TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 24/57053 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57CB

N° : 12

Assignation du :

11 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mai 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. LES CHEVRONS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Catherine SAINT GENIEST de l’AARPI JEANTET, avocats au barreau de PARIS – #T0004

DEFENDERESSE

La société AVS CONCEPT S.A.S.

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Hirbod DEHGHANI-AZAR, avocat au barreau de PARIS – #P0572, SELARL RSDA

DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé du 2 août 2022, la SCI Les Chevrons a consenti à la société AVS Concept un contrat de bail commercial portant sur des emplacements de parking et des bureaux au sous-sol d’un immeuble d’activités sis [Adresse 2] et [Adresse 5], pour une durée de dix années à compter du 1er septembre 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 377.529,22 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Suivant avenant signé le même jour, les parties ont reporté la date de prise d’effet du bail au 1er janvier 2023 en maintenant toutes les autres conditions du premier contrat de bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Les Chevrons a fait délivrer au preneur, par exploit du 29 mai 2024, un commandement de payer la somme en principal de 280.645,70 euros au titre des loyers et charges échus au 27 mai 2024, visant la clause résolutoire.

Par exploit délivré le 11 octobre 2024, la SCI Les Chevrons, se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, a fait citer la société AVS Concept devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« – JUGER que la société AVS CONCEPT a manqué à ses obligations d’organisation d’un rendez-vous de constat contradictoire d’achèvement des travaux entrepris au sein des locaux loués et de transmission des documents y relatifs de sorte que le point de départ de la franchise de loyer ne saurait être déterminé à ce jour ;

— JUGER que la clause résolutoire du bail commercial en date du 22 aout 2022, visée dans le commandement de payer du 29 mai 2024, est acquise depuis le 30 juin 2024 ;

— JUGER qu’il n’existe aucune contestation sérieuse quant aux sommes réclamées par le Bailleur au titre des arriérés de loyers, charges, taxes et accessoires ;

— JUGER que la société AVS CONCEPT est redevable envers la société SCI LES CHEVRONS d’une dette locative totale de 444.790,65 € TTC, arrêtée au 1er octobre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges, des impôts et taxes, de l’indemnité d’occupation ainsi que les frais de commissaire de justice restant dus par le Preneur au Bailleur.

En conséquence,

— CONSTATER la résiliation du bail commercial du 22 aout 2022 depuis le 30 juin 2024 ;

— ORDONNER l’expulsion de la société AVS CONCEPT, des locaux qu’elle occupe. ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte forfaitaire de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance et ce jusqu’au jour de complète libération des locaux loués et de remise des clés :

— ORDONNER l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les locaux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société AVS CONCEPT qui disposera d’un délai d’un (1) mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution;

— DIRE que la somme conservée par la société SCI LES CHEVRONS au titre du dépôt de garantie lui est définitivement acquise ;

— CONDAMNER la société AVS CONCEPT à payer à la société SCI LES CHEVRONS la somme provisionnelle de 258.036,69 € TTC correspondant à l’arriéré de loyers et charges restant dû par le Preneur au Bailleur pour la période du 1er janvier au 30 juin 2024 ;

— CONDAMNER la société AVS CONCEPT à rembourser à la société SCI LES CHEVRONS la somme de 395,26 € TTC correspondant aux frais exposés au titre du recouvrement de la dette locative ;

— CONDAMNER la société AVS CONCEPT à payer à la société SCI LES CHEVRONS la somme provisionnelle de 20.598,02 € TTC, à parfaire, correspondant à l’arriéré d’impôts et taxes restant dû par le Preneur au Bailleur ;

— CONDAMNER la société AVS CONCEPT à payer à la société SCI LES CHEVRONS la somme provisionnelle de 166.155,94 € TTC, à parfaire, correspondant à l’indemnité d’occupation et aux charges courant depuis le 1er juillet 2024 et ce, jusqu’à la libération complète et effective des locaux loués par la remise des clés ;

— CONDAMNER la société AVS CONCEPT au paiement d’une pénalité égale à la somme provisionnelle de 44.518,59 € ainsi qu’au paiement d’un intérêt de retard égal au taux EURIBOR trois mois majoré de 600 points de base avec un minimum de 10% l’an;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société AVS CONCEPT à payer à la société SCI LES CHEVRONS la somme de 5.000 €, par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société AVS CONCEPT aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de la saisie conservatoire, les frais de signification de l’assignation et les frais de signification de l’ordonnance à intervenir, en application des articles 695 et 696 du Code de procédure civile ; »

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 6 janvier 2025, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties, celles-ci ayant en outre reçu injonction de rencontrer un médiateur.

A l’audience du 7 avril 2025, la SCI Les Chevrons a indiqué ne pas s’opposer à un paiement échelonné des loyers, mais a précisé que le preneur devait lui fournir une attestation de conformité des bornes de recharge, tout en maintenant les termes de son assignation.

En réplique, par écritures déposées et oralement soutenues à l’audience, la société AVS Concept demande au juge des référés de :

« DEBOUTER la société LES CHEVRONS de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

JUGER que la société AVS CONCEPT a respecté l’ensemble de ses obligations au titre des travaux prévus par le bail et son avenant ;

JUGER infondée et inopposable à la société AVS CONCEPT le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 29 mai 2024 ;

JUGER valide et opposable le bail commercial et son avenant aux parties ;

JUGER que la franchise de 7 mois de loyers est d’un montant de 281 475,53 €.

JUGER que ladite franchise de 7 mois est applicable et doit être déduite des sommes dues par le preneur ;

AUTORISER la société AVS CONCEPT à régler le reliquat dû au titre du bail en 6 versements d’un montant unitaire de 55.000,00 euros ;

AUTORISER la société AVS CONCEPT à se maintenir et exploiter les lieux ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

DEBOUTER la société LES CHEVRONS de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

ACCORDER les plus larges délais de paiement à la société AVS CONCEPT ;

AUTORISER le maintien de la société AVS CONCEPT dans les lieux.

CONDAMNER la société LES CHEVRONS à payer à payer à la société AVS CONCEPT à titre provisionnel la somme de 1.100,000,00 euros au titre de l’enrichissement sans cause ;

ECARTER l’exécution provisoire ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER la société LES CHEVRONS à payer à la société AVS CONCEPT la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société LES CHEVRONS aux entiers dépens d’instance ; ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire du bail et aux sommes dues

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

*

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail stipule en son article XX une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut pour le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail, comme à défaut de payer exactement un seul terme de loyer ou indemnité d’occupation et/ou les compléments de loyer après fixation judiciaire, dépôt de garantie, charges, travaux impôts, taxes et/ou redevances, accessoires et/ou toute somme due en vertu du bail à leur échéance, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 29 mai 2024, mentionne le délai d’un mois pour apurer ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce. En outre des relevés de compte et des factures y sont joints, permettant ainsi au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La défenderesse soulève néanmoins plusieurs contestations. Elle explique que la bailleresse est de mauvaise foi car elle a bien fait réaliser les travaux prévus au bail. En outre, elle indique que la bailleresse lui refuse l’application de la franchise alors même qu’elle a fait réaliser tous les travaux prévus au bail et qu’un constat a été réalisé. Elle soutient que la bailleresse est mal fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire. En outre, elle conteste le quantum des sommes dues, puisqu’elle considère que la franchise de 281 475,53 euros doit être déduite, ainsi que deux virements respectifs de 42 0000 euros et 43 000 euros qu’elle a effectués le 7 août 2024 et le 10 octobre 2024. La défenderesse soutient avoir déjà réglé la somme de 324 882,39 euros et avoir réalisé un virement de 157 754,60 euros sur le compte CARPA de son conseil. Elle estime ainsi qu’elle reste devoir six versements de 55 0000 euros.

En réplique, la bailleresse explique que les travaux ont été en effet réalisés par le preneur, mais que celui-ci ne lui a pas transmis d’attestation de conformité des bornes de recharge, de sorte qu’elle considère que la franchise ne s’applique pas. De surcroît, elle estime que la franchise n’a pas vocation à s’appliquer tant que la réunion entre les parties n’a pas été organisée et que ces documents n’ont pas été mis en sa possession. Par ailleurs, s’agissant du quantum de la dette, la bailleresse argue de ce que le preneur reste lui devoir la somme de 445 185,91 euros.

Sur la mauvaise foi de la bailleresse

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Il est constant que l’éventuelle mauvaise foi du bailleur s’apprécie lors de la délivrance du commandement de payer.

Il sera relevé en l’espèce que si le preneur invoque la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement de payer car il a bien fait réaliser les travaux prévus au bail, le commandement ne lui a pas été délivré afin qu’il exécute les travaux, mais bien en raison d’un arriéré de loyers impayés. Cet argument ne revêt donc pas le caractère d’une contestation sérieuse.

Sur l’application de la franchise

Il sera préalablement rappelé que si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l’acte.

La société AVS Concept se prévaut de l’application de la franchise de 7 mois de loyers, à hauteur de la somme de 281.475,53 euros, exposant que la franchise était conditionnée à la seule réalisation par lui de tous les travaux. Il indique avoir ainsi fait réaliser tous les travaux, ce qui n’est pas contestée par la bailleresse.

La bailleresse conteste l’application de cette clause, considérant que le preneur devait fournir une attestation de conformité des bornes de recharge électrique, ce qu’il n’a pas fait.

Le contrat de bail prévoit en son article 27.3 : « A titre commercial et exceptionnel, le Bailleur consent au Preneur une franchise de 7 (sept) mois portant sur le seul loyer. La franchise débutera à compter du constat par le Bailleur de la bonne réalisation des travaux que le preneur s’est engagé à réaliser et sera appliquée de manière trimestrielle, étant précisé que le montant des charges et accessoires restera toujours dû à compter de la date de début de la franchise de loyer.

A cet effet, le Preneur informera le Bailleur, par écrit et en respect d’un délai de 8 jours, de l’achèvement de ses travaux pour permettre la réalisation du constat contradictoire. (…) ».

En outre, l’article 27.11.2 du bail précise : « Le Preneur s’est engagé à réaliser des travaux dans les Locaux loués tant sur les emplacements de parkings (notamment peinture intégrale des sols, murs et plafonds, mise en place de borne de recharge électrique), que dans les bureaux attenants (notamment réaménagement complet, mise aux normes électriques).

Il est rappelé que l’ensemble de ces travaux devra être réalisé dans le strict respect des conditions de l’Article 5.2, réalisation qui est liée à la franchise de 7 mois consentie par le Bailleur (…) ».

Par ailleurs, l’article 4 de l’avenant au contrat de bail du 2 août 2022 indique que le preneur s’engage à fournir à la bailleresse un dossier complet de travaux conformément aux obligations prévues à l’article 5.2.7 du contrat de bail, qui donne la liste des documents à fournir, à savoir :

Une copie des procès-verbaux de réception établis avec les entreprises missionnées pour faire réaliser les travaux ;Le dossier des ouvrages exécutés ainsi que les plans de recollement ;S’il y a lieu, le DIUO ;Un rapport final de contrôle technique vierge de toutes réserves ;Le dossier assurance des travaux en ce compris les certificats d’acquis de primes relatifs aux assurances et les attestations d’assurance en responsabilité civile décennale des intervenants ;Tout certificat ou attestation de conformité des travaux aux autorisations administratives obtenues. Il résulte de ces éléments que conformément à la clause 27.3 du bail, la franchise doit débuter « à compter du constat par le bailleur de la bonne réalisation des travaux », sans plus de précisions.

Par ailleurs l’article 27.11.2 du bail et l’article 4 de l’avenant au bail précisent la liste des travaux que le preneur s’est engagé à faire réaliser, ainsi que les documents à fournir à la bailleresse, sans que l’on ne sache, à leur simple lecture, si la remise de ces documents conditionne ou non la mise en œuvre de la franchise.

De même, il ne ressort pas, avec évidence, des termes du bail, que la franchise trouve à s’appliquer, ou non, en l’absence de fourniture par le preneur d’une attestation de conformité des bornes électriques de recharge des véhicules.

Ainsi, il existe une contestation sérieuse sur le montant de la somme réellement due à la date du commandement de payer, tandis que le montant de la franchise est supérieur au montant contenu dans le commandement de payer à la date de sa délivrance et cette question ne peut être tranchée que par une interprétation des clauses du bail et de la commune intention des parties. Or il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter les clauses d’un contrat et de rechercher quelle interprétation doit prévaloir, cette interprétation relevant de la seule compétence du juge du fond.

Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, ni sur les demandes subséquentes d’expulsion, de transport et séquestration des biens et de paiement par provision d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les mêmes motifs que ceux précédemment invoqués au titre de l’acquisition de la clause résolutoire font obstacle à l’octroi de toute provision sur la créance locative alléguée dès lors que la question de l’application de la franchise n’est pas tranchée, puisqu’il n’est, à ce stade, pas possible d’établir le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Ainsi, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur la demande reconventionnelle formée par la société AVS Concept

La SCI Les Chevrons ayant été déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de sa demande de provision, il n’y a pas lieu de répondre à la demande reconventionnelle de la société AVS Concept au titre de l’enrichissement sans cause, formulée à titre subsidiaire.

Sur les demandes accessoires

La requérante, succombant à l’instance, conservera la charge des dépens.

En outre, en raison de l’équité, il ne sera pas fait droit aux demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

Disons n’y avoir lieu au référé sur les demandes d’expulsion, de transport et séquestration des biens, de provision sur indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

Déboutons la société civile immobilière SCI Les Chevrons et la société AVS Concept de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance à la charge de la société civile immobilière SCI Les Chevrons ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 19 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON