMERCIAL de 366,80 m2 environ au niveau supérieur avec réserve de 117 m 2 environ au niveau inférieur.

Et les 2. 600/20. 000èmes du sol et des parties communes générales, sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard, laquelle astreinte provisoire commencera courir à compter du 30 ème jour suivant la date de l’accomplissement des formalités de signification du jugement à intervenir;

DIT qu’à défaut de signature de l’acte de vente dans le délai de 60 jours suivant la date de l’accomplissement des formalités de signification du jugement à intervenir, le présent jugement vaut acte authentique de vente ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] épouse [A] à payer à Monsieur [L] [T] la somme de 53.015,12 € à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [L] [T] de sa demande de communication des justificatifs des charges locatives sous astreinte ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] épouse [A] à payer les entiers dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Stéphane Pieuchot, membre de la SELARL Pieuchot & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [Z] [S] épouse [A] à payer à Monsieur [L] [T] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [Z] [S] épouse [A] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé le dix huit Novembre deux mil vingt quatre, la minute est signée du Président et du Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Emmanuelle MAMPOUYA Isabelle ROUSSEAU