TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03890 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNJS

JUGEMENT

N° B

DU : 24 Janvier 2025

[O] [E]

[U] [F] épouse [E]

C/

[K] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à LCM AVOCAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 26 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [O] [E], demeurant [Adresse 2]

Mme [U] [F] épouse [E], demeurant [Adresse 2]

représentés par le cabinet LCM AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [K] [S], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 1er août 2022, Monsieur [O] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] ont loué à Madame [K] [S] et [D] [M] un appartement à usage d’habitation (n° D50) et un parking sous-sol (n° 131) situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 575€ et une provision sur charges de 84€.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2022, [D] [M] a donné congé pour le 15 janvier 2023.

Le 12 février 2024, invoquant un arriéré locatif, Monsieur [O] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] ont fait signifier à Madame [K] [S] un commandement de payer et de justifier de l’occupation du logement visant la clause résolutoire.

Le 17 juillet 2024, Monsieur [O] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] ont finalement assigné Madame [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion ainsi que la condamnation de l’intéressée au paiement de sa dette locative.

A l’audience du 26 novembre 2024, Monsieur [O] [E] et Madame [U] [F] épouse [E], représentés par leur conseil, actualisent leur créance et sollicitent de :

— constater que Madame [S] [K] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel,

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Madame [S] [K] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers,

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [S] [K] et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame [S] [K] au paiement de la somme de 2109,79 € arrêté au 18 novembre 2024 au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner Madame [S] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code Civil,

— condamner Madame [S] [K] au paiement d’une somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Madame [S] [K] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, le dénoncé à la CAPEX, de la présente assignation, de la notification à la Préfecture en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Ils précisent qu’un virement d’une somme de 950€ a été fait le 21 novembre 2024, mais n’ont pu le vérifier et qu’il y a une reprise de paiement partiel du loyer, mais qu’ils s’opposent par principe aux délais de paiement.

Madame [K] [S], comparante en personne, reconnaît la dette. Elle fait valoir qu’elle souhaite rester dans les lieux et demande des délais de paiement proposant de verser tous les mois 100€ en sus du loyer courant pour apurer la dette locative. Elle ajoute être agent de surface avec un salaire mensuel de 1500€, vivre avec son enfant de 13 ans et son mari qui ne travaille pas. Elle dit ne pas avoir d’aide et explique ses difficultés par un problème de nombre d’heures de travail qui avait baissé et qui est maintenant fixe. Elle présente enfin un récépissé de demande de virement à la banque postale d’un montant de 950€ en date du 21 novembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025 et le conseil des demandeurs a été autorisé à produire en délibéré un décompte actualisé.

Par note en délibéré du 28 novembre 2024, le conseil des demandeurs a produit un décompte faisant apparaître un versement de 950€ ramenant la dette à la somme de 1.159,79€.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [O] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le commandement de payer en date du 12 février 2024 a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette.

Le bail conclu à effet du 1er août 2022 entre Monsieur [O] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] d’une part et Madame [K] [S] d’autre part contient une clause résolutoire (article VIII).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 février 2024 pour la somme en principal de 1.868,46€ par Monsieur [O] [E] et Madame [U] [F] épouse [E].

Il ressort du décompte versé en procédure que le locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 avril 2024.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »

Monsieur [O] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] produisent décompte actualisé au 19 novembre 2024 démontrant que l’arriéré locatif total s’élève à la somme de 1.159,79 €, mensualité de novembre 2024 incluse.

Madame [K] [S] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1.159,79 €.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il est constant et non contesté que le paiement intégral du loyer a été repris depuis plusieurs mois et il ressort du décompte fourni que Madame [K] [S] a fait des efforts significatifs pour apurer la dette au regard notamment du dernier versement de 950€, la dette ayant diminué depuis la délivrance de l’assignation. En outre, Madame [K] [S] apparaît en situation de régler sa dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier. Elle sera donc autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Madame [K] [S] sollicite par ailleurs la suspension des effets de la clause résolutoire.

La locataire ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de préciser que le paiement irrégulier des loyers ne peut perdurer et de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [K] [S] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [K] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [O] [E] et Madame [U] [F] épouse [E], Madame [K] [S] sera également condamnée à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du1er août 2022 entre Monsieur [O] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] d’une part et Madame [K] [S] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation (n° D50) et un parking sous-sol (n° 131) situés [Adresse 6] sont réunies à la date du

13 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [K] [S] à verser à Monsieur [O] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] la somme de 1.159,79 € au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges échus et impayés arrêtés au 26 novembre 2024 (mensualité de novembre 2024 incluse) ;

AUTORISE Madame [K] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 100€, la 12ème mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Madame [K] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que Madame [K] [S] soit condamnée à verser à Monsieur [O] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction des prestations sociales versées aux bailleurs le cas échéant ;

CONDAMNE Madame [K] [S] à payer à Monsieur [O] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente