COUR D’APPEL DE [Localité 14]

TRIBUNAL JUDICIAIREDE NIORT

Juge de l’exécution – Saisies immobilières

N° RG 23/00021 – N° Portalis DB24-W-B7H-D6KH

Minute n°26/00002

Le

1 copie exécutoire à M^e Eric DABIN

1 expédition à M^e Eric DABIN, M^e Guillaume GERMAIN,

1 copie dossier

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 12 JANVIER 2026

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Niort, tenue le huit Décembre deux mil vingt cinq, à dix heures, par Christelle DIDIER, Vice-présidente, juge de l’exécution, assistée de Stéphanie GEFFARD, Cadre Greffier,

a été évoquée l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

Société HOIST FINANCE AB immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 843 407 214 venant aux droits de la société CREDIT DE FRANCE

prise en la personne des ses représentants légaux domicilités en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Eric DABIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES (postulant), M^e Thomas DROUINEAU, avocat au barreau de POITIERS (plaidant)

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS:

Madame [Z] [P] [U]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Guillaume GERMAIN de la SCP SCP AUXILIA AVOCATS, avocats au barreau de DEUX-SEVRES

Monsieur [E], [D], [I] [S]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Guillaume GERMAIN de la SCP SCP AUXILIA AVOCATS, avocats au barreau de DEUX-SEVRES

DÉBITEURS SAISIS

A l’issue de l’audience, la Présidente a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe sous la signature de Christelle DIDIER, Vice- Présidente, et de Stéphanie GEFFARD, cadre greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

Le 04 janvier 2023, la S.A. Hoist Finance AB venant aux droits de la S.A. Crédit Foncier de France (le créancier) a fait signifier à Mme [Z] [U] et M. [E] [S] (les débiteurs), un commandement de payer la somme totale de 96 894,31 euros arrêtée au 1er décembre 2022, portant intérêts au taux de 3,80 % l’an, en vertu de la copie exécutoire d’un acte de vente contenant prêt consenti par la SA Crédit Foncier de France, reçu le 11 octobre 2013 par Maître [L] [H], notaire à [Localité 9] (79). Ce prêt a été garanti par l’inscription sur l’immeuble acquis d’un privilège de prêteur de deniers pour la somme de 108 000 euros et d’une hypothèque conventionnelle pour la somme de 6000 euros.

Ce commandement valait saisie immobilière d’un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 13], cadastré section AH n° [Cadastre 4], d’une contenance totale de 00ha 06a 3ca.

Le commandement a été signifié à l’étude pour les deux débiteurs.

Sa publication a été sollicitée au service de la publicité foncière de [Localité 11] 1 le 21 février 2023, la demande a été enregistrée sous le numéro de volume provisoire 7904P01 S 00009.

Par acte du 04 avril 2023, la S.A. Hoist Finance AB venant aux droits de la S.A. Crédit Foncier de France a fait assigner Mme [Z] [U] et M. [E] [S] devant le juge de l’exécution de ce tribunal à l’audience d’orientation du 12 juin 2023, aux fins notamment de voir constater sa créance liquide et exigible en vertu d’un titre exécutoire, fixer sa créance à la somme de 96 894,31 euros arrêtée au 1er décembre 2022 en principal, frais et autres accessoires, dire la saisie régulière et ordonner la vente aux enchères publiques de l’immeuble désigné.

Ces assignations ont été signifiées à l’étude.

Le 07 avril 2023, le créancier poursuivant a déposé au greffe un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente, accompagné d’une copie de l’assignation délivrée aux débiteurs, ainsi que d’un état hypothécaire certifié.

À l’audience d’orientation du 12 juin 2023, l’examen de la procédure a été renvoyé à l’audience du 11 décembre 2023 dans l’attente du résultat de la demande d’aide juridictionnelle sollicitée par Mme [U]. Elle a de nouveau été renvoyée pour le même motif aux audiences des 12 février, 13 mai et 09 septembre 2024 concernant M. [S].Elle a ensuite fait l’objet de divers renvois sollicités à la demande des parties pour échanges de leurs conclusions respectives sur la régularité de la procédure. L’affaire a finalement été retenue à l’audience d’orientation du 15 juillet 2025.

Dans ses conclusions n°3, la S.A. Hoist Finance AB venant aux droits de la S.A. Crédit Foncier de France demande au juge de l’exécution de :

— statuer ce que de droit conformément à l’article R.322-5 alinéa 2, articles R.322-15 et R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution,

A titre principal,

— mentionner la créance de la Société Hoist Finance AB à la somme de 96.894,31 euros sauf mémoire (compte arrêté au 1er décembre 2022), montant de la créance totale due en principal, intérêts et accessoires.

A titre subsidiaire,

— mentionner la créance de la société Hoist Finance AB à la somme de 28.383,08 euros sauf mémoire (compte arrêté au 12 juin 2025), montant de la créance totale due en principal, intérêts et accessoires.

— rejeter l’ensemble des demandes et contestations formulées par Mme [U] et de M. [S]

— prendre acte de ce que la société Hoist Finance AB ne s’oppose pas à la demande d’autorisation de vente amiable à condition qu’un prix plancher à hauteur de 65 000 euros soit fixé conformément à l’article R.322-26 dudit code,

— voir fixer dès à présent la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la Selarl Adventhuis, [Adresse 1], ou de tel autre huissier qu’il plaira à M. le Juge l’Exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique.

— dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente,

— taxer les frais de poursuites conformément à la loi

Dans leurs conclusions en défense, Mme [Z] [U] et M. [E] [S] demandent au juge de l’exécution de :

— déclarer la société Hoist Finance AB irrecevable en ses demandes faute de prouver sa qualité de cessionnaire de créance

— ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière et de toutes les mentions en marge

— déclarer la société Hoist Finance AB irrecevable en ses demandes pour cause de prescription de la créance revendiquée

— ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière et de toutes les mentions en marge

A titre subsidiaire, sur la régularité des déchéances du terme :

— déclarer irrégulière la déchéance du terme prononcée par lettre recommandée du 26 février 2020 dont se prévaut la partie poursuivante en raison du défaut de pouvoir de l’organisme qui y a procédé et en toutes hypothèses en raison d’une clause abusive, réputée non écrite,

— constater que la créance revendiquée par la société Hoist Finance AB ne revêt pas le caractère d’exigibilité requis en l’absence de déchéance du terme valablement prononcée

— juger que le créancier n’est en droit de réclamer que le paiement des échéances échues impayées

— fixer en conséquence, le montant de la société Hoist Finance AB à la somme maximale de 7 429,49 euros,

— juger que le recours à la saisie immobilière disproportionné au regard du montant de la créance exigible et de la destination du bien appréhendé composant le logement de la famille,

— ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière et de toutes les mentions en marge ;

— condamner la société Hoist Finance AB à payer à M. [S] et Mme [U] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour abus de saisie,

— ordonner la compensation des créances réciproques entre les parties,

— octroyer à M. [S] et Mme [U] un délai de 24 mois pour apurer les sommes restantes dues après compensation

A titre plus subsidiaire, sur le quantum de la créance :

— ramener le montant de l’indemnités de déchéance du terme au titre du prêt litigieux à la somme de 1 euro symbolique.

A toutes fins utiles, sur la demande de vente amiable : autoriser Mme [U] et M. [S] à vendre amiablement l’immeuble saisi avec conséquences de droit,

En toutes hypothèses, sur les frais de procédure : condamner la société Hoist Finance AB à régler à M. [S] et Mme [U] chacun la somme de 3 000 euros sur le fondement des articles 37 et 75 de la Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique

Par décision mixte, rendue contradictoirement le 13 octobre 2025, le juge de l’exécution a :

— rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir et de la prescription soulevée par M. [E] [S] et Mme [X] [U]

— déclaré irréguliers les courriers de mise en demeure et de déchéance du terme adressés aux débiteurs saisis par la société DSO GROUP EFFICO les 27 janvier et 26 février 2020.

— dit que la clause de déchéance du terme contenue dans le contrat de prêt notarié du 11 octobre 2013 est abusive et l’a déclarée non écrite.

— sursis à statuer sur l’ensemble des autres demandes des parties.

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Niort du 8 décembre 2025 à 10 heures.

— enjoint à la société Hoist Finance AB de produire :

— un décompte actualisé de sa créance avec mention du taux d’intérêt appliqué aux intérêts de retard arrêté au 20 octobre 2025,

— un décompte de créance avec mention du taux d’intérêt appliqué aux intérêts de retard à la date de délivrance du commandement de payer soit le 4 janvier 2023,

— dit que ces pièces devront être communiquées électroniquement au conseil des débiteurs avant le 28 novembre 2025.

— réservé les dépens.

Dans ses conclusions n° 4, signifiées électroniquement le 5 décembre 2025, la société Hoist Finance AB sollicite à titre principal de :

— mentionner sa créance à la somme de 96.894,31 euros sauf mémoire (compte arrêté au 1er décembre 2022), montant de la créance totale due en principal, intérêts et accessoires.

A titre subsidiaire

— mentionner sa créance à la somme de 28.383,08 euros sauf mémoire (compte arrêté au 12 juin 2025), montant de la créance totale due en principal, intérêts et accessoires.

— rejeter l’ensemble des demandes et contestations formulées par Mme [U] et de M. [S]

— prendre acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’autorisation de vente amiable à condition qu’un prix plancher à hauteur de 65.000 euros soit fixé conformément à l’article R.322-26 dudit code,

— voir fixer dès à présent la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la Selarl Adventhuis, [Adresse 2], ou de tel autre huissier qu’il plaira à Monsieur le Juge l’exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique.

— dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente,

— taxer les frais de poursuites conformément à la loi

L’affaire a été rappelée à l’audience du 8 décembre 2025 lors de laquelle les parties ont comparu représentées par leur conseil. A cette audience, Mme [U] et M. [S] ont évoqué la possibilité de la réalisation d’une vente de l’immeuble, hors procédure, et ont sollicité de voir trancher le reliquat de leurs contestations en étant autorisés à produire une note en délibéré suite aux dernières conclusions et décomptes communiqués par le poursuivant.

La décision sur la demande de vente forcée a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 12 janvier 2026, les conseils des parties étant autorisés à déposer des notes en délibéré.

Le conseil de Mme [U] et de M. [S] communiqué électroniquement le 9 décembre 2025 une note en délibéré en faisant valoir qu’à la date de délivrance du commandement de payer, soit le 4 janvier 2023, les échéances impayées et intérêts de retard s’élevaient à la somme de 5220,75 euros et que la mesure de saisie immobilière apparaissait manifestement disproportionnée, considération prise que l’immeuble saisi constituait par ailleurs le logement de la famille. Ils ont maintenu leur demande d’indemnisation pour abus de saisie et plus largement l’ensemble des demandes contenues dans les conclusions signifiées le 9 juillet 2025.

Cette note en délibéré n’a appelé aucune note en réponse de la part du créancier poursuivant.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de cette audience, l’affaire a été remise en délibéré avec possibilité pour chacune des parties de transmettre en cours de délibéré une note au juge de l’exécution et les parties avisées de ce que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

I – Sur le montant de la créance.

L’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires ».

Par jugement mixte du 13 octobre 2025, ont été déclarés irréguliers les courriers de mise en demeure, celui de déchéance des termes adressés aux débiteurs, la clause de déchéance du terme contenue au contrat de prêt a quant à elle été déclarée abusive.

En application des dispositions de l’article L. 241-1 du code de la consommation, dans sa rédaction

issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 : « les clauses abusives sont réputées non écrites. Le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses. Les dispositions du présent article sont d’ordre public.

Il sera rappelé qu’il résulte de l’avis de la Cour de Cassation du 11 juillet 2024 n° 24-70001 que « le juge de l’exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d’une clause abusive. Le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Il tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure ».

A- Sur le montant de la créance du poursuivant.

Le contrat de prêt pouvant subsister malgré le caractère abusif de la clause de déchéance du terme qui a pour effet de la priver rétroactivement de fondement juridique, la créance du poursuivant doit être fixée en considération du montant des seules échéances impayées et des intérêts de retard.

Il ne peut qu’être constaté que malgré la demande expresse qui a été faite au poursuivant d’établir des décomptes mentionnant expressément le taux des intérêts de retard appliqués, ce taux n’apparaît nullement dans les décomptes communiqués le 5 décembre 2025 qui se contentent de mentionner uniquement le montant des intérêts à recouvrer. Dans la mesure où le calcul du taux d’intérêt de retard n’a pas été contesté par les débiteurs et qu’il apparaît comparativement au décompte fourni initialement en pièces 13 diminué de 1838,38 euros à 918,71 euros à la date du 5 juin 2025, ces sommes seront retenues.

La créance du créancier poursuivant doit donc être mentionnée dans le jugement d’orientation à la somme de 21949, 19 euros arrêtée au 20 octobre 2025 en principal, intérêts et autres accessoires, étant précisé qu’en l’absence de déchéance du terme l’indemnité d’exigibilité de 7 % n’est pas applicable, qu’aucune somme ne figure à ce titre dans les décomptes fournis.

II – Sur le caractère disproportionné de la procédure de saisie immobilière

En application de l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, qui précise que, si le créancier a le choix des mesures, l’exécution de celles-ci « ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation ».

L’article L 121-2 du même code énonce quant à lui que « le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie ».

En l’espèce, au terme du contrat de prêt les échéances mensuelles étaient exigibles le 10 de chaque mois, de sorte qu’à la date du commandement de payer, soit le 3 janvier 2024 une somme de 5220,75 euros était due par les débiteurs au titre des échéances impayées et des intérêts de retard.

Une saisie immobilière ne se révèle disproportionnée que s’il apparaît que cette voie d’exécution forcée se révèle manifestement excessive au regard du montant de la créance (Civile 2 10 mai 2007 pourvoi 05 13 628).

Pour déterminer le caractère abusif ou disproportionné d’une mesure de saisie immobilière, le juge doit se placer au jour où il statue et prendre en considération les circonstances postérieures à la délivrance du commandement de payer (civile 2 20 octobre 2022 pourvoi 20 22 801).

En l’espèce, il sera tout d’abord constaté que les arriérés dus à la date de délivrance du commandement de payer représentaient sept échéances, majorées des intérêts de retard, et que crédit versé par les débiteurs d’un montant de 1837,12 euros, passé sur le décompte le 5 juin 2022, a fait l’objet d’une imputation négative pour la même somme le 5 août suivant.

Il apparaît par ailleurs qu’aucune régularisation partielle n’est ensuite intervenue jusqu’à la date du 20 octobre 2025, la dette n’a donc cessé de s’accroître depuis la délivrance du commandement de payer, faisant apparaître une exécution contractuelle irrémédiablement compromise de la part des débiteurs malgré la modicité initiale de l’arriéré ayant conduit le créancier à engager une voie d’exécution forcée. La nature du logement financé, en l’espèce le fait qu’il soit un logement familial, ne constitue pas un critère pouvant caractériser un abus de saisie immobilière.

La demande de Mme [U] et de M. [S] visant à voir dire la saisie immobilière disproportionnée sera donc rejetée ainsi que leur demande subséquente de dommages intérêts.

III – Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite ».

En l’espèce, aucune compensation n’est ordonnée et en tout état de cause si Mme [U] et M. [S] sollicitent de se voir octroyer des délais de paiement, ils n’expliquent cependant pas quelle serait leur situation financière actuelle, ni ne justifient de leur solvabilité actuelle. La demande sera rejetée.

IV – Sur la demande de vente amiable.

L’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Le juge fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

En l’espèce, le bien saisi se situe à [Localité 12] (79) Il n’est allégué aucune caractéristique particulière du marché immobilier local. L’immeuble a été estimé par agence immobilière le 10 mai 2024 comme ayant une valeur comprise entre 65 000 et 75 000 euros sur le marché immobilier. Il est justifié d’une proposition d’achat formulée en juin 2025 par M. [N] au prix de 72 000 euros, frais d’agence inclus, soit 68 000 euros net vendeur. Il est également produit un échange courriel entre l’agent immobilier et le notaire instrumentaire démontrant que les formalités en vue de la vente se préparent activement.

Les débiteurs démontrent être sérieux dans leur démarche de vente amiable et détenir une proposition d’achat d’un montant de 68000 euros, propre à désintéresser le créancier poursuivant. Ils seront donc autorisés à vendre le bien à l’amiable à un prix minimum de 68 000 euros.

L’affaire sera rappelée en l’audience du 11 mai 2026 pour vérifier la réalisation de la vente aux conditions qui viennent d’être fixées.

V – Sur la taxation des frais de poursuite

L’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable taxe les frais de la poursuite à la demande du créancier poursuivant.

L’article R. 322-24 du code des procédures civiles d’exécution ajoute, cette disposition étant impérative et d’ordre public, que les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

Le créancier poursuivant a sollicité que ses frais soit taxés à la somme totale de 2791,28 euros. En considération des justificatifs produits, du nombre de pages que comporte le cahier des conditions de vente sans ses annexes, par ailleurs elles-mêmes taxées, et des dispositions de l’article A 444-15 du code de commerce lequel prévoit que le droit d’engagement des poursuites doive rester à la charge du créancier ou du débiteur, les frais du créancier poursuivant seront taxés à la somme globale de 2285,26 euros, incluant la taxe sur la valeur ajoutée le cas échéant.

VI – Sur les demandes accessoires

Les dépens excédant les frais taxés seront réservés.

La demande de Mme [U] et M. [S] sur le fondement des articles 37 et 75 de la n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique sera rejetée, la procédure d’exécution forcée apparaissant bien-fondée

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit en vertu de l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par jugement d’orientation public rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire,

CONSTATE que la S.A. Hoist Finance AB venant aux droits de la S.A. Crédit Foncier de France agit en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;

MENTIONNE la créance de la S.A. Hoist Finance AB venant aux droits de la S.A. Crédit Foncier de France à la somme de 21949, 19 euros arrêtée au 20 octobre 2025 en principal, intérêts et autres accessoires en vertu de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que la procédure de saisie immobilière n’est nullement disproportionnée et conséquence rejette la demande de radiation du commandement de payer valant saisie immobilière ainsi que la demande indemnitaire pour abus de saisie immobilière ;

REJETTE la demande de délais de paiement des débiteurs ;

AUTORISE la vente amiable de l’immeuble saisi appartenant à Mme [Z] [U] et M. [E] [S] ;

FIXE à 68 000 euros le prix en deçà duquel l’immeuble saisi ne pourra être vendu ;

RENVOIE les parties à l’audience de saisie immobilière du lundi 11 mai 2026 à 10 heures, qui se tiendra au palais de justice de Niort (Deux-Sèvres), [Adresse 15] ;

TAXE les frais de la poursuite à la somme de 2285,26 euros ;

RÉSERVE les dépens excédant les frais taxés dans la présente décision

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

RAPPELLE que, conformément à l’article R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution, l’appel contre la présente décision doit être formé selon la procédure à jour fixe sans que l’appelant ait à se prévaloir dans sa requête d’un péril.

Le greffier Le juge de l’exécution

Stéphanie Geffard Christelle Didier.