RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 30 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00963 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-REG7

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier lors des débats à l’audience du 25 novembre 2025 et de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE CANAL AVENUE sis [Adresse 2] représenté par son syndic AVENIR GESTION IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Emily LAFITAN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C0753

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. FONCIA IMMOBILIAS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L107

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet AVENIR GESTION IMMO, a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, statuant en référé, la SAS FONCIA IMMOBILIAS, au visa des articles 514, 696, 700 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 1240 du code civil, aux fins de voir :

— Condamner la SAS FONCIA IMMOBILIAS à verser au syndicat des copropriétaires une provision de 4.473 euros correspondant à la remise commerciale avec intérêts au taux légal à compte du 17 juin 2025 ;

— Condamner la SAS FONCIA IMMOBILIAS à verser au syndicat des copropriétaires une provision de 7.906,56 euros correspondant aux honoraires versés postérieurement à la fin du contrat de syndic avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025 ;

— Condamner la SAS FONCIA IMMOBILIAS à verser au syndicat des copropriétaires une provision de 2.000 euros à valoir sur les dommages-intérêts ;

— Condamner la SAS FONCIA IMMOBILIAS à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SAS FONCIA IMMOBILIAS aux entiers dépens ;

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

Appelée à l’audience du 14 octobre 2025, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 25 novembre 2025 au cours de laquelle le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que, par contrat à effet au 1er octobre 2023, il a confié à la SAS FONCIA IMMOBILIAS la gestion de la copropriété [Adresse 5] jusqu’au 30 juin 2024. Il explique que, lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2024, les copropriétaires ont décidé, suite aux manquements commis par la SAS FONCIA IMMOBILIAS, de désigner en qualité de syndic le cabinet AVENIR GESTION IMMO. Il souligne que la SAS FONCIA IMMOBILIAS s’est engagée, lors de l’assemblée générale du 8 novembre 2023, à procéder à une remise commerciale correspondant à un trimestre de facturation d’honoraires, remboursée sur l’exercice 2023/2024. Bien que le contrat liant les parties ait pris fin le 30 juin 2024 sans reconduction préalable convenue, il fait valoir que la SAS FONCIA IMMOBILIAS a continué de facturer à la copropriété des honoraires d’un montant de 7.906,56 euros pour la période du 1er juillet 2024 au 19 décembre 2024. Malgré les démarches amiables engagées et l’envoi de mises en demeure de procéder aux règlements des sommes dues, aucune solution n’a pu être trouvée entre les parties, la SAS FONCIA IMMOBILIAS, bien que reconnaissant la dette, n’a pas procédé à son règlement.

En défense, la SAS FONCIA IMMOBILIAS, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles, au visa des articles 408 et 835 du code de procédure civile, elle sollicite du juge des référés de :

— Constater l’acquiescement de la SAS FONCIA IMMOBILIAS à la demande de paiement du syndicat des copropriétaires à hauteur de 11.928 euros ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SAS FONCIA IMMOBILIAS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la SAS FONCIA IMMOBILIAS indique ne pas contester le montant de sa dette à hauteur de la somme de 11.928 euros. Elle précise que cette somme correspond, d’une part, aux honoraires perçus d’un montant de 7.691,96 euros tel que figurant dans le relevé des dépenses de la copropriété entre le 1er juillet 2024 et le 19 décembre 2024 qu’elle s’est engagée à rembourser et, d’autre part, à la remise commerciale d’un montant de 4.224 euros conformément au procès-verbal de l’assemblée générale du 8 novembre 2023. Pour s’opposer à la demande provisionnelle au titre des dommages-intérêts, elle soutient l’absence de faute et de préjudice du syndicat des copropriétaires faisant valoir qu’elle accepte de rembourser les sommes dues et qu’elle a sollicité le relevé d’identifiant bancaire du syndicat des copropriétaires dès réception de l’assignation, en vain.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Néanmoins, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Sur la remise commerciale consentie par la SAS FONCIA IMMOBILIAS

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 8 novembre 2023 que la SAS FONCIA IMMOBILIAS a indiqué à l’assemblée générale « qu’une remise commerciale d’un trimestre d’honoraire d’un montant de 4.224 euros sera remboursé sur 2023/2024 ».

Il n’est pas contesté que ce versement n’est pas intervenu.

Cependant, le quantum de ce versement devant correspondre à un trimestre d’honoraires, le syndicat des copropriétaires relève que la rémunération forfaitaire annuelle étant de 17.892 euros, la SAS FONCIA IMMOBILIAS reste donc lui devoir la somme de 4.473 euros et non celle de 4.224 euros telle qu’actée par le procès-verbal de l’assemblée générale susvisé.

Il ressort du contrat de syndic versé au débat que la rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic est de 17.892 euros, toutes taxes comprises, soit un montant trimestriel de 4.473 euros. Cependant, le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires, en date du 8 novembre 2023, précise l’existence d’une remise commerciale « d’un trimestre d’honoraires d’un montant de 4.224 euros ».

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’interpréter la contradiction figurant ainsi dans ledit procès-verbal, entre le montant réel d’un trimestre d’honoraire et le montant annoncé, pour déterminer la part non contestable de l’obligation incombant à la défenderesse.

Dès lors, la SAS FONCIA IMMOBILIAS reconnaissant devoir la somme de 4.224 euros, il convient donc de considérer, pour la part non sérieusement contestable au stade des référés, que la SAS FONCIA IMMOBILIAS reste devoir la somme de 4.224 euros au titre de la remise commerciale consentie à la copropriété [Adresse 5].

Sur les honoraires perçus entre le 1er juillet 2024 et le 19 décembre 2024

Le décompte des dépenses pour l’année 2024 versé aux débats par le syndicat des copropriétaires laisse apparaître, au titre des honoraires de syndic, la facturation de la somme de 1.448,08 euros par mois à compter du mois de juillet 2024 jusqu’au mois de décembre 2024, ainsi que la somme de 451,56 euros, soit la somme totale de 7.691,96 euros.

La SAS FONCIA IMMOBILIAS reconnaissant être redevable cette somme, il y a donc lieu de la condamner, à titre de provision, à payer cette somme.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS FONCIA IMMOBILIAS à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 11.915,96 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2025, date de réception de la mise en demeure.

Sur les dommages-intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Ainsi, la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, différent d’une simple résistance.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] justifie avoir mis en demeure la SAS FONCIA IMMOBILIAS de procéder aux règlements des sommes dues par cette dernière par l’envoi d’un courrier recommandé en date du 17 juin 2025 et l’envoi de trois courriels de relance les 30 et 11 février 2025 et 18 mars 2025.

Il est patent que la SAS FONCIA IMMOBILIAS, qui reconnaît devoir ces sommes, n’a procédé à aucun règlement à la suite de l’assignation délivrée dans le cadre de la procédure le 8 août 2025.

La SAS FONCIA IMMOBILIAS est, en outre, mal fondée à soutenir qu’elle n’était pas en possession du relevé d’identité bancaire de la copropriété pour procéder aux règlements des sommes dues, puisque celui-ci était joint au courrier recommandé adressé le 17 juin 2025 par le conseil du syndicat des copropriétaires, et figurait également dans les pièces produites à l’appui de l’assignation délivrée.

Ainsi, il résulte suffisamment des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de la société défenderesse, dans le préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], sont démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision.

Il y a donc lieu de condamner la SAS FONCIA IMMOBILIAS à payer au syndicat des copropriétaires la provision non sérieusement contestable de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS FONCIA IMMOBILIAS, qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens en ce compris les frais de commissaire de justice.

Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SAS FONCIA IMMOBILIAS à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la somme provisionnelle de 11.915,96 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2025 ;

CONDAMNE la SAS FONCIA IMMOBILIAS à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la somme provisionnelle de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS FONCIA IMMOBILIAS aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SAS FONCIA IMMOBILIAS à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 30 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,