COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

M^e LEBOUCHER

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° : N° RG 24/04685 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHPW

Pôle Civil section 1

Date : 19 Décembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [F]

né le [Date naissance 5] 1987 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

Madame [L] [D]

née le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Karine LEBOUCHER de la SELARL LEBOUCHER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Syndic. de copro. LE MAS DU GRAND CHENE pris en son syndic en exercice la société ARTEMIS SOLUTIONS IMMOBILIERES ayant son siège [Adresse 6], prise en la qualité de son gérant domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Bénédicte SAUVEBOIS PICON de la SELARL CABINET D’AVOCATS SAUVEBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL conformément à l’article 805 du Code de procédure civile les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Christine CASTAING et Romain LABERNEDE juges rapporteurs, qui ont entendu les avocats et en ont rendu compte à Emmanuelle VEY, dans leur délibéré,

assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 04 Novembre 2024

MIS EN DELIBERE au 19 Décembre 2024

JUGEMENT : rédigé et signé par la présidente Christine CASTAING, première vice-présidente et le greffier et mis à disposition le 19 Décembre 2024

FAITS et PROCÉDURE

[E] [F] et [L] [D] ont acquis le 14 février 2019 une villa d’habitation avec jardin située [Adresse 2] sur la Commune de [Localité 11], cadastrée section AH [Cadastre 7], formant le lot 63 du lotissement dénommé « [Adresse 9] ».

Leur jardin se situe en aval du parking de la Copropriété voisine LE MAS DU GRAND CHÊNE.

Suite à des démarches amiables non abouties et à une mise en demeure du 27 octobre 2020, par acte d’huissier délivré le 21 juin 2021, [E] [F] et [L] [D] ont assigné en référé le syndicat des copropriétaires “[Adresse 8] ” à [Localité 11] aux fins de voir ordonner une expertise.

Au soutien de leur demande, ils exposent principalement que les terres de la copropriété voisine ne sont pas retenues suffisamment, ce qui leur cause divers troubles et dommages.

Cette procédure porte le n° 21/31045 du répertoire général.

Par actes d’huissiers délivrés les 2 septembre et 3 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence “LE MAS DU GRAND CHÊNE ” a fait assigner en référé les intervenants à la construction et leurs assureurs, à savoir la SCCV LE MAS DU GRAND CHÊNE, représentée par son mandataire ad 'hoc, la SA ALLIANZ IARD, prise en sa qualité d’assureur de responsabilité civile de l’immeuble, et la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de responsabilité décennale de la SARL LES BASTIDES OCCITANES, aux fins de leur rendre communes et opposables l’ordonnance et les opérations d’expertise à venir.

Cette procédure est enregistrée sous le n° 21/31350 du répertoire général.

Par acte d’huissier délivré le 15 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires “LE MAS DU GRAND CHÊNE ” a assigné en référé la société AMTRUST EUROPE LIMITED, en qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur de responsabilité décennale de la SCCV LE MAS DU GRAND CHÊNE, aux mêmes fins. Cette procédure est enregistrée sous le n° RG 21/31749.

Par ordonnance du 3 février 2022, le juge des référés a :

— prononcé la jonction des affaires susvisées ;

— ordonné une expertise, commettant pour y procéder M. [G] [I], aux frais avancés partagés à concurrence de 1/5, 4/5 entre [E] [F] et [L] [D], d’une part, le syndicat des copropriétaires “LE MAS DU GRAND CHÊNE”, d’autre part.

Faute de consignation complémentaire du syndicat des copropriétaires, les opérations d’expertise n’ont pas pu être achevées concernant les analyses des responsabilités des parties appelées en garantie par ce syndicat et l’expert a déposé son « rapport en l’état » le 25 juin 2024.

Autorisés par ordonnance du 25 septembre 2024, par assignation à jour fixe délivrée le 9 octobre 2024, [E] [F] et [L] [D] ont fait appeler à comparaître devant le tribunal judiciaire de ce siège le syndicat des copropriétaires “LE MAS DU GRAND CHÊNE ”, pris en la personne de son syndic SB IMMO, au visa des articles 1253 et 1240 du Code civil.

Par dernières écritures communiquées par voie électronique le 31 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les requérants demandent au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :JUGER que le Syndicat des copropriétaires LE MAS DU GRAND CHÊNE est responsable de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage au préjudice des consorts [H]

A TITRE SUBSIDIAIREJUGER que le Syndicat des copropriétaires LE MAS DU GRAND CHÊNE a commis une faute au préjudice des consorts [H] en s’abstenant de réaliser les travaux nécessaires à la reprise des désordres affectant le mur litigieux

PAR CONSEQUENT, ET EN TOUTES HYPOTHESES :

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires LE MAS DU GRAND CHÊNE à leur payer les sommes de :

—  3.181,20 euros TTC pour la suppression des végétaux ;

—  12.425,60 euros TTC pour la réalisation du mur de soutènement,

—  5.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

—  3.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

JUGER que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure en date du 27 octobre 2020

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires LE MAS DU GRAND CHÊNE à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et les entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Par dernières écritures communiquées par voie électronique le 3 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires LE MAS DU GRAND CHÊNE, pris en la personne de son syndic SB IMMO, demande au tribunal, au visa des articles 1253 et 1240 et 122 et suivants du Code civil, de :

A titre principal, DECLARER les époux [H] irrecevables en leurs demandes pour défaut de qualité à agir,

A titre subsidiaire, RENVOYER la présente affaire devant le juge de la mise en état,

A titre infiniment subsidiaire DEBOUTER les époux [H] de l’intégralité de leurs demandes

PRONONCER une mesure de conciliation et convoquer les parties devant un conciliateur,

En tout état de cause PRONONCER la suspension de l’exécution provisoire si une quelconque condamnation devait être prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires LE MAS DU GRAND CHÊNE,

CONDAMNER les époux [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000€ au titre du remboursement des frais d’expertise par lui avancés

CONDAMNER les époux [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue de l’audience du 4 novembre 2024, lors de laquelle la demande de renvoi du syndicat défendeur a été rejetée, l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS de la DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constat », « donner acte » ainsi que celles tendant à « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens, qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I. SUR LA PROCÉDURE

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 32 du même code dispose : « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires défendeur soulève une fin de non-recevoir, invoquant le défaut de qualité pour agir des consorts [H] au motif que les limites de propriété ne sont pas établies, ni la propriété du mur litigieux, leur qualité pour agir n’étant en conséquence pas précisée.

La qualité à agir des consorts [H] ne dépend pas de la qualité du propriétaire du mur litigieux puisque, à titre principal sur le fondement du trouble du voisinage, l’action est fondée sur leur qualité de propriétaire du fonds voisin à celui du syndicat des copropriétaires.

Sur le fondement subsidiaire de la responsabilité délictuelle, leur action est fondée sur leur qualité de victime invoquée de la faute commise par le syndicat des copropriétaires.

La fin de non-recevoir sera donc écartée et l’action des requérants déclarée recevable.

Sur la demande de renvoi à la mise en état

La demande de renvoi à la mise en état ne sera pas accueillie.

En effet, d’une part, le syndicat a conclu en dernier la veille de l’audience, lundi 3 novembre, et aucune demande de renvoi n’a été formulée par les requérants.

Il sera rappelé que l’assignation à jour fixe a été délivrée le 9 octobre 2024 pour l’audience du mardi 4 novembre 2024.

D’autre part, à la suite de la sommation de communiquer délivrée le jeudi 31 octobre 2024, (veille d’une fin de semaine de 3 jours), les requérants ont produit les pièces demandées, à savoir leur acte d’achat et des plans, la veille de l’audience. Comme déjà indiqué, la question non tranchée de la propriété du mur de clôture n’empêche pas le tribunal de statuer sur les dommages invoqués.

Enfin, le syndicat soutient que pour pouvoir juger de la responsabilité des parties, il est indispensable et nécessaire d’attraire à la procédure la SCCV LE MAS DU GRAND CHÊNE, la compagnie AXA et la société AM TRUST EUROPE et que « cela n’a pas pu être fait dans les délais qui ont été imposés par la procédure à jour fixe diligentée abusivement par les époux [H] ».

Or, l’expert, faute de consignation supplémentaire fixée à la charge du syndicat, ne s’est pas prononcé sur ces responsabilités. Au surplus, les éventuels recours du syndicat n’impliquent pas une jonction impérative avec la présente instance.

II. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

L’article 1253 du code civil dispose que « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

Le principe suivant lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, conduit à un régime de responsabilité « objectif », c’est-à-dire qu’il ne repose pas sur la preuve d’un comportement fautif de l’auteur du dommage : seul compte l’existence d’un trouble excédant la gêne normalement attendue dans le cadre de relations de voisinage, ceci étant apprécié in concreto, en tenant compte de la situation particulière de la prétendue victime. Dès lors, l’absence de faute ne permet pas d’échapper à une condamnation.

L’anormalité de la nuisance doit être caractérisée.

Il n’existe pas de droit acquis à un certain cadre de vie, c’est donc lorsque le trouble va dépasser un certain seuil d’acceptabilité, qu’il est considéré comme anormal et par conséquent, ouvre droit à réparation.

Sur le trouble anormal du voisinage

Les consorts [H] ont fait l’acquisition de leur villa en 2019, postérieurement à la construction de la résidence en parcelle voisine pour laquelle les travaux ont été achevés le 26 janvier 2015.

A titre liminaire, l’exception d’antériorité soulevée par le syndicat des copropriétaires, en l’absence d’activité au sens de l’alinéa 2 du texte susvisé, n’a pas vocation à s’appliquer.

En l’espèce, les troubles énumérés par les demandeurs sont :

— chute de pierres en provenance du mur situé en limite de propriété créant des risques de sécurité

— boues provenant du fonds dominant se déversant à chaque grosse pluie

— impossibilité de supprimer les végétaux situés en limite de propriété de crainte de déstabiliser les terres du fonds dominant.

L’analyse du rapport d’expertise démontre que l’expert a accompli sa mission de manière sérieuse, objective, circonstanciée et étayée par des photographies, par des mesures techniques, des relevés d’altimétrie, et qu’il a répondu de manière précise et détaillée aux dires des parties.

Le syndicat est mal-fondé à solliciter une contre-expertise au motif que « cette expertise n’a pas abouti », qu’aucune réponse n’a été obtenue de l’expert au vu de la réponse au dire du 13 mars 2024, alors même qu’il a refusé de verser sa part de la consignation complémentaire sollicitée pour « analyser et commenter l’ensemble des documents restant à nous transmettre et pour la prise en compte des investigations restants à réaliser ».

Ainsi, ce rapport servira de support sur le plan technique à la présente décision.

Il ressort de cette expertise que le mur d’origine en maçonnerie de pierre, surmonté d’un grillage, présentait une vétusté indiscutable au moment des travaux engagés sur le fonds dominant.

Si l’expert judiciaire, pendant la durée de sa mission de près de 2 ans, n’a pas constaté de coulée de boue en provenance de ce fonds du syndicat des copropriétaires, il relève que le mur est en cours d’effondrement, basculant vers la parcelle des requérants, photographiant des éboulements en zone centrale, retenant que des pierres constitutives du mur se désolidarisent et chutent, pouvant engendrer un risque pour la sécurité des personnes.

Il ne peut donc être retenu comme le syndicat le soutient que le mur litigieux « se trouve dans l’exact état de celui de la photo prétendument datée des années 90 fournie par les époux [H] avec présence de pierres, d’un grillage et de végétaux ».

L’expert a également constaté que les consorts [H] ne peuvent supprimer les végétaux situés en limite de propriété sans déstabiliser le mur avec un risque de basculement / effondrement.

Il a relevé :

— une augmentation de l’altimétrie du terrain, directement contre le mur de 80 cm : la base de la clôture coté MAS DU GRAND CHENE est située à une altitude plus élevée que la tête du mur litigieux d’origine ;

— un déplacement horizontal sensible du grillage surmontant la clôture durant les travaux de construction de l’immeuble.

L’expert indique en outre que : « Les désordres qui affectent le mur de clôture découlent de l’absence de précaution particulière lors de la réalisation des terrassements (et notamment pendant le stockage des terres) et l’absence de la prise en compte de l’importante différence d’altimétries qui aurait dû conduire à la réalisation d’un ouvrage de soutènement spécifique. »

Ainsi, les requérants établissent, eu égard aux chutes de pierres sur leur fonds, au risque d’effondrement du mur et à l’impossibilité de supprimer les végétaux, le trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage en raison du danger et des désagréments persistants induits.

En revanche, faute de détermination de la propriété du mur litigieux, il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires l’absence de tout travaux pour reprendre les désordres affectant ce mur.

Seule l’anormalité du dommage constitue la condition indispensable à la mise en œuvre de la responsabilité objective sur le fondement du trouble du voisinage.

Le syndicat, propriétaire du fonds dominant sur lequel sont intervenus les aménagements, doit dès lors être jugé responsable de plein droit, même sans faute de sa part, des troubles issus de travaux immobiliers et ce, même si ces travaux, cause des désordres, ont été réalisés avant leur manifestation.

Il appartient dès lors au syndicat des copropriétaires d’indemniser les requérants des préjudices subis.

Sur les préjudices

Sur le préjudice matériel

L’expert a préconisé, pour la résolution pérenne des troubles et la suppression du risque causé par l’instabilité du mur actuel, les travaux suivants :

— la suppression des végétaux ;

— la démolition et l’évacuation du mur actuel en maçonnerie de pierres ;

— la construction d’un mur de soutènement en maçonnerie de blocs à plancher avec semelle inversée pour éviter des terrassements trop importants côté amont.

A ce titre, il a estimé le coût des travaux à la somme de 14.519 euros décomposée comme suit :

—  2.892 euros TTC pour Ia suppression des végétaux ;

-11.627 euros TTC pour la réalisation du mur de soutènement.

Les requérants sollicitent la condamnation du SDC au paiement de la somme de 14.519 euros en réparation du préjudice matériel en produisant des devis actualisés au 18/01/2023 et 10/09/2024.

Outre que leur date de validité est dépassée, ces évaluations n’ont pas été soumises à un débat contradictoire dans le cadre de l’expertise, clôturée suite à la demande d’expertise complémentaire du 4 mars 2024.

Le coût des travaux retenu par l’expert à hauteur de 14.519 euros sera donc retenu.

Au vu de la configuration des lieux, quel que soit le propriétaire du mur litigieux, les travaux nécessaires ne peuvent être effectués qu’à partir du fonds des requérants.

Il est dès lors justifié de leur accorder les sommes retenues par l’expert au titre de la remise en état.

Le syndicat des copropriétaires “LE MAS DU GRAND CHÊNE ” sera condamné à payer aux consorts [H] la somme de 14.519 euros au titre du préjudice matériel.

Sur le préjudice immatériel

Sur le préjudice de jouissance

Les requérants soutiennent qu’ils n’ont pu jouir paisiblement de leur jardin sans craindre pour Ia sécurité de leurs jeunes enfants, le mur litigieux surplombant le jardin de leur propriété leur interdisant ainsi de profiter de cet espace de plaisance et que le projet de construction de piscine a dû être abandonné, invoquant un préjudice persistant depuis 2020.

Ce préjudice de perte de jouissance, s’il est non contestable est partiel comme étant sur un espace limité et sera indemnisé par l’allocation de la somme de 2.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires “LE MAS DU GRAND CHÊNE ” sera condamné à payer aux consorts [H] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

Au soutien de cette demande, les consorts [H] font état de l’anxiété que le mur s’effondre dans leur jardin et craignent pour la sécurité de leurs enfants, leur stress étant majoré par l’indifférence du syndicat et la double procédure judiciaire (expertise et fond) engagée.

Faute d’élément permettant au tribunal d’apprécier la réalité de leur préjudice ni de l’évaluer, il y a lieu de rejeter leur demande à ce titre.

Sur les intérêtsConformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, les sommes allouées à titre d’indemnisation produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, faisant naître ce droit.

SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens et les frais irrépétiblesEn l’espèce, les dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, seront mis à la charge du Syndicat des copropriétaires LE MAS DU GRAND CHENE qui succombe au principal.

Il sera en outre condamné à payer aux requérants la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce puisqu’elle est compatible à la nature de l’affaire, la condamnation consistant en des indemnités, et non à la destruction et à la construction d’ouvrages.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par le Syndicat des copropriétaires LE MAS DU GRAND CHENE ;

DÉCLARE l’action des requérants recevable ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires LE MAS DU GRAND CHENE de sa demande de renvoi à la mise en état ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires LE MAS DU GRAND CHENE de sa demande de contre-expertise ;

DIT que le Syndicat des copropriétaires LE MAS DU GRAND CHENE, pris en la personne de son syndic SB IMMO, est responsable de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage au préjudice des consorts [H] ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires LE MAS DU GRAND CHENE, pris en la personne de son syndic SB IMMO, à payer aux consorts [H] les sommes de :

—  14.519 euros en réparation du préjudice matériel

—  2.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE les consorts [H] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires LE MAS DU GRAND CHENE, pris en la personne de son syndic SB IMMO, à payer aux consorts [H] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires LE MAS DU GRAND CHENE aux dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE