Du 09 décembre 2024

5AF

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 23/03907 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YQI5

[F] [L] [C] [X]

C/

S.A.S.U. FONCIA, [P] [S]

— Expéditions délivrées à

M^e LABEYRIE

M^e BELLOCQ

— FE délivrée à

M^e LABEYRIE

Le 09/12/2024

Avocats : M^e Grégory BELLOCQ

la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 09 décembre 2024

JUGE : Madame Sandrine Alexandra GIULIANI,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [L] [C] [X]

né le 25 Janvier 1997 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 6]

Représenté par M^e Grégory BELLOCQ, membre de la SELARL Gregory BELLOCQ, avocat au Barreau de Bordeaux.

DEFENDEURS :

1 – S.A.S.U. FONCIA

RCS de [Localité 8] n° 433690252

[Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sylvie LABEYRIE, membre de la Selarl Cabinet CAPORALE-MAILLOT-BLATT, avocat au Barreau de Bordeaux.

2 – Monsieur [P] [S]

Ayant élu domicile chez FONCIA [Localité 8]

[Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par requête en date du 09 septembre 2023, Monsieur [F] [X] a saisi le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de BORDEAUX, afin d’obtenir la condamnation de la société FONCIA BORDEAUX prise en la personne de son représentant légal à lui payer, la somme de 2 119,36 euros en principal et celle de 229,99 euros à titre de dommages et intérêts, en raison de l’existence d’un trou au plafond de la cuisine

Un constat de carence entre Monsieur [F] [X] et la société FONCIA [Localité 8] a été dressé le 23 juin 2023 par le conciliateur de justice.

Les parties ont été convoquées par courrier recommandé avec avis de réception, à l’audience du 19 décembre 2023, date à laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 mars 2024 afin de permettre à Monsieur [F] [X] de faire assigner son bailleur, Monsieur [P] [S].

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, Monsieur [F] [X] a donc fait assigner Monsieur [P] [S] devant le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de BORDEAUX, à l’audience du 5 mars 2024. Il sollicite du tribunal, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de :

— Ordonner la jonction avec l’affaire initiale, enrôlée sous le N° RG 23/03907,

— condamner Monsieur [P] [S] à réaliser les travaux propres à assurer le clos et le couvert de l’appartement de Monsieur [F] [X] dans un délai de 1 mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois après lequel il sera de nouveau fait droit,

— condamner Monsieur [P] [S] à payer à Monsieur [F] [X] la somme de 248,80 euros par mois, au titre du préjudice de jouissance à compter du 12 décembre 2022 et jusqu’à l’achèvement des travaux,

— condamner Monsieur [P] [S] à payer à Monsieur [F] [X] la somme de 229,99 euros à titre de dommages et intérêts pour le remboursement de l’équipement électroménager endommagé,

— condamner Monsieur [P] [S] à payer à Monsieur [F] [X] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la surconsommation énergétique,

— déclarer la décision à intervenir commune et opposable à la société FONCIA [Localité 8],

— condamner Monsieur [P] [S] à payer à Monsieur [F] [X] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,

— dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Après plusieurs renvois dans le cadre de la mise en état, l’affaire a été évoquée à l’audience du 09 octobre 2024.

A cette audience Monsieur [F] [X], représenté par son conseil, sollicite désormais du tribunal, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 144 du code de procédure civile de :

— Ordonner la jonction avec l’affaire initiale, enrôlée sous le N° RG 23/03907,

Avant dire droit,

— Ordonner une expertise confiée à tel expert qu’il plaira avec pour mission en pareille matière et notamment ;

«  Se rendre sur les lieux,

«  Les décrire,

«  Décrire les désordres affectant le logement,

«  En déterminer la cause,

«  Dire si ces désordres portent atteinte au caractère décent du logement,

«  Préconiser les travaux nécessaires pour y remédier,

«  En chiffrer le coût et en estimer la durée,

«  Donner son avis sur les responsabilités encourues,

«  Estimer les préjudices de Monsieur [F] [X], de jouissance, matériel et financier,

— déclarer la décision à intervenir commune et opposable à la société FONCIA [Localité 8],

— surseoir à statuer sur les autres demandes,

— réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] [X] par la voix de son conseil, expose que le logement est géré par la société FONCIA [Localité 8], et que lors de l’état des lieux d’entrée, il avait été relevé la présence d’un trou béant dans le plafond de la pièce principale. Il ajoute que le bailleur et son gestionnaire avaient pris l’engagement de procéder aux travaux de réparation très rapidement, mais que malgré plusieurs relances, ils n’ont pas été entrepris. Il souligne que la situation s’est dégradée et devient invivable, en raison de l’apparition de moisissures, de gouttelettes d’eau au plafond, que le déshumidificateur qu’il a installé a été inactif, et que le bailleur est défaillant dans ses obligations. Il précise que des travaux doivent impérativement être entrepris, qu’au regard de la gravité des désordres, une expertise judiciaire s’impose et que dans l’attente, il doit être sursis à statuer sur les demandes relatives aux travaux et aux préjudices.

L’assignation, ordonnée dans le cadre de la procédure en cours et renvoyant l’affaire à une date ultérieure, n’a pas fait l’objet d’un enrôlement distinct, il n’y a par conséquent pas lieu de joindre les procédures en cours, s’agissant d’une seule et même procédure, enregistrée sous le numéro unique RG 23/03907.

En défense, la société FONCIA [Localité 8], représenté par son conseil, sollicite du juge, de :

A titre liminaire,

— rejeter purement et simplement la demande d’expertise avant dire droit formulée par Monsieur [F] [X] sur le fondement de l’article 146 du code de procédure civile,

Sur la demande de condamnation de la société FONCIA [Localité 8],

A titre principal,

— Juger que la société FONCIA [Localité 8] n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité,

En conséquence,

— débouter Monsieur [F] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’égard de la société FONCIA [Localité 8],

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la société FONCIA [Localité 8] serait condamnée à relever indemne et garantir Monsieur [P] [S],

— débouter Monsieur [F] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En toutes hypothèses,

— condamner Monsieur [F] [X] au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société FONCIA [Localité 8] fait savoir que le mandat de gestion signé le 20 août 2010 avec Monsieur [P] [S], ne lui permet d’agir qu’en tant que simple intermédiaire. Elle ajoute que le locataire avait parfaitement connaissance du dégât des eaux, dans la mesure où il était mentionné sur l’état des lieux d’entrée du 12 décembre 2022, que le syndic Foncia qui suspectait une fuite de la toiture terrasse avait mandaté plusieurs professionnels pour effectuer des recherches de fuites, qu’un devis, transmis au propriétaire a été établi le 7 février 2023 pour des travaux de peinture pour la somme de 761,50 euros, qu’une autre recherche de fuite a eu lieu le 28 février 2024, de sorte qu’aucune faute en sa qualité de mandataire gestionnaire ne peut lui être reprochée. La société FONCIA [Localité 8] indique que Monsieur [F] [X] ne démontre nullement l’indécence du logement, ni l’urgence, ni même le préjudice tant matériel que de jouissance.

Monsieur [P] [S], régulièrement assigné à domicile élu, auprès de la société FONCIA [Localité 8], par acte remis à Madame [Z] [D], secrétaire ainsi déclarée, n’était ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se reporter aux observations et conclusions déposées par les parties à l’audience, reprenant l’exposé complet de leurs moyens et arguments.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les mentions tendant à « dire que », « déclarer », « constater que », « retenir » et « juger que », figurant dans le dispositif des écritures des parties, ne comportent pas de demandes et ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, et des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement et sur lesquelles le juge est tenu de se prononcer, en application de l’article 5 suivant, mais des moyens ou éléments de fait, relevant des motifs articulés au soutien de leurs demandes.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur ces moyens relevant des motifs.

Sur la non comparution du bailleur, Monsieur [P] [S]

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Monsieur [P] [S] ne comparaissant pas, il sera statué par jugement réputé contradictoire en premier ressort.

Sur la désignation d’un expert judiciaire

Monsieur [F] [X] argue de ce que depuis l’état des lieux d’entrée, la situation s’est dégradée, que les graves désordres se sont amplifiés et se prévaut à ce titre de trois photographies. Or, les trois photos produites par Monsieur [F] [X], ne sont pas plus datées qu’indicatives des lieux et ne permettent pas à la juridiction d’apprécier les prétendues allégations de ce dernier, lesquelles selon lui justifieraient la désignation d’un expert judiciaire.

Il appartenait à Monsieur [F] [X] de verser aux débats, notamment un constat de commissaire de commissaire justice dont la force probante est reconnue par les tribunaux, permettant ainsi de corroborer ses dires.

Dès lors, il sera rappelé à Monsieur [F] [X] qu’une mesure d’expertise judicaire n’a pas vocation à palier sa carence dans l’administration de la preuve d’un logement, qu’il prétend indécent.

Sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur les travaux

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale.

Selon les dispositions de l’article 1 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret N° 2023-796 du 18 août 2023 ;

« Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret. »

L’article 2 du même décret dispose que : " Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 12] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 12] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R.111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ".

Enfin, selon l’article 3 dudit décret : " Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1.Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2.Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3.Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4.Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5.Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement, à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6.Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. "

Monsieur [F] [X] reproche tant à son bailleur qu’au gestionnaire du bien de ce dernier, la société FONCIA [Localité 8], de n’avoir jamais entrepris les travaux de réparation du trou béant dans le plafond de la pièce principale, nonobstant ses nombreuses relances, en dépit du fait que cela ressortait de l’état des lieux d’entrée, alors que ces derniers avaient de surcroit pris l’engagement de procéder aux réparations et que la situation est aujourd’hui invivable tant elle s’est dégradée.

Or, Monsieur [F] [X] ne verse aux débats, aucun engagement écrit du bailleur ni du gestionnaire, en lien avec la réalisation des travaux, pas plus d’ailleurs qu’il ne produit de courrier les informant de l’existence de désordres supplémentaires apparus dans le logement, ainsi que de prétendues relances à leur encontre, ou enfin, un rapport de l’inspecteur de salubrité et/ou un procès-verbal établi par un commissaire de justice. Il appartenait à Monsieur [F] [X] de verser aux débats, notamment un constat de commissaire de justice dont la force probante est reconnue par les tribunaux, permettant ainsi de corroborer ses dires.

Cependant, il ressort de l’article 6 susvisé que le bailleur est tenu d’une obligation contractuelle d’assurer la jouissance paisible des lieux.

Les éléments du dossier laissent apparaître que la jouissance paisible de Monsieur [F] [X] a été troublée, au regard de l’état des lieux d’entrée lequel a été signé tant par le locataire que par la société FONCIA [Localité 8].

Force est de constater que le défaut de comparution de Monsieur [P] [S], démontre qu’il n’a aucun moyen sérieux à opposer à Monsieur [F] [X].

S’agissant de la société FONCIA [Localité 8], il sera relevé qu’elle ne conteste pas l’existence de désordres, en raison notamment du devis N° 20525 qu’elle a fait établir par la SAS S.P.D.I « pour des travaux de peinture à exécuter sur le logement suite à un dégât des eaux pour remise en l’état à l’identique ».

Contrairement à ce que soutient cette dernière, le mandat de gestion qu’elle a signé avec Monsieur [P] [S], ne lui confère pas qu’un simple rôle « d’intermédiaire » entre celui-ci et son locataire. En effet, il s’agit d’un « mandat de gestion garantie totale » lequel lui donne entre autres, comme mission, au titre de la gestion technique de :

— faire exécuter toutes réparations de faible coût et celles importantes mais urgentes en avisant rapidement le mandant, en réglant les factures. Prendre toutes mesures conservatoires.

— faire exécuter tous travaux importants après accords, sauf urgence, du mandant ; en régalant les factures.

— faire appel à un homme de l’art aux frais du mandant (architecte, maître d’œuvre, bureau d’étude….) pour (…..) ainsi que pour les travaux pour lesquels le mandataire le jugerait nécessaire. (…..).

En conséquence, Monsieur [P] [S] en tant que propriétaire du bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8] et la société FONCIA [Localité 8], en sa qualité de mandataire selon « mandat de gestion garantie totale dudit bien », seront condamnés solidairement à faire procéder aux travaux nécessaires de remise en état du logement dont s’agit et ce, sous astreinte pour chacun, de 150 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, courant à compter de l’expiration du mois suivant la signification de la présente décision.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Au titre du préjudice de jouissance:

Le non-respect de ses obligations par le bailleur, peut être sanctionné par l’octroi de dommages et intérêts.

Il est constant qu’aucun travaux n’a été effectué, tant par le propriétaire que par son mandataire la société FONCIA [Localité 8].

Il n’a pas été relevé ni même allégué de défaut d’entretien imputable au locataire.

Par conséquent, la société FONCIA [Localité 8], et son mandant Monsieur [P] [S], informés depuis a minima le 12 décembre 2022 de la nécessité de réaliser les travaux, n’ont pas satisfait à leurs oligations respectives.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts de Monsieur [F] [X], et de condamner solidairement Monsieur [P] [S] et la société FONCIA [Localité 8] à lui payer une indemnité de 500 euros au titre du préjudice de jouissance.

Au titre du préjudice de surconsommation énergétique et du remboursement de l’équipement électroménager :

Monsieur [F] [X] ne rapporte pas la preuve suffisante de préjudices autres que le trouble de jouissance, dont Monsieur [P] [S] et la société FONCIA [Localité 8] ont été condamnés solidairement à l’indemniser.

Monsieur [F] [X] sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts pour ces deux préjudices.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens, seront supportés solidairement par Monsieur [P] [S] et la société FONCIA [Localité 8] qui succombent.

Ils seront également condamnés solidairement à verser à Monsieur [F] [X], une indemnité de 900 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à jonction,

REJETTE la demande d’expertise,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [S] et la société FONCIA [Localité 8] à faire procéder aux travaux nécessaires de remise en état du logement sis à [Adresse 9], sous astreinte pour chacun, de 150 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, courant à compter de l’expiration du mois suivant la signification de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [S] et la société FONCIA [Localité 8] à payer à Monsieur [F] [X] une indemnité de 500 euros au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE Monsieur [F] [X] de sa demande au titre du préjudice de surconsommation énergétique et du remboursement de l’équipement électroménager,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [S] et la société FONCIA [Localité 8] à payer à Monsieur [F] [X] la somme de 900 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [S] et la société FONCIA [Localité 8] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION