TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Emmanuel SEIFERT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Léopold LEMIALE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09402 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3O5Q

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 13 mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [G] [P], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Léopold LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0653

Madame [N] [Y] épouse [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Léopold LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0653

DÉFENDERESSE

Madame [H] [W], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuel SEIFERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0179

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 mars 2025, prorogé au 7 mai 2025 puis au 13 mai 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 30 mars 2004, Monsieur et Madame [X] [O], aux droits desquels vient Madame [H] [W], ont donné à bail à Monsieur [G] [P] et Madame [N] [Y] épouse [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (bâtiment sur cour, 1er étage, porte gauche) à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel hors charges de 571 euros.

Des travaux de reprise et de réfection de la salle de bains ont été réalisés début 2021 à la suite d’un affaissement du sol dans cette pièce et un protocole d’accord a été signé entre les parties prévoyant la prise en charge par Madame [H] [W] du coût du relogement provisoire des locataires.

Se plaignant de la persistance d’autres désordres et d’une absence d’indemnisation de leurs préjudices, Monsieur [G] [P] et Madame [N] [Y] épouse [P] ont par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023 fait assigner Madame [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de leurs dernières écritures soutenues oralement par leur conseil à l’audience du 8 janvier 2025, Monsieur [G] [P] et Madame [N] [Y] épouse [P] ont sollicité la condamnation de Madame [H] [W] :

— à réaliser les travaux suivants sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir : réparation de fenêtre la salle de bains et de l’interphone, finition des WC et prise en charge du coût de l’installation d’un meuble sous vasque dans la salle de bains,

— ainsi qu’au paiement des sommes suivantes : 1 627,50 euros de dommages intérêts pour préjudice de jouissance du fait de l’absence de lavabo, 15 190 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance à raison des autres désordres, 25 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral, 3 300 euros de dommages et intérêts pour préjudice matériel, outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [G] [P] et Madame [N] [Y] épouse [P] se fondant notamment sur les dispositions des articles 1719, 1720 et 1755 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 reprochent à leur bailleresse un manquement à son obligation d’entretien et se plaignent de l’indécence du logement.

Ils expliquent que la vitre de la fenêtre de la salle de bains, qui est très vétuste, s’est cassée et qu’à leur retour dans leur appartement, après leur relogement provisoire, ils ont constaté divers désordres.

Ils estiment avoir subi un préjudice de jouissance, tenant à l’absence d’un lavabo dans la salle de bains et aux autres désordres, qu’ils évaluent respectivement à 5 % et 50 % du loyer. Ils allèguent également d’un préjudice moral, en raison de l’impossibilité d’accueillir leur entourage par honte de leur présenter leur appartement, ainsi qu’un préjudice matériel, compte-tenu de la nécessité de prendre des congés pour nettoyer le logement après les travaux.

Décision du 13 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/09402 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3O5Q

Enfin, ils considèrent que la demande de dommages et intérêts de leur propriétaire n’est pas justifiée.

Madame [H] [W], représentée par son conseil, a conclu au débouté des demandes et à la condamnation solidaire de Monsieur [G] [P] et de Madame [N] [Y] épouse [P] au paiement de la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts outre 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [H] [W] fait valoir qu’à la suite des travaux de reprise du plancher, l’appartement a été rendu dans un état conforme et que les désordres dont se plaignent les locataires ne sont pas établis ou relèvent de leur obligation générale d’entretien. Elle affirme qu’ils ont fait obstacle à la réalisation des travaux de finition et n’ont pas donné suite à sa proposition de rendez-vous pour pouvoir les examiner.

Elle considère que la somme de 9 000 euros versée à la suite de la signature du protocole d’accord indemnise très largement les locataires des préjudices dont ils font état lesquels au surplus ne sont pas démontrés. Enfin, elle prétend qu’ils ont engagé la procédure dans le but de lui nuire et tenter de recouvrer des sommes indues.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2025 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur le manquement à l’obligation de délivrance de la bailleresse

L’article 1719 du code civil fait obligation au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de l’habitation principale un logement décent.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques auxquelles le logement doit satisfaire et les équipements qu’il doit comporter pour être décent.

L’article 1720 du code civil prévoit en outre que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, étant précisé que la réparation d’un interphone ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

Ni la connaissance de l’état des lieux par le locataire, ni la prétendue faiblesse du montant du loyer n’exonèrent le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation avec les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En cas de méconnaissance par le bailleur, le locataire dispose de l’action d’exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Enfin, il sera rappelé en application des dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations. Le décret précité du 26 août 1987 met notamment à la charge du locataire le remplacement des vitres détériorées.

En l’espèce, aucun élément n’est produit de nature à justifier que le logement ne répondrait pas aux critères, limitativement énumérés par le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 et ne serait donc pas décent.

En revanche, il ressort des pièces versées aux débats, notamment de la note établie à la suite de la réunion d’expertise amiable du 2 septembre 2020 et il n’est pas contesté par Madame [H] [W], qu’à la suite de l’affaissement du plancher de la salle de bains, dû à des fuites d’eau récurrentes, à raison de la vétusté de l’installation sanitaire non conforme et de l’absence d’étanchéité des sols, Monsieur [G] [P] et Madame [N] [Y] épouse [P] ont été privés de l’usage du lavabo de leur salle de bains, du 12 septembre 2019, date à laquelle ce lavabo a été supprimé, jusqu’au 11 janvier 2021, date à laquelle ils ont provisoirement quitté leur logement pour que soient réalisés les travaux préconisés par l’expert.

Un protocole d’accord a été signé entre les parties à la suite de ce sinistre prévoyant le règlement au profit de Monsieur [G] [P] et de Madame [N] [Y] épouse [P] d’une somme de 9 000 euros, à titre « d’indemnité forfaitaire, définitive et transactionnelle » au titre du « coût du relogement », laquelle avait uniquement pour but de permettre aux locataires de "faire leur affaire personnelle concernant la libération des lieux, leur relogement [et] les déménagements y afférents", pas de les indemniser des préjudices résultant de l’affaissement des planchers, notamment de l’impossibilité de jouir normalement de leur salle de bains.

Il est par ailleurs suffisamment établi par le procès-verbal de constat du 22 mars 2021 et les nombreux courriers qui ont été adressés à la bailleresse, directement ou par l’intermédiaire de son mandataire, qu’après avoir réintégré leur logement le 22 mars 2021, Monsieur [G] [P] et Madame [N] [Y] épouse [P] ont constaté que l’interphone ne fonctionnait plus, étant observé à cet égard que si Madame [H] [W] justifie avoir fait intervenir un professionnel ainsi que cela ressort de la facture du 2 juillet 2021, cette réparation n’a pas permis de résoudre définitivement le problème, puisque dès le 17 novembre suivant les locataires se sont de nouveau plaints de son dysfonctionnement.

Les travaux concernant les WC n’ont pas été réalisés conformément aux règles de l’art, dans la mesure où l’huissier de justice relève dans son constat que « le joint et le ciment en périphérie de l’évacuation de la cuvette se délite » avec des "manques (…) visibles« à cet endroit ainsi qu’au »pied du mur en face de la cuvette".

Le meuble sous la vasque de la salle de bains n’a pas été correctement installé, l’huissier constatant « qu’aucun des trois tiroirs du meuble ne s’ouvre correctement » et qu’à « la moindre manipulation, le tiroir se désaxe ou ne coulisse pas du tout ».

Enfin, l’appartement a été rendu sale, la bailleresse établissant toutefois avoir fait intervenir une entreprise de ménage dès le lendemain.

Il n’est pas démontré que Monsieur [G] [P] et Madame [N] [Y] épouse [P] aient fait obstruction à la réalisation des travaux nécessaires pour remédier à ces désordres, l’attestation établie le 24 juillet 2021 par Monsieur [D] ayant uniquement trait à la réparation du meuble évier de la cuisine.

Madame [H] [W] ne peut en outre reprocher à ses locataires de ne pas avoir répondu à sa proposition d’un « rendez-vous technique » pour examiner les désordres allégués, laquelle n’a été formulée que le 31 octobre 2023, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation, alors qu’une tentative de conciliation a été engagée mais n’a pas abouti et que surtout la bailleresse n’allègue ni ne justifie avoir déféré aux lettres recommandées avec accusé de réception des preneurs des 22 avril et 3 mai 2022 lui demandant de faire exécuter les travaux litigieux.

En revanche, aucun élément ne permet d’affirmer que la vitre de la salle de bains se serait cassée « du fait de la vétusté de la fenêtre entière », à raison de la « décomposition » du « châssis en bois », comme soutenu par la MAAF, assureur de Monsieur [G] [P] et Madame [N] [Y] épouse [P] et donc d’écarter l’application du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 mettant cette dépense à la charge des locataires.

Il sera en conséquence ordonné à Madame [H] [W] de procéder à la réparation ou au remplacement de l’interphone, du meuble sous vasque de la salle de bains, du mur des toilettes et du joint et du ciment en périphérie de l’évacuation de la cuvette des WC.

Il sera laissé à la bailleresse un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement pour la réalisation des travaux afin qu’elle ait matériellement le temps de diligenter l’intervention des professionnels requis et de faire exécuter les travaux. Passé ce délai et afin d’assurer et prévenir l’exécution de cette obligation de faire, la condamnation sera assortie d’une astreinte conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, laquelle sera provisoirement fixée à 250 euros par jour de retard pendant une durée de quatre mois.

Le préjudice de jouissance des preneurs, tenant à l’absence de lavabo, n’est pas contestable et sera indemnisé, conformément à la demande, sur une base de 108,50 euros par mois, du 2 septembre 2019 au 11 janvier 2021, soit durant 15 mois, à hauteur de 1 627,50 euros et il en est de même du préjudice tenant à l’absence d’interphone, qui sera indemnisé en référence à la quittance de loyer de mars 2024 (celles des mois précédents ne sont pas produites), sur une base de 5 % du loyer, soit 38,20 euros, du 24 juin 2021, date de la première réclamation au 2 juillet 2021, date de la réparation, puis du 17 novembre 2021, date de notification de la nouvelle panne au 8 janvier 2025, date de l’audience, soit durant 38 mois, à hauteur de 1 451,68 euros, portant le total dû à la somme de 3 079,18 euros.

Au regard du caractère circonscrit des désordres, le préjudice moral allégué, tenant à l’impossibilité selon les locataires de « pouvoir accueillir leur entourage par honte de présenter leur appartement », n’est pas démontré. Ils seront donc déboutés de la demande formulée à ce titre.

La demande concernant le préjudice « matériel », en réalité financier, sera également rejetée, alors que si Madame [N] [Y] épouse [P] justifie avoir dû poser trois jours de congés pour nettoyer l’appartement après la réfection des planchers et de la salle de bains, il n’en est pas de même pour son époux et ni l’un ni l’autre ne démontrent la perte de rémunération qui en serait résultée.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif notamment lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui. La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas en revanche d’abus du droit d’agir en justice.

En l’espèce, dès lors que Madame [H] [W] succombe, l’instance introduite par Monsieur [G] [P] et Madame [N] [Y] épouse [P] ne peut être qualifiée d’abusive.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de Madame [H] [W] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [P] et de Madame [N] [Y] épouse [P] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 euros leur sera donc allouée à laquelle Madame [H] [W] sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [H] [W] à procéder, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, dans le logement donné à bail à Monsieur [G] [P] et Madame [N] [Y] épouse [P] situé [Adresse 2] (bâtiment sur cour, 1er étage, porte gauche) à [Localité 5], à la réparation ou au remplacement de l’interphone, du meuble sous vasque de la salle de bains, du mur des toilettes et du joint et du ciment en périphérie de l’évacuation de la cuvette des WC,

ASSORTIS cette obligation de faire d’une astreinte, provisoirement fixée à 250 euros par jour de retard et ce sur une durée de quatre mois,

CONDAMNE Madame [H] [W] à verser à Monsieur [G] [P] et à Madame [N] [Y] épouse [P] la somme de 3 079,18 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

DÉBOUTE Monsieur [G] [P] et Madame [N] [Y] épouse [P] de leurs autres demandes indemnitaires,

DÉBOUTE Madame [H] [W] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE Madame [H] [W] à verser à Monsieur [G] [P] et à Madame [N] [Y] épouse [P] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [H] [W] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le juge des contentieux de la protection