République française

Au nom du peuple français

ROLE N° RG 22/03269 – N° Portalis DBZA-W-B7G-EK4Z

AFFAIRE : [T] [L] / SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] ET [Adresse 2], S.A.S. MATERA, [K] [U]

Nature affaire : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

DEMANDERESSE :

Madame [T] [L]

née le 3 mai 1984 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEURS :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] ET [Adresse 4], pris en la personne de son syndic coopératif, Monsieur [K] [U]

représenté par M^e Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et par M^e Laurine BERNAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. MATERA, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°825 188 576,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et par M^e Laurine BERNAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [K] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Ludivine BRACONNIER, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Monsieur Alan COPPE, greffier lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 10 Février 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 7 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [L] est propriétaire d’un local professionnel situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] cadastré section CV numéro [Cadastre 1] dans un immeuble en copropriété composé de deux lots, dont le syndic bénévole est Monsieur [K] [U], copropriétaire du lot n° 2.

Elle dispose de 309 tantièmes au sein de la copropriété, tandis que Monsieur [K] [U] dispose de 691 tantièmes.

Le 17 juin 2022, Madame [T] [L] ayant reçu un appel de fonds émanant de la société MATERA pour un montant de 261,11€, s’est vu remettre par Monsieur [K] [U] un procès-verbal d’assemblée générale daté du 14 avril 2022 indiquant que les copropriétaires se sont réunis en assemblée générale à cette date durant laquelle ont été adopté des résolutions relatives à la désignation de Monsieur [K] [U] en qualité de syndic bénévole, et la souscription d’un contrat avec la société MATERA pour l’assister.

***

Par acte de commissaire de justice en date du 14 septembre 2022 et 7 octobre 2022, Madame [T] [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 4], la SAS MATERA, et Monsieur [K] [U] devant le Tribunal judiciaire de Reims, aux fins de voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à Reims, l’annulation du contrat conclu avec la société MATERA et de la désignation de Monsieur [K] [U] en qualité de syndic.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 28 mars 2025, Madame [T] [L] demande au Tribunal de céans, de :

— Prononcer l’annulation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires del’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] du 14 avril 2022 ;

— Prononcer subséquemment l’annulation du contrat entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] et la société MATERA ;

— Prononcer l’annulation de la désignation du syndic en la personne de Monsieur [U] et de tous contrats souscrits à ce titre par et avec ce dernier pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] ;

— Déclarer subsidiairement le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] du 14 avril 2022 inopposable à Madame [T] [L] ;

— Condamner en tout état de cause in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4], Monsieur [K] [U] et la société MATERA à lui verser une somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens ;

— Déclarer que Madame [T] [L] sera, de plein droit, dispensée de contribution au versement des frais irrépétibles et dépens par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Rappeler l’exécution provisoire du jugement par application de l’article 514 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 27 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], et [Adresse 6] à Reims, et la société MATERA demandent au Tribunal de céans, de :

— Débouter Madame [T] [L] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner Madame [T] [L] à verser la somme au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] et à la société MATERA la somme de 1.500€ à chacun au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 3 septembre 2025, Monsieur [K] [U] demande au Tribunal de céans, de :

— Déclarer Madame [T] [L] recevable mais mal fondée en ses demandes ;

— Débouter Madame [T] [L] de l’ensemble de ses demandes ;

— Juger à titre subsidiaire que les décisions prises par Monsieur [K] [U] l’ont été dans le cadre de la législation relative aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires ;

— Juger que ces décisions trouvent à s’appliquer ;

— Désigner en tout état de cause Monsieur [K] [U] en qualité de syndic de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] ;

— Autoriser Monsieur [K] [U] à ouvrir un compte bancaire séparé au profit de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] ;

— Autoriser la souscription pour l’année 2022 du contrat d’abonnement auprès de la société MATERA ;

— Juger que Madame [T] [L] sera tenue de régler les frais y afférant proportionnellement à sa quote-part ;

— Autoriser Monsieur [K] [U] à souscrire un contrat de gestion de syndic auprès d’un syndic professionnel ;

— Condamner Madame [T] [L] à payer à Monsieur [K] [U] la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 10 février 2026. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] du 14 avril 2022 et ses conséquences

Madame [T] [L] conclut à la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] du 14 avril 2022.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle n’a pas été convoquée à l’assemblée générale des copropriétaires, qu’il n’a été tenu aucune feuille de présence lors de ladite assemblée, et ajoute n’avoir reçu aucune notification du procès-verbal, et ce en contrariété avec les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.

Elle conclut également au caractère irrégulier de la désignation d’un tiers en qualité de secrétaire lors de ladite assemblée générale.

Plus généralement, elle conteste l’applicabilité des dispositions dérogatoires afférentes aux copropriétés à deux copropriétaires, dès lors que le règlement de copropriété, datant du 12 juillet 2010, est antérieur à l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019.

Ceci étant exposé, il est rappelé que l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que par dérogation […] 1° les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;

2° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix.

Par ailleurs, l’article 41-17 dispose quant à lui que par dérogation aux dispositions de l’article 17, toutes mesures conservatoires et les décisions mentionnées à l’article 41-16, à l’exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l’assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.

Il est tenu de les notifier à l’autre copropriétaire, à peine d’inopposabilité.

Chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots.

Contrairement à ce que soutient à tort Madame [T] [L], les dispositions précitées, entrées en vigueur le 1er juin 2020, sont d’ordre public, et ont vocation à s’appliquer immédiatement à toutes les copropriétés relevant des articles 41-13 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, y compris celles faisant l’objet d’un règlement de copropriété antérieur ; qu’en conséquence, s’agissant de décisions datant du 14 avril 2022, il est incontestable que les dispositions dérogatoires étaient applicables à cette date.

Par ailleurs, Monsieur [K] [U] justifie disposer de 691 tantièmes au sein de la copropriété, correspondant à plus des deux-tiers des voix.

Par suite, il lui était loisible de prendre toutes les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité simple de l’article 24, de désigner un syndic, et de prendre toutes décisions de l’assemblée relevant de la majorité absolue de l’article 25 ; et ce sans convoquer une assemblée générale ni se soumettre aux conditions de délai et de forme de droit commun.

Il s’ensuit que nonobstant l’appellation impropre d’assemblée générale, et les mentions inadéquates portant sur les votes des copropriétaires, Monsieur [K] [U] n’était nullement tenu de procéder à la convocation d’une assemblée générale, en respectant les délais de convocation de 21 jours institués par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 ; qu’il n’était pas d’avantage tenu de tenir effectivement une assemblée générale, voire même une simple réunion informelle telle que le prévoit l’article 41-18, et de faire établir une feuille de présence conforme aux dispositions de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 ; qu’il n’était de même pas d’avantage tenu de respecter les règles relatives à la désignation d’un secrétaire telles que prévues à l’article 15 du décret du 17 mars 1967.

Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de débouter Madame [T] [L] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 14 avril 2022, ainsi que de toutes ses résolutions, incluant celle relative à la désignation de Monsieur [K] [U] en qualité de syndic, et celle relative à la conclusion d’un contrat d’assistance avec la société MATERA.

2. Sur la demande d’inopposabilité

Madame [T] [L] conclut subsidiairement à l’inopposabilité à son égard dudit procès-verbal par application de l’article 41-17 de la loi du 10 juillet 1965, lequel dispose en effet que les décisions mentionnées à l’article 41-16 doivent être notifiées à l’autre copropriétaire.

Il est par ailleurs jugé que la notification dont s’agit doit respecter l’une des formes prévues aux articles 64 et 64-2 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 2 juillet 2020 ; ce qui suppose donc l’envoi d’une lettre recommandée, ou le recours à un procédé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l’intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications.

Or, au cas d’espèce, Madame [T] [L] soutient elle-même avoir reçu en main propre les décisions dont s’agit.

En outre, si Madame [T] [L] a effectivement pu contester les décisions dont s’agit dans le cadre de la présente instance, il n’en demeure pas moins qu’elle n’a pas reçu notification au sens de l’article 41-17 précité.

Il s’ensuit que tant que les décisions n’ont pas été notifiées à Madame [T] [L], celles-ci lui sont inopposables, de sorte qu’elle n’est pas tenue de participer à son financement.

Néanmoins, il est rappelé qu’aucun délai n’est imposé au copropriétaire décisionnaire pour procéder à cette notification, de sorte qu’il incombe de ce fait à Monsieur [K] [U] de notifier à Madame [T] [L] les décisions dont s’agit, aux fins de les lui rendre opposables.

3. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il est équitable de condamner Madame [T] [L], partie succombant largement à la présente instance, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] et à la société MATERA d’une part, et à Monsieur [K] [U] d’autre part, la somme de 1.500€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, outre faculté de distraction au profit de Maître Sophie DEROI dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par application de l’article 514 du Code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement, par jugement cntradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [T] [L] de ses demandes d’annulation ;

DECLARE INOPOSABLE à Madame [T] [L] les décisions prises unilatéralement par Monsieur [K] [U], sauf pour ce dernier, à les lui notifier suivant les formes adaptées ;

RAPPELLE qu’après notification, chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots ;

CONDAMNE Madame [T] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] et à la société MATERA d’une part, et à Monsieur [K] [U] d’autre part, la somme de 1.500€ au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [T] [L] aux dépens ;

AUTORISE Maître Sophie DEROI à recouvrer directement les dépens dont elle a exposé la charge dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 7 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE VICE-PRÉSIDENT,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.