TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Valérie COURTOIS

Copie certifiée conforme à :

— M^e Valérie COURTOIS

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/08680

N° Portalis 352J-W-B7I-C5G2X

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaites de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Messieurs [O] & C^ie SCS

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire: R129

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [V]

Domicilié chez S.C.I ROM

[Adresse 1]

[Localité 6]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08680 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5G2X

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Septembre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [L] [V] est propriétaire du lot de copropriété n° 46 d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 8].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 19 mars 2024 et présentée le 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [L] [V] de payer la somme de 11.528,49 euros au titre des charges de copropriété dues au 7 mars 2024, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus.

Par exploit d’huissier signifié le 2 juillet 2024 à tiers présent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 17ème a fait assigner M. [L] [V] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 12 février 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il demande au tribunal de :

— condamner M. [L] [V] au paiement de la somme de 11.792,70 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 11.528,49 € à compter du 19 mars 2024 jusqu’à la date de l’assignation et sur la somme de 11.792,70 € à compter de l’assignation jusqu’à complet paiement ;

— condamner M. [L] [V] au paiement de la somme de 5.000 € euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [L] [V] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner M. [L] [V] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie COURTOIS, avocat au barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité à tiers présent, M. [L] [V] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 18 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 195 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08680 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5G2X

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’une fiche d’immeuble que M. [L] [V] est propriétaire du lot de copropriété n° 46 d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 8] (pièce n° 1).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er avril 2009, 1er avril 2010, 4 avril 2011, 19 mars 2012, 18 mars 2013, 17 mars 2014, 16 mars 2015, 14 mars 2016, 13 mars 2017, 15 mai 2018, 14 mai 2019, 6 octobre 2020, 9 mars 2021, 5 avril 2022, 16 mars 2023, 16 octobre 2023 (pièces n° 80, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 100, 55, 57, 59, 61, 63), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2009 à 2014 et 2016 à 2023 (la page du procès-verbal de 2016 portant sur l’approbation de l’année 2015 est manquante), fixé le budget prévisionnel des années 2009 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— une attestation de non-recours en date du 19 juin 2024, portant sur l’ensemble des assemblées générales s’étant déroulées depuis le 1er mars 2006 (pièce n° 65) ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièces n° 6 à 44 et 103 à 203) ;

— un décompte de créance mentionnant un solde débiteur de 11.792,70 €, appels provisions et fonds travaux du troisième trimestre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la reprise de solde de 2.354,66 € inscrite au début de son décompte, qui ne sera donc pas retenue.

Le décompte du syndicat des copropriétaires doit également être expurgé, à ce stade, des frais de recouvrement pour un montant total de 1.062,57 €, qui seront traités distinctement (cf. pragraphe B du présent jugement).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [L] [V], déduction faite de la reprise de solde non justifiée et des frais de recouvrement, est débiteur de 8.375,47 € au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2024, appels provisions et fonds travaux du troisième trimestre 2024 inclus.

M. [L] [V] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme. Le tribunal devant respecter les termes de la demande en ce qu’elle ne sollicite le départ des intérêts au taux légal qu’à compter de la mise en demeure en date du 19 mars 2024, la présente condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024, lendemain de la date de présentation de la lettre recommandée datée du 19 mars 2024 sur la somme de 8.153,57 € et à compter du 2 juillet 2024, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Le décompte du syndicat des copropriétaires (pièce n° 53) inclut les frais suivants :

—  28,61 € au titre de frais de mise en demeure, inscrits au décompte le 11 décembre 2012,

—  91,08 € au titre d’ « honoraires précontentieux », inscrits au décompte le 11 février 2013,

—  171,44 € au titre d’un « commandement de payer Maître [Z] F 22/2/13 », inscrits au décompte le 5 mars 2013,

—  180 € au titre de frais d’honoraires « MED Maître [H] F12/02/2014 », inscrits au décompte le 14 février 2014,

—  180 € au titre de « FRE DELTOMBE DECOMPTE 28/09/16 », inscrits au décompte le 4 octobre 2016,

—  180 € au titre de « DELTOMBE MED C/02180617 du 28/11/17 », inscrits au décompte le 18 juin 2018,

—  159,44 € au titre de frais « HUISSIER 9/07/19 CDT PAYER », inscrits au décompte le 3 septembre 2020,

—  36 € au titre d’une mise en demeure, inscrits au décompte le 3 juin 2022,

—  36 € au titre d’une mise en demeure, inscrits au décompte le 4 mars 2023,

— soit un total de : 1.062,57 €.

Aucun de ces frais n’est justifié, le tribunal relevant que le syndicat des copropriétaires verse aux débats des justificatifs de frais distincts non inclus au décompte précité et donc non intégrés à la demande en paiement.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [L] [V] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que M. [L] [V] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er janvier 2009.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [L] [V] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08680 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5G2X

3 – Sur les demandes accessoires

M. [L] [V], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie COURTOIS, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, M. [L] [S] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [L] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] les sommes de :

—  8.375,47 € au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2024, appels provisions et fonds travaux du troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 sur la somme de 8.153,57 € et à compter du 2 juillet 2024 pour le surplus ;

—  1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre de l’arriéré de charges échues ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [V] au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie COURTOIS, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 27 Novembre 2025

La Greffière La Présidente