TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/58609 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QS2

N° : 12

Assignation du :

13 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 juin 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société SOFIPIERRE

Société civile de placement collectif immobilier

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS – #A0815

DEFENDERESSE

La société DIDEROT REAL ESTATE S.A.S.

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Vanessa BENICHOU, avocat au barreau de PARIS – #A0305 représentant le cabine KING& SPALDING INTERNATIONAL LLP

DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Vu l’assignation délivrée le 13 décembre 2024 par la société Sofipierre à la société Diderot Real Estate aux fins de la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 473.475,00 euros, augmenté des intérêts de retard, en exécution de l’acte de garantie autonome à première demande régularisé le 30 juin 2021au bénéfice de la société Sofipierre, bailleur aux termes d’un acte du 16 décembre 2020 ayant donné à bail des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à la société Legal  ;

A l’audience du 13 mai 2025, la société Sofipierre a soutenu oralement ses conclusions, aux termes desquelles elle demande de :

dire recevable et bien fondée la société Sofipierre en toutes ses demandes, condamner provisionnellement la société Diderot Real Estate à payer en principal à la société Sofipierre la somme de 473.475,00 € augmentée d’un intérêt de retard de 1% par mois entamé à compter du 20 novembre 2024, en exécution de l’acte de garantie autonome à première demande régularisée le 30 juin 2021, condamner la société Diderot Real Estate à payer à la société Sofipierre la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC, condamner la société Diderot Real Estate aux entiers dépens d’instance. En réponse, la société Diderot Real Estate a soutenu oralement ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite de :

juger n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Sofipierre tenant à la condamnation provisionnelle de la société Diderot Real Estate à lui payer en principal la somme de473.475 euros augmentée d’un intérêt de retard de 1% par mois entamé à compter du 20 novembre 2024, en exécution de l’acte de garantie autonome à première demande régularisée le 30 juin 2021 , compte tenu des contestations sérieuses soulevées relatives à la qualification de l’acte de garantie, à la régularité de l’appel en garantie et au caractère manifestement abusif et frauduleux de l’appel en garantie;débouter la société Sofipierre de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;condamner la société Sofipierre à verser à la société Diderot Real Estate une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner aux entiers dépens de l’instance.Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 2321 du code civil, la garantie autonome est l’engagement par lequel le garant s’oblige, en considération d’une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues. Le garant n’est pas tenu en cas d’abus ou de fraude manifestes du bénéficiaire ou de collusion de celui-ci avec le donneur d’ordre. Le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l’obligation garantie. Sauf convention contraire, cette sûreté ne suit pas l’obligation garantie.

En application de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.

La société Diderot Real Estate fait valoir trois motifs de contestations sérieuses :

la validité même de la garantie litigieuse, qui doit être qualifiée de cautionnement, l’existence d’irrégularités de forme de l’appel en garantie, le caractère manifestement abusif de la mise en jeu de la garantie.

En premier lieu, la société Diderot Real Estate fait valoir que la garantie autonome litigieuse, nonobstant son intitulé, s’assimile d’avantage à un cautionnement, aux motifs que :

la garantie a pour objet la dette même du débiteur principal, à savoir le paiement des loyers et charges, et repose sur la défaillance du locataire, l’étendue de la garantie dépend du respect par le débiteur principal de ses engagements, le montant garanti dépendant intrinsèquement du montant de la dette principale et non d’un montant déterminé au préalable par les parties à la garantie et la garantie litigieuse pouvant être « rechargée » en fonction de l’exécution par le débiteur principal de ses obligations, le terme de la garantie litigieuse est identique à celui du bail commercial conclu entre la société Sofipierre et la société Legal, locataire, soit le 16 décembre 2030. La défenderesse ajoute qu’en vertu de l’article 1190 du code civil, en cas de doute sur la qualification d’un contrat de gré à gré, il convient de l’interpréter contre le créancier et en faveur du débiteur. En l’espèce, l’acte doit être qualifié de cautionnement dans son intérêt. Faisant valoir que le rétablissement de la véritable qualification échappe à la compétence du juge des référés, elle sollicite que le demandeur soit renvoyé à mieux se pourvoir au fond.

En réponse, la société Sofipierre fait valoir que :

la référence au contrat de bail commercial dans un acte de garantie autonome et n’est pas de nature à modifier sa qualification, l’acte stipule clairement que « les obligations au titre de la présente garantie sont inconditionnelles et indépendantes de celles du Vendeur vis-à-vis du Locataire, ou comme de celles du Vendeur vis-à-vis du Bénéficiaire, comme encore de tout différend pouvant les opposer. »la fixation d’un montant maximal, clause nullement prohibée, est compatible avec l’autonomie de la garantie, dans la mesure où ce montant est déterminé et déterminable au moment de la conclusion de l’acte et n’est pas de nature à requalifier le contrat de garantie autonome en cautionnement, la défaillance du locataire est nécessairement le point de départ de la mise en jeu de la garantie autonome, sans que l’engagement autonome n’ait pour autant pour objet la dette de la société locataire, des modalités spécifiques d’exécution peuvent être prévues dans le cadre de la garantie autonome, sans remettre en cause son caractère autonome, notamment par exemple la clause stipulée en l’espèce, obligeant le bénéficiaire à reverser les sommes reçues au garant en cas de paiement du locataire.

Il convient de rappeler qu’un engagement ne peut être qualifié garantie autonome que s’il n’implique pas une appréciation des modalités d’exécution du contrat de base pour l’évaluation des montants garantis ou pour la détermination des durées de validité (Com. , 9 mai 2001, 98-20.017).

Aux termes de l’article 2321 du code civil, la garantie autonome est l’engagement par lequel le garant s’oblige, en considération d’une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant les modalités convenues. Il en résulte que le garant s’oblige à payer la dette d’un tiers de manière autonome au regard du contrat de base et que son obligation a un objet distinct de celle du débiteur principal (Com., 3 mars 2024, n° 22-15.438).

En l’espèce, s’il est usuel que l’acte de garantie autonome face référence au contrat principal qu’elle vient garantir et que la défaillance du débiteur principal soit une condition de l’appel en garantie, comme le rappelle la société Sofipierre, en revanche, il ne suffit pas de stipuler le caractère inconditionnel et indépendant de la garantie autonome si dans les faits, certaines clauses viennent modérer cette affirmation.

Au cas présent, il résulte des clauses de l’engagement litigieux que l’obligation de la société Diderot Real Estate, dont l’étendue dépend du respect par la société locataire de ses engagements et non d’un montant déterminé par avance, a, par conséquent, le même objet que celle de cette dernière, débitrice principale. Par ailleurs, la garantie autonome a la même durée de validité que le bail principal. Plusieurs critères jurisprudentiels pouvant justifier une requalification de la garantie autonome apparaissent donc réunis.

Le juge des référés étant dépourvu de tout pouvoir pour requalifier un acte, les moyens soulevés par la société Diderot Real Estate ne peuvent être examinés plus avant au cours de la présente instance.

Par conséquent, les contestations soulevées par la société Diderot Real Estate apparaissent suffisamment sérieuses et il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la société Sofipierre..

La société Sofipierre, partie succombante conservera ses dépens à sa charge et sera condamnée à verser à la société Diderot Real Estate la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Sofipierre ;

Disons que la société Sofipierre conservera ses dépens à sa charge ;

Condamnons la société Sofipierre à payer à la Real Estate Diderot la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 17 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN