TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

ADIMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eric AUDINEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04810 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZUE

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 19 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Corinthe sis [Adresse 1] et [Adresse 3], Représenté par son syndic le cabinet ATRIUM GESTION sis [Adresse 8]

représenté par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDERESSE

ADIMMO, Société Civile Immobilière

dont le siège social est sis [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2025 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04810 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZUE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ADIMMO est propriétaire des lots n°159 et 337 d’un immeuble situé [Adresse 2] ([Adresse 9]), soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Corinthe sis [Adresse 1] et [Adresse 4] ([Adresse 9]), représenté par son syndic, le cabinet ATRIUM GESTION, a fait assigner la SCI ADIMMO devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

4626,14 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 01/01/2022 au 01/04/2024 inclus, 2085,80 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 mars 2023 pour la somme de 2834,85 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,700 euros à titre de dommages et intérêts,1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment les frais de signification de l’assignation et du jugement à intervenir ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A444-32 du code de commerce.

A l’audience du 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

La SCI ADIMMO, régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires déposées à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI ADIMMO tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°159 et 337,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024 et arrêté à cette date à 4 626,14 euros,

— les appels de fonds couvrant la période,

— les comptes de charges pour les années 2021 et 2022,

— les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date du 27 juin 2022 et du 19 juin 2023, ayant notamment :

approuvé les comptes pour les exercices 2021 et 2022,approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024,décidé des travaux ou opérations suivants : réparation des trames chauffantes, désamiantage, remplacement partiel du système de gestion des badges NORALSY, installation d’une grille de protection côté rue Coriolis.

S’agissant de la demande en paiement de la somme de 160,05 euros au titre d’une recherche de fuite, il ne s’agit pas là de charges de copropriété proprement dit mais de travaux effectués par le syndicat de copropriétaires pour le compte personnel de copropriétaires et pouvant donner lieu à remboursement sous le régime de la gestion d’affaires. Toutefois encore faut-il que ces dépenses de réparation concernent le copropriétaire auquel elles sont imputées et qu’il en soit justifiées.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires produit une facture, rien ne permet d’imputer personnellement à la SCI ADIMMO ces travaux. Cette partie de la demande sera donc nécessairement rejetée.

Au vu des pièces produites, la SCI ADIMMO est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 4 466,09 euros, pour la période allant du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024, incluant l’appel provisionnel charges et fonds travaux du 2e trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024, date de l’assignation, le courrier du 7 mars 2023 n’ayant pas été adressé à l’adresse de la SCI ADIMMO ne peut valoir mise en demeure.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire.

La demande portant sur les frais de recouvrement sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que la SCI ADIMMO ne paye pas régulièrement ses charges depuis le mois de janvier 2022, ce qui a contraint le syndicat des copropriétaires à intenter une seconde action en paiement devant le tribunal judiciaire. En effet, cette dernière avait été condamnée par jugement du 30 mai 2022 à payer la somme de 4 568,01 euros correspondant aux charges de copropriété dues sur la période du 2 janvier 2020 au 1er octobre 2021. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La SCI ADIMMO, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la SCI ADIMMO devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Corinthe sis [Adresse 1] et [Adresse 4] ([Adresse 9]) une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI ADIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Corinthe sis [Adresse 1] et [Adresse 6], pris en la personne de son syndic le cabinet ATRIUM GESTION, les sommes suivantes :

4 466,09 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024, incluant l’appel provisionnel charges et fonds travaux du 2e trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024,400 euros au titre des dommages-intérêts,

REJETTE la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Corinthe sis [Adresse 1] et [Adresse 4] ([Adresse 9]) au titre des frais de recouvrement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la SCI ADIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Corinthe sis [Adresse 1] et [Adresse 6], pris en la personne de son syndic le cabinet ATRIUM GESTION, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Corinthe sis [Adresse 1] et [Adresse 5]) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI ADIMMO aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente