TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

N° RG 24/00152 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z2BZ

AFFAIRE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

C/

[S] [U], [V] [T] épouse [U]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Aurélia CORDANI de la SCP TOULLEC CORDANI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN391

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [U]

[Adresse 1]

[Localité 10]

non comparant

Madame [V] [T] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 10 avril 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandements de payer valant saisie immobilière délivrés le 5 juillet 2024 pour Madame [V] [C] [T] épouse [U] et le 9 juillet 2024 pour Monsieur [S] [U], et publiés le 23 août 2024 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 12] 3 volume 2024 S n°101 et 102, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [S] [U] et Madame [V] [C] [T] épouse [U], situés dans un ensemble immobilier à [Adresse 11], section AC n°[Cadastre 5], lieudit "[Adresse 9]" pour une contenance de 04a 67ca et section AC n°[Cadastre 4], lieudit "[Adresse 6]" pour une contenance de 03a 67ca, en l’espèce les lots n° 15 et 37, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au Greffe.

Par acte du 22 octobre 2024, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, créancier poursuivant a fait assigner Monsieur [S] [U] et Madame [V] [C] [T] épouse [U] à comparaître devant le juge de l’exécution de [Localité 12].

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution de [Localité 12] le 24 octobre 2024.

Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 avril 2025, au cours de laquelle la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, créancier poursuivant, a comparu représentée tandis que les débiteurs saisis n’ont pas comparu.

Aux termes de ses dernières écritures valablement signifiées aux débiteurs les 7 et 8 avril 2025, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, créancier poursuivant, sollicite notamment du juge de l’exécution d’ordonner la vente forcée du bien sur la mise à prix de 150.000 euros et de fixer la date de la vente, de dire que sa créance s’élève à la somme de 266.086,15 euros en principal et intérêts, selon décompte de créance arrêté provisoirement au 28 février 2024, outre les intérêts, et à titre subsidiaire, à la somme de 71.810,88 euros arrêtée au 25 mars 2025, de désigner la SAS BENZAKEN & ASSOCIES, commissaires de justice à [Localité 12], aux fins de procéder aux visites, et de dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.

Monsieur [S] [U] et Madame [V] [C] [T] épouse [U], bien que régulièrement cités, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, sans exciper d’un motif légitime.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025.

La SA CREDIT FONCIER DE FRANCE a été autorisée à produire en cours de délibéré avant le 10 mai 2025 le contrat de prêt, qu’elle a transmis au greffe le 14 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du même code, dès lors que l’un au moins des défendeurs cités pour le même objet ne comparaît pas.

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Sur la régularité de la procédure

En application de l’article L.311-2 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

Sur la déchéance du terme

En application de l’article L.212-1 du code de la consommation, sont abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

Par arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022, la Cour de justice de l’Union Européenne a précisé que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du caractère du déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractèare abusif d’une clause contractuelle.

La Cour de justice des Communautés européennes devenue la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que le juge national était tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

Par arrêt en date du 22 mars 2023, la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Par un arrêt du 29 mai 2024, la Cour de cassation a ensuite précisé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, s’agissant en l’espèce d’un délai de quinze jours, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Par un avis rendu le 11 juillet 2024, la Cour de cassation a précisé que le juge de l’exécution qui retient le caractère abusif d’une clause, doit, en application du principe d’effectivité, en tirer toutes les conséquences et la réputer non écrite. Il doit ressortir de l’ensemble de sa décision qu’il a procédé à cet examen. (…) Le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi.

En l’espèce, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, créancier poursuivant, fonde les poursuites sur un jugement rendu par la 6ème chambre du Tribunal Judiciaire de NANTERRE en date du 24 mars 2023. Cette décision condamne solidiairement Monsieur [S] [U] et Madame [V] [C] [T] épouse [U] à payer à la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE les sommes suivantes:

—  24.530,12 euros au titre du prêt n°2556497,

—  227.164,99 euros, outre les intérêts au taux de 3,15% sur la somme de 206 273,38 euros à compter du 18 février 2022 et jusqu’à complet paiement au titre du prêt n°2556498,

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce jugement est définitif, pour avoir été signifié le 2 et le 15 mai 2023 et en vertu d’un certificat de non-recours délivré le le 22 juin 2023 par le directeur des services de greffe judiciaire de la cour d’appel de [Localité 13].

Cette décision fait application des articles 11 et 12 des conditions générales des contrats de prêt souscrits par Monsieur et Madame [U], dispositions prévoyant notamment la déchéance du terme et l’exigibilité des sommes empruntées en cas de défaut de paiement et de défaillance de l’emprunteur. Toutefois, il ne résulte pas de cette décision, rendue en mars 2023, que le caractère abusif desdites clauses au regard du droit de la consommation a été contrôlé.

Or, les clauses de déchéance du terme prévoient que “à la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception, dans l’un des cas suivants : (…)

— défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre.”

En application de cette clause, la déchéance du terme a été prononcée par la décision précitée, en date du 24 mars 2023, après mise en demeure du CREDIT FONCIER DE FRANCE du 20 septembre 2021, dont il était toutefois relevé qu’il n’était pas justifié qu’elle avait été envoyée par lettre recommandée, ladite décision retenant la signification des pièces par huissier les 24 novembre et 8 décembre 2021.

Or, la clause de déchéance du terme, qui ne prévoit ni mise en demeure préalable, ni délai pour régulariser le paiement des échéances impayées, est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment des consommateurs ainsi exposés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Par ailleurs, le caractère abusif d’une clause doit s’apprécier au moment de la conclusion du contrat en sorte qu’il importe peu que la banque ait envoyé un courrier de mise en demeure sollicitant le paiement des échéances impayées sous un délai de trente jours.

En conséquence, il sera constaté que la clause de déchéance du terme doit être considérée comme abusive et donc être réputée non écrite en ce qu’elle ne subordonne pas la déchéance du terme en cas de non-paiement de mensualités à leurs échéances, à une mise en demeure préalable et ne prévoit pas de délai raisonnable permettant aux débiteurs de remédier à ses effets.

Le jugement du 24 mars 2023 se trouve donc privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite et le CREDIT FONCIER DE FRANCE ne peut donc pas poursuivre l’ensemble des sommes réclamées au titre de la déchéances du terme mais seulement le paiement des échéances impayées au jour de la délivrance de commandement de payer valant saisie immobilière.

À défaut de pouvoir obtenir le paiement des sommes dues au titre de l’exigibilité anticipée du prêt, le créancier poursuivant ne peut prétendre qu’au paiement des seules mensualités échues réclamées, soit:

— au titre du prêt n°2556497, la somme de 25.216,62 euros, en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 20 mars 2024, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ;

— au titre du prêt n°2556498, la somme de 35.161,95 euros, en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 5 juillet 2024, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement.

S’agissant des échéances impayées au jour de la délivrance du commandement, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE justifie par la production du titre exécutoire, du contrat de prêt, ainsi que du décompte des intérêts calculés au taux légal, d’une créance certaine, liquide et exigible.

Au vu des pièces produites, il convient de mentionner que la créance de la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE s’élève au 5 juillet 2024 à la somme de 60.378,57 euros en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs.

Sur la vente forcée

En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

L’état hypothécaire produit aux débats justifie des droits de Monsieur [S] [U] et Madame [V] [C] [T] épouse [U] sur l’immeuble saisi.

En l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée des biens et droits immobiliers objet des poursuites sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Le juge constate par ailleurs qu’aucune demande spécifique n’est présentée au titre des modalités de visite de l’immeuble.

En application de l’article R.322-30 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l’information du plus grand nombre d’enchérisseurs possible dans les conditions prévues par les textes suivants.

Aux termes des dispositions des articles R.322-31 à 36 du même code qui encadrent la publicité de droit commun, la publicité est réalisée par l’affichage dans les locaux de la juridiction d’un avis rédigé par le créancier poursuivant et la publication de celui-ci dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi ainsi que par l’affichage à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi et la publication dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires d’un avis simplifié. Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent en outre, sans avoir à recueillir l’autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d’information à l’effet d’annoncer la vente dès lors qu’ils n’entraînent pas de frais pour le débiteur et qu’ils ne font pas apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur.

Conformément à la nature du bien et à la demande du poursuivant, la publicité légale sera satisfaite par la publication d’un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale et d’une publicité sur un site internet au choix du publiciste.

Les dépens seront employés en frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le caractère non écrit des clauses de déchéance du terme (articles 11 et 12 des conditions générales des contrats de prêt n°2556497 et n°2556498 souscrits par Monsieur [S] [U] et Madame [V] [C] [T], épouse [U]) ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE s’élève au 5 juillet 2024 à la somme de 60.378,57 euros en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs ;

ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

DIT QUE L’AUDIENCE D’ADJUDICATION AURA LIEU, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le :

Jeudi 02 octobre 2025 à 14H30,

Salle B, rez-de-chaussée de l’extension du tribunal

DIT qu’en vue de cette vente, la SAS BENZAKEN & ASSOCIES, commissaires de justice à [Localité 12], pourra faire visiter le bien et vérifier son état d’occupation, dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée d’une heure selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants, et qu’en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de la brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs et d’un serrurier ;

DIT qu’en cas d’empêchement, le commissaire de justice désigné pourvoira à son remplacement;

DIT que le commissaire de justice désigné pourra en outre se faire assister en cas de besoin et lors d’une visite d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers obligatoires prévus par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ;

DIT que la publicité de la vente s’opérera de la manière suivante :

— publicité légale,

— un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale ;

— une insertion sur un site internet au choix du publiciste ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé le 12 Juin 2025

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

Maître Aurélia CORDANI de la SCP TOULLEC CORDA