Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 2 avril 2025, n° 24/00435

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- Parties
- Composition de la Cour
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- Motifs de la décision
- Sur la demande en paiement de l'arriéré
- Sur la demande de dommages et intérêts
- Sur les demandes reconventionnelles de la SAS GROUPE AGSA
- Sur l'exécution provisoire
- Sur les dépens et l'article 700 du Code de Procédure Civile
- Dispositif

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TJ Paris 2 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a estimé que le syndicat n'a pas apporté la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance, déboutant ainsi la demande de paiement des charges.
Rejeté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que le syndicat n'a pas prouvé le caractère certain et exigible des frais demandés, entraînant le rejet de cette demande.
Rejeté
Préjudice causé par la carence du copropriétaire
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la carence fautive du copropriétaire, entraînant le rejet de la demande de dommages et intérêts.
Rejeté
Droit à l'indemnisation au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet des demandes principales du syndicat.
Rejeté
Droit au remboursement de frais avancés
La cour a jugé que la SAS GROUPE AGSA n'a pas justifié le paiement des frais avancés, entraînant le rejet de sa demande.
Rejeté
Préjudice causé par une procédure abusive
La cour a estimé qu'il n'y avait pas d'abus de droit ou d'intention de nuire, entraînant le rejet de la demande de dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 2 avr. 2025, n° 24/00435
Numéro(s) :	24/00435
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Michaël BELLEEHervé ITTA
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 4 ] c/ S.A.S. GROUPE AGSA

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Michaël BELLEE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Hervé ITTA

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00435 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z2O

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 02 avril 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], Représenté par son syndic la société HOMELAND dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Michaël BELLEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0337

DÉFENDERESSE

S.A.S. GROUPE AGSA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0655

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 avril 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 02 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00435 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z2O

EXPOSE DU LITIGE

La SAS GROUPE AGSA est copropriétaire d’un appartement et de deux caves situées dans l’immeuble du [Adresse 5], constituant les lots 2, 31 et 32 de la Copropriété et cadastrés AC [Cadastre 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 21/11/2023, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 7] RIVEDROITE a assigné la SAS GROUPE AGSA, aux fins de :

— condamnation de la SAS GROUPE AGSA au paiement de :

— la somme de 3938,04 euros pour les charges dues au 1/ 10/ 2023, 4ème appel 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 5/ 09/ 2022,

— la somme de 1193,04 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété

— la somme de 2000 euros de dommages et intérêts

— la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir rejeter toute demande de délais de paiement

— voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 22/01/2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires expose que le nouveau syndic est la SAS HOMELAND depuis le 28/03/2023.

Il sollicite paiement de la somme de 3480.20 euros au titre des charges dues au 10/01/2025, la somme de 1817.64 euros au titre des frais nécessaires et maintient ses autres prétentions. Il fait valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

Le syndicat des copropriétaires relève que les travaux de bétonnisation des caves de l’immeuble ont été votés par résolution de l’assemblée générale n° 15, que cette AG n’a pas été contestée ni annulée, si bien que les sommes sont dues et exigibles à ce titre.

Dans le règlement de copropriété, elle précise que la clé de répartition des travaux comprend les mêmes tantièmes pour ce type de travaux.

La SAS GROUPE AGSA a été représentée. Elle soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Voir recevoir la SAS GROUPE AGSA en ses demandes et la dire bien fondée

— Voir débouter le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS HOMELAND de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— Voir condamner le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS HOMELAND au paiement des sommes suivantes :

—  309.60 euros au titre de remboursement de frais payés

—  2000 euros de dommages et intérêts

—  2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— Voir rappeler l’exécution provisoire de droit

DISCUSSION

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande :

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2023

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 02/07/2020, 17/05/2021, 06/04/2022,28/03/2023 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 28/ 03/ 2023 a

— des appels de charges pour les périodes des 4ème appel 2021, quatre appels 2022, 2023, outre appels travaux ou d’autre nature, l’appel du 15/02/2024, le solde des charges de 2002/2023

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2020/2021, 2021/2022

— une sommation de payer du 5/ 09/ 2022

— un décompte des sommes dues entre le 30/09/2021 et le 10/01/2025 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seules parts au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

La SAS GROUPE AGSA fait valoir qu’en vertu de l’article 11 de la loi du 10/07/65, sous réserve des dispositions de l’article 12, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’AG statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’AG statuant à la même majorité.

Il estime donc que lors de travaux particuliers, les dispositions de cet article obligent l’AG à prévoir une méthode de calcul pour des travaux particuliers. Il relève que la clé de répartition des travaux de bétonnisation Bâtiment A de la cave n’est pas mentionnée au règlement de copropriété, si bien que la demande n’est pas fondée.

En application de l’article 45-1 alinéa 1er du décret du 17/03/1967, la SAS GROUPE AGSA soutient donc qu’il peut contester le calcul de son compte individuel, alors que selon la rédaction de l’article 15.5 de l’AG du 17/05/2021, la somme demandée pour ces travaux n’est pas exigible.

L’article 45-1 du décret précité et 18 de la loi du 10/07/65 dispose que l’approbation annuelle des comptes ne portent pas sur la répartition individuelle de charge, si bien que le copropriétaire peut soulever la non-conformité aux dispositions du règlement de copropriété le concernant.

Le copropriétaire doit alors démontrer l’erreur qu’il allègue.

La résolution 15.5 a noté que les travaux votés de bétonnisation Bat A caves sont financés par des charges selon la clé de répartition « BAT A [Localité 6] ».

Les charges générales sont réparties au prorata des quotes-parts selon l’article 16 du règlement de copropriété.

Pour les lots 31 et 32, concernant des caves, la quote-part est de 14 et le local commercial du Bat C a une quote-part de 1009. Puis sans que soit versé la mise à jour du tableau des tantièmes du 17/02/2000, mentionnée par la SAS GROUPE AGSA dans sa réclamation du 17/01/2022 reçue le 20/01/2022, les tantièmes sont en charges générales de 14 pour les caves (lots 31 et 32) et de 242 pour le local commercial (lot 2).

Mais pour les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments, il est prévu une définition et une ventilation aux articles 16 à 18 du règlement de copropriété. Les travaux de réparation (grosses ou menues) pour la « descente de cave et les couloirs de caves » sont notamment concernés et sont ventilés selon l’appartenance à tel ou tel bâtiment (article 18). Pour ceux-ci les quotes-parts sont de 471/10000 pour le lot 2 et de 26/10000 pour le lot 31 et 32.

L’article 28 prévoit que la cave commune du sous-sol est une partie commune du Bâtiment A, et que les travaux de réfection du gros œuvre seront dus à 95% par les copropriétaires du bâtiment A au prorata des quote-part de charges dans le bâtiment et 5% entre la totalité des copropriétaires au prorata de leur quote-part de copropriété générale.

Cependant en l’espèce, les travaux envisagés et votés sont la bétonnisation du sol des caves elles-mêmes et la vérification des plafonds des caves, et non la réfection des couloirs ou descente de cave. Il n’apparait pas non plus que les travaux portent sur la cave commune du sous-sol.

Il devait donc être appliqué les quote-part des charges générales pour les lots de caves, soit 14+14 /118 tantièmes, ce chiffre de 118 étant le total des tantièmes pour les caves du Bat A, comme indiqué dans la résolution qui se réfère à la clé de répartition BAT A [Localité 6].

Or dans l’appel de provision du 4ème trimestre 2021 du 16/09/2021, il est demandé des avances sur la base de 523/10014 pour les provisions travaux de bétonnisation sol caves et également pour la mise aux normes étanchéité Bat A.

Dans l’appel de provision du 1er trimestre 2022 du 19/12/2021, il est demandé une avance sur la base de 28/118 pour la partie provision travaux béton sol cave Bat A et sur la base de 523/10014 [soit (471+26+26) /10014] pour la partie provision mise aux normes étanchéité Bat A.

Mais dans l’appel de provision n°1 du 11/10/2021intitulé Prov Beton Sol caves BAT A, l’avance demandée est faite sur une quote-part de 28/118.

Dans l’appel du 2ème trimestre 2022 du 20/03/2022, il est demandé une avance sur la base de 28/118 pour la partie provision travaux béton sol cave Bat A.

Il n’est donc pas précisé pourquoi il a été facturé une somme le 16/09/2021 d’ avances sur la base de 523/10014 pour les provisions travaux de bétonnisation sol caves, alors que cette clé ne correspondait pas à celle prévue au règlement de copropriété, qui devait être basée sur 28/118, le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas en tout état de cause en quoi une partie des travaux aurait concerné les descentes de caves ou les couloirs, ce qui justifierait cette clé de répartition, puisque les factures notamment des travaux ne sont pas produits.

Il en résulte que la somme de 285.65 euros d’appel du 16/09/2021 de provision travaux Beton sol cave Bat A n’était pas due.

Dans la somme demandée lors de l’assignation, elle ne figure pas. Les charges dues hors frais au 26/09/2023 étaient bien de 3938.04 euros, les frais étant de 1193.04 euros.

Pour la partie postérieure, pour les appels à compter du 1er trimestre 2024, il n’est pas produit tous les appels, ni les décomptes des sommes demandées. Le décompte du syndic HOMELAND (p.12) n’est donc pas compréhensible, sans reprise détaillé des sommes réclamées, des frais et des paiements après cette date du 26/09/2023. La preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance n’étant pas apportée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des charges, des frais nécessaires sur le fondement de l’article 1353 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

Le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS HOMELAND sera débouté de sa demande de dommages et intérêts, faute de preuve de carence du copropriétaire.

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS GROUPE AGSA :

La SAS GROUPE AGSA sollicite paiement de la somme de 309.60 euros de frais avancés, mais ne justifie pas de paiement pour cette somme, puisque son compte n’est pas à zéro à ce jour. Elle sera déboutée.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée, en l’absence d’abus de droit ou d’intention de nuire caractérisés dans l’exercice de l’action en justice, pendant laquelle est intervenu un changement de syndic.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS HOMELAND sera condamné aux dépens et en équité à payer à la SAS GROUPE AGSA la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe

DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS HOMELAND en paiement de la somme de :

—  3480,20 euros, appel 1er trimestre 2025 inclus au 10/01/2025

—  1817.64 euros de frais à la même date

DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS HOMELAND de sa demande de dommages et intérêts

DEBOUTE la SAS GROUPE AGSA de sa demande de dommages et intérêts

DEBOUTE la SAS GROUPE AGSA de sa demande pour des frais avancés à hauteur de 309.60 euros

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS HOMELAND à payer à la SAS GROUPE AGSA la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS HOMELAND aux entiers dépens de l’instance

RAPPELLE que les parties peuvent entrer en conciliation extrajudiciaire, ou encore en médiation extrajudiciaire (en convenant dans ce dernier cas, le cas échéant, du paiement d’un sachant à frais partagés) pour résoudre le litige

La greffière La présidente