TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/53711 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77RE

N° : 3

Assignation du :

10 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 octobre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La S.C.I DUBAN

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Yasmina BEN ECHEYKH, avocate au barreau de PARIS – #C2576

DEFENDEUR

Monsieur [T] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Nicolas LISIMACHIO, avocat au barreau de PARIS – #P0114

DÉBATS

A l’audience du 19 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Présidente, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 21 mai 2025, et les motifs y énoncés,

Aux termes d’un acte authentique dressé le 11 décembre 2023, la SCI Duban a consenti à Monsieur [T] [E] une promesse de vente d’un bien situé [Adresse 5], moyennant le paiement de la somme de 1.043.000 euros et sous les conditions suspensives de droit commun, la réitération de la vente devant intervenir au plus tard le 4 avril 2024.

La promesse stipulait le versement par Monsieur [E] d’une indemnité d’immobilisation de 104.300 euros, la somme de 52.150 euros devant être versé dans les dix jours de la signature de la promesse de vente sur le compte du notaire à titre de séquestre, le solde devant être versé dans les huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente dans l’hypothèse où M [E] ne signerait pas l’acte de vente.

La date de réitération a été prorogée au 19 juillet 2024 par avenant en la forme authentique signé le 12 juin 2024 en contrepartie du versement du surplus de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier recommandé du 28 août 2024 adressé à Monsieur [E], le conseil de la société Duban a constaté le défaut de réitération de l’acte et sollicité que ce dernier ordonne la libération des fonds séquestrés à son profit.

Exposant que la vente n’a pu aboutir du fait de Monsieur [E] et que l’indemnité d’immobilisation doit lui être versée, la SCI Duban a, par exploit délivré le 10 février 2025, fait citer Monsieur [E] devant le président de ce tribunal, statuant en référé, sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, aux fins essentielles de le voir condamné à consentir à la libération du séquestre à son bénéfice.

A l’audience de renvoi du 14 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’une radiation. Elle a fait l’objet d’un réenrôlement à l’audience du 19 septembre 2025.

A cette audience, et dans le dernier état de ses prétentions, le requérant sollicite de :

— ordonner au défendeur de consentir à la libération du séquestre à son bénéfice,

— lui attribuer à titre provisionnel la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 104.500€,

— condamner le défendeur au paiement de la somme provisionnelle de 5.000€ pour résistance abusive et celle de 3.784 € au titre des frais de remboursement,

— condamner le défendeur au paiement de la somme provisionnelle de 4.000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

En réponse, le défendeur conclut au non lieu à référé et sollicite la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures des parties et à la note d’audience pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

SUR CE,

Sur la demande relative à l’indemnité d’immobilisation

Au soutien de sa demande, la requérante rappelle que l’acte authentique prévoyait que l’indemnité d’immobilisation devait être versée au promettant en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et prévues dans l’acte ; que la vente n’a pas été réitérée, alors qu’il n’est pas démontré que les conditions suspensives classiques n’auraient pas été levées, exposant que la souscription d’un prêt ne faisait expressément pas partie des conditions suspensives, l’acquéreur ayant été informé dans l’acte que s’il devait finalement y avoir recours, il ne pourrait se prévaloir de la condition suspensive prévue à l’article L.313-41 du code de la consommation.

En réponse, le défendeur soutient que l’avenant signé par les parties le 12 juin 2024 prorogeant le délai de réalisation de vente a ajouté une condition suspensive relative à l’obtention d’un financement, et que n’ayant pas obtenu son prêt, la condition suspensive permettant la réitération de l’acte n’a pas été levée, de sorte que la demande se heurte à une contestation sérieuse. Il ajoute que l’avenant ne peut être interprété que par le juge du fond.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 1188 dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Il est constant que le juge des référés ne peut appliquer un acte juridique qui nécessiterait une interprétation de ses termes. Il entre toutefois dans ses pouvoirs d’appliquer un acte clair et non équivoque.

En l’espèce, l’article INDEMNITE D’IMMOBILISATION de la promesse de vente stipule que « Cette somme [104.300 euros] sera versée au PROMETTANT par le séquestre désigné selon les hypothèses suivantes :

a) (…)

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble (….).

Cette somme sera restituée au BENEFICIAIRE par le séquestre désigné selon les hypothèses suivantes :

— si la non réalisation de la vente promise procède des événements suivants :

de la non réalisation d’au moins une des conditions suspensives stipulées aux présentes selon les modalités et délais prévus au présent acte ;(…)S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le BENEFICIAIRE d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera acquise au PROMETTANT ».

Il n’est pas contesté que le financement du prêt ne faisait pas partie des conditions suspensives initiales.

A ce titre, l’acte authentique a envisagé l’hypothèse où l’acquéreur aurait finalement recours à un prêt, stipulant que « Le BENEFICIAIRE déclare qu’il n’entend pas ériger en condition suspensive l’obtention d’un prêt pour l’acquisition envisagée. Si, contrairement à cette déclaration, il avait néanmoins recours à un prêt, il reconnaît avoir été informé qu’il ne pourrait, en aucun cas, se prévaloir de la condition suspensive prévue à l’article L.313-41 du Code de la consommation ».

Il est rappelé, dans l’exposé de l’avenant signé le 12 juin 2024, que « Le BENEFICIAIRE ayant exprimé le besoin d’un délai supplémentaire nécessaire à la finalisation de son financement, le PROMETTANT a accepté que la promesse de vente soit prorogée jusqu’au 19 juillet 2024 ».

Il est ajouté que l’ensemble des autres dispositions de la promesse de vente du 11 décembre 2023 reste inchangé.

Nulle part au sein de cet avenant ne peut-il être constaté que les parties ont entendu ériger l’obtention d’un prêt en condition suspensive. En effet, l’évocation du délai accordé par le promettant pour permettre au bénéficiaire de finaliser son financement ne figure que dans l’exposé de l’avenant, de sorte que s’il ne s’agit que de la description du contexte dans lequel cet avenant est signé. En tout état de cause, la notion de « finalisation de son financement » n’établit pas le recours évident à un prêt.

L’avenant est clair et non équivoque. Et le défendeur ne démontre nullement l’intention des parties de faire entrer dans le champ contractuel l’obtention d’un prêt, ni que cet avenant serait susceptible d’interprétation en ce sens.

La contestation n’apparaît pas sérieuse.

Dès lors qu’il n’est pas allégué que les conditions suspensives de droit commun n’auraient pas été levées, étant précisé que le défendeur ne démontre pas avoir notifié au notaire l’absence de levée d’une des conditions dans le délai de sept jours suivant le 19 juillet 2024, la demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse et le défendeur sera enjoint de consentir à la libération du séquestre au profit de la SCI Duban.

Sur les demandes provisionnelles

La requérante sollicite l’octroi d’une provision au titre de la résistance abusive du défendeur, justifiant le préjudice distinct du retard à s’exécuter, par la durée de cette résistance, le défendeur persistant à refuser de s’exécuter et ayant en outre menacé Mme [K] de renoncer à cette indemnité alors qu’elle souffre d’une grave maladie. Elle sollicite également le remboursement du coût du déménagement, qu’elle n’aurait pas exposé si le défendeur n’avait pas exigé le retrait des meubles du bien objet de la promesse.

En réponse, le défendeur conteste les allégations portées à son encontre et tout abus, ayant exécuté les termes de la promesse et de l’avenant, l’indemnité d’immobilisation ayant été versée en intégralité.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de son obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la réalité des menaces alléguées n’est pas démontrée par des éléments objectifs et en tout état de cause, ces menaces ne constituent pas un préjudice personnellement ressenti par la SCI Duban. En outre, l’abus ne résulte d’aucune évidence de sorte que la demande provisionnelle au titre de la résistance abusive se heurte à une contestation sérieuse.

De la même manière, il n’est pas démontré que le défendeur aurait exigé de la requérante le déménagement des meubles de l’appartement sous promesse. Et en tout état de cause, le principe de la vente suppose à terme un retrait des meubles meublant l’appartement, sauf accord contraire, par le vendeur, de sorte qu’il n’existe aucun lien de causalité démontré entre le déménagement et la vente avortée.

La demande provisionnelle se heurte également à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, le défendeur supportera la charge des dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile et sera condamné à verser à la requérante la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, par ordonnance prononcée publiquement, contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Enjoignons Monsieur [T] [E] à consentir à la libération du séquestre au bénéfice de la SCI Duban ;

Attribuons en conséquence à titre provisionnel à la SCI Duban la somme séquestrée auprès du notaire instrumentaire de 104.300 euros ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles ;

Condamnons Monsieur [T] [E] à verser à la société Duban la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons Monsieur [T] [E] au paiement des dépens,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 6] le 16 octobre 2025.

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Anne-Charlotte MEIGNAN