TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 25/55834 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAP5H

N° : 8

Assignation du :

01 et 03 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

le 05 février 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame la Maire de la VILLE DE [Localité 10]

Direction des Affaires Juridiques

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDEURS

Monsieur [R] [S]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [P] [T]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentés par Maître Frédérique GUIMELCHAIN, avocat au barreau de PARIS – #C0843

DÉBATS

A l’audience du 09 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Monsieur [R] [S] et Madame [P] [T] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 3], constituant le lot de copropriété n°23.

Par acte de commissaire de justices des 1er et 3 septembre 2025, la ville de Paris a assigné Monsieur [R] [S] et Madame [P] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes de:

—  50.000 euros à titre d’amende civile sur le fondement des dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé ;

—  5.000 euros à titre d’amende civile sur le fondement de l’article L324-1-1 du Code de tourisme pour défaut de déclaration ;

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 09 janvier 2026, la Ville de [Localité 10] maintient oralement ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, la Ville de [Localité 10] expose que le bien sis [Adresse 2] est un bien à usage d’habitation, qui n’est pas la résidence principale du loueur et qui a fait l’objet d’une changement d’usage non autorisé, ayant été proposé à la location à des hôtes de passage sur Airbnb, et ce sans autorisation préalable.

En réponse, par conclusions développées oralement lors de l’audience, Monsieur [R] [S] et Madame [P] [T] sollicitent le débouté de la Ville de [Localité 10] et sa condamnation à leur verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, les défendeurs font valoir que l’appartement constituait en réalité la résidence principale de Monsieur [S] et que celle-ci était louée pour de courtes durées à une clientèle de passage. Ils en déduisent que la demande de changement d’usage et la déclaration préalable n’étaient pas exigibles.

Ils ajoutent que la location étant autorisée à hauteur de 120 nuitées par an, il convient d’établir un décompte à compter de la 121ème nuitée afin d’apprécier le bénéfice réalisé.

Ils font valoir leurs difficultés financières.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS

1/ Sur la demande de condamnation pour défaut de changement d’usage

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au litige, la présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 12] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

Selon l’article L631-7-1 A dernier alinea du même Code, lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou en cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjointe, soit par une personne à charge au sens du Code de construction et de l’habitation.

Aux termes de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans la même rédaction, toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés,

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de son usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile,

— l’absence de caractère de résidence principale dudit local.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et notamment de la fiche de révision foncière modèle H2 déposée le 2 décembre 1970 auprès de l’administration fiscale que le bien litigieux est constitutif d’un appartement à usage d’habitation au 1er janvier 1970, sans changement depuis, ce qui n’est par ailleurs pas contesté par les défendeurs, qui produisent en outre un contrat de bail sur le bien consenti le 19 décembre 2024. L’usage d’habitation est établi sans difficulté.

Sur le changement de destination, les pièces versées aux débats par la ville de [Localité 10], et notamment le constat de location meublée touristique du 26 mars 2025, établi par un agent assermenté, démontrent que Monsieur [R] [S] et Madame [P] [T] ont mis leur appartement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 11] (lot de copropriété n°23, 6ème étage, bâtiment A) en location via la plate-forme Airbnb.

Si Monsieur [R] [S] et Madame [P] [T] se prévalent du fait que le logement aurait été la résidence principale de Monsieur [S], les attestations produites ne permettent pas d’établir sur une période certaine la séparation de Monsieur et Madame et l’installation de Monsieur à titre de résidence principale au [Adresse 1]. En outre, les seuls avis d’imposition produits domiciliant Monsieur [S] à cette adresse sont de 2025 et aucun autre avis antérieur de nature à corroborer cette domiciliation sur la période litigieuse n’est produit. A l’inverse, la Direction Générale fiscale des Finances Publiques indique que la résidence principale déclarée fiscalement se situe au [Adresse 6]. Enfin, force est de constater au vu du nombre de nuitées constatées par an dans la studette que Monsieur [O] ne pouvait mathématiquement occuper le bien 8 mois dans l’année. Les défendeurs échouent ainsi à rapporter la preuve du caractère de résidence principale du bien sis [Adresse 4].

Il s’ensuit que Monsieur [R] [S] et Madame [P] [T] ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant leur appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 10] est fondée.

S’agissant du montant de l’amende, il doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 10], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

La persistance de l’infraction sur de nombreuses années peut éclairer la juridiction sur la mauvaise foi éventuelle de son auteur et le caractère organisé et durable du changement d’usage illicite.

Il ressort du constat de location touristique et des relevés Airbnb que le bien a été loué de 2018 à 2024 et pour 304 nuitées en 2018, 309 nuitées en 2019, 238 nuitée en 2020, 230 nuitées en 2021, 243 nuitées en 2022, 289 nuitées en 2023 et 201 nuitées en 2024, les gains illicites étant évalués à 67.872 euros sur 7 ans.

Monsieur [R] [S] et Madame [P] [T] ne peuvent se prévaloir d’une situation personnelle financière difficile pour justifier la mise en location illicite. En revanche, il convient de constater que Monsieur [S] a cessé de louer son bien sur la plateforme Airbnb selon déclaration auprès de la Ville de [Localité 10] en date du 23 novembre 2024 et qu’un contrat d’habitation a été conclu le 19 décembre 2024, attestant d’un retour du bien à un usage d’habitation.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer l’amende civile à 20.000 euros.

2/ Sur l’absence de déclaration préalable

Aux termes des paragraphes II, III et V de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme :

“II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme. […]

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros. […]

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme ».

L’article L. 324-1-1, III, du code du tourisme met donc à la charge des propriétaires l’obligation de procéder à une déclaration préalable soumise à enregistrement de toute location d’un meublé de tourisme, sur décision du conseil municipal, l’infraction à cette obligation étant sanctionnée d’une amende d’un montant maximum de 5.000 euros.

Il est constant qu’une délibération du conseil de [Localité 10] des 4, 5 et 6 juillet 2017 a soumis à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

En l’espèce, Monsieur [R] [S] et Madame [P] [T] ont loué leur appartement meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage sans déclaration préalable, ce qui résulte du constat d’infraction établi le 26 mars 2025 et une amende de 3.000 euros sera mise à leur charge.

3/ Sur les frais et dépens

Monsieur [S] et Madame [T] qui succombent seront tenus aux dépens et, par suite, condamnés au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Condamne solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [P] [T] à une amende civile de 20.000 euros (vingt mille euros) sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 10] ;

Condamne solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [P] [T] à une amende civile de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement des les dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme et de la délibération du Conseil de [Localité 10] des 4, 5 et 6 juillet 2017 et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 10] ;

Condamne in solidum Monsieur [R] [S] et Madame [P] [T] aux dépens ;

Condamne in solidum Monsieur [R] [S] et Madame [P] [T] à payer à la ville de [Localité 10] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 10] le 05 février 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY