TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/06561

N° Portalis 352J-W-B7I-C45JE

N° MINUTE : 1

Assignation du :

04 Mai 2024

Jugement d’incompétence

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 05 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Louis-David ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0423

DEFENDERESSE

S.A.S DOLL

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Laurence TRUC, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #L0283

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 03 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 08 octobre 2009, la SOCIÉTÉ POUR L’ÉQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – S.C.I SECOVALDE a donné à bail à la S.A.S DOLL un emplacement destiné à l’exploitation d’un manège sous forme d’un carrousel situé dans la zone restauration dite « Les Terrasses », dépendant de l’espace commercial international Val d’Europe situé à [Localité 6] pour une durée de douze années à compter du 08 octobre 2009, moyennant le paiement d’un loyer annuel variable calculé au taux de 7,10 % hors taxes du chiffre d’affaires de la preneuse, indexé annuellement sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE et dont le montant minimum garanti est de 23.000 € par an hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 23 avril 2021, la locataire a adressé à sa bailleresse une demande de renouvellement du bail à compter du 08 octobre 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 juillet 2023, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable sollicitant notamment la fixation du loyer de base du bail renouvelé à compter du 08 octobre 2021 à 46.600 € par an, hors taxes et hors charges.

Par acte du 22 juin 2021, la bailleresse a assigné la preneuse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant :

— de juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de douze années entières et consécutives à compter du 08 octobre 2021, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable, à l’exception notamment de celles qui nécessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et à son décret d’application n°2014-1317 du 03 novembre 2014,

— la fixation du loyer de base du bail renouvelé à compter du 08 octobre 2021 à 46.600 € hors charges et hors taxes par an,

— de juger que le différentiel portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet,

— de juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— de condamner la S.A.S DOLL au paiement d’une somme de 3.500 € au titre de ses frais irrépétibles,

Subsidiairement,

— la désignation d’un expert afin de donner avis sur la valeur locative de l’emplacement loué à la date considérée telle qu’elle résulte des éléments visés à l’article 35 « RENOUVELLEMENT » du bail et qui devront être recherchés exclusivement dans le centre commercial VAL D’EUROPE sis à [Localité 6], celui-ci constituant une unité autonome de marché, et en référence aux prix pratiqués dans le centre commercial par unité de surface pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés, à défaut d’équivalence, en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence,

— si une expertise était ordonnée, la fixation d’un loyer provisionnel de base pendant la durée de l’instance au montant du loyer de base en cours, outre le parfait règlement des charges et accessoires exigibles en exécution du bail,

— le partage des frais d’expertise par moitié entre les parties,

— de réserver les dépens en ce cas.

A la première audience de plaidoirie du 07 novembre 2024, le juge des loyers commerciaux a soulevé d’office une exception d’incompétence territoriale de la présente juridiction et a renvoyé l’affaire à l’audience du 03 avril 2025, invitant les parties à formuler leurs observations sur ladite incompétence par voie de mémoires.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mars 2025, le bailleur sollicite du juge des loyers :

In limine litis,

— de se déclarer territorialement compétent pour connaître du présent litige,

— subsidiairement, si la juridiction de céans se déclarerait incompétente pour connaître du litige, de dire que le dossier de cette affaire sera transmis par le secrétariat-greffe du tribunal, avec une copie de la décision de renvoi au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de MEAUX, en application des articles 81 et 82 du code de procédure civile,

À titre principal,

— de débouter la S.A.S DOLL de l’ensemble de ses demandes,

— de constater que les parties ont expressément convenu, aux termes de l’article 35 « RENOUVELLEMENT » du bail :

*d’organiser, d’un commun accord entre elles, les conditions financières du futur renouvellement de leur bail,

*de demander à la juridiction de céans, à défaut d’accord amiable entre elles, de fixer le montant du loyer de base du bail renouvelé en fonction de la valeur locative de l’emplacement considéré, laquelle devant être déterminée selon les mêmes critères que ceux arrêtés entre les parties en cas d’accord amiable,

— de juger qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un quelconque correctif sur la valeur locative de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement en raison des charges dites exorbitantes de droit commun,

— de juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de douze années entières et consécutives à compter du 08 octobre 2021, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable, à l’exception notamment de celles qui nécessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et à son décret d’application n°2014-1317 du 03 novembre 2014,

— la fixation du loyer de base du bail renouvelé à compter du 08 octobre 2021 à 46.600 € hors charges et hors taxes par an,

— de juger que le différentiel portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet,

— de juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Subsidiairement,

— la désignation d’un expert afin de donner avis sur la valeur locative de l’emplacement loué telle qu’elle résulte, à la date considérée, des éléments visés à l’article 35 « RENOUVELLEMENT » du bail et qui devront être recherchés exclusivement dans le Centre commercial VAL D’EUROPE sis à [Localité 6], celui-ci constituant une unité autonome de marché, et en référence aux prix pratiqués dans le Centre commercial par unité de surface pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés, à défaut d’équivalence, en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence,

— si une expertise était ordonnée, la fixation d’un loyer provisionnel de base pendant la durée de l’instance au montant du loyer de base en cours, outre le parfait règlement des charges et accessoires exigibles en exécution du bail,

— le partage des frais d’expertise par moitié entre les parties,

— de réserver les dépens en ce cas.

Dans son dernier mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 mars 2025 la locataire demande de :

In limite litis, sur l’incompétence territoriale relevée d’office par la juridiction de céans,

— statuer ce que de droit sur l’incompétence territoriale,

— subsidiairement, si la juridiction de céans se déclarait incompétente pour connaître du présent litige, dire que le dossier de cette affaire sera transmis par le secrétariat-greffe du tribunal, avec une copie de la décision de renvoi, au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de MEAUX, en application des articles 81 et 82 du code de procédure civile,

À titre principal,

— dire que la SOCIÉTÉ POUR L’ÉQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – S.C.I SECOVALDE est irrecevable et mal fondée en ses demandes,

— débouter la SOCIÉTÉ POUR L’ÉQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – S.C.I SECOVALDE de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SOCIÉTÉ POUR L’ÉQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – S.C.I SECOVALDE à lui payer une somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens,

Subsidiairement si le juge des loyers commerciaux devait s’estimer compétent pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé à effet du 8 octobre 2021,

— débouter la SOCIÉTÉ POUR L’ÉQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – S.C.I SECOVALDE de l’ensemble de ses demandes,

— fixer le montant du loyer annuel en principal HT/HC à la somme de 26.438,50 € à compter du 27 juillet 2023 en application de l’article L.145-34 du code de commerce,

— dire qu’il ne sera dû qu’à compter du 27 juillet 2023 en application de l’article L.145-11 du code de commerce,

— fixer le loyer annuel de base provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer de base en cours soit à la somme annuelle en principal HT/HC de 25.770,84 €,

— si une expertise devait être ordonnée, dire que les frais d’expertise seront intégralement supportés par la SOCIÉTÉ POUR L’ÉQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – S.C.I SECOVALDE,

— condamner la SOCIÉTÉ POUR L’ÉQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – S.C.I SECOVALDE à lui payer la somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, et ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

L’affaire est venue à l’audience du 03 avril 2025 et a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence territoriale du juge des loyers commerciaux

La demanderesse fait valoir que le juge des loyers commerciaux ne peut soulever d’office son incompétence territoriale, la compétence territoriale selon le lieu de situation de l’immeuble en matière de bail commercial prévue par l’article R.145-23 du code de commerce n’étant pas d’ordre public ni exclusive. Elle indique que toute décision de sens contraire est constitutive d’un excès de pouvoir.

La défenderesse s’en rapporte à la décision du tribunal, tout en précisant que si le contrat de bail stipule une clause attributive de juridiction au profit « des tribunaux de Paris », encore faudra-t-il qu’elle soit suffisamment précise.

L’article R.145-23 du code de commerce dispose que : « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. (…) La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »

L’article 48 du code de procédure civile dispose que : « Toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée. »

Il se déduit de ces textes que les parties qui concluent un bail commercial ne peuvent prévoir de déroger à la règle prévue par l’article R.145-23 précité selon laquelle « la juridiction compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble », qu’à la double condition d’avoir la qualité de commerçant et que cette dérogation soit prévue par une clause spécifiée de façon très apparente dans l’acte.

En l’espèce la clause 37 du contrat de bail conclu entre les parties stipule que « Tout litige relatif aux présentes et à leurs suites sera de la compétence des tribunaux de [Localité 5] ».

Cependant, force est de constater que la SOCIÉTÉ POUR L’ÉQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – S.C.I SECOVALDE est une société civile, et non commerciale, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir de l’application de la clause attributive de juridiction, qui est réputée non écrite entre lorsque les parties n’ont pas toutes la qualité de commerçantes.

Le contrat de bail liant les parties et objet du litige porte sur un bien situé dans le ressort du tribunal judiciaire de Meaux.

Il y a lieu en conséquence, de déclarer le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS territorialement incompétent au profit du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de MEAUX auquel le dossier sera renvoyé.

Il convient de réserver les dépens ainsi que demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire,

AVANT-DIRE DROIT sur toutes les demandes ;

SE DÉCLARE incompétent pour connaître du litige opposant la S.A.S DOLL à la SOCIÉTÉ POUR L’ÉQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – S.C.I SECOVALDE ;

DÉCLARE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de MEAUX compétent pour ce faire ;

ORDONNE en conséquence le renvoi de l’affaire à ladite juridiction ;

ORDONNE la transmission de la procédure à celle-ci conformément à l’article 82 du code de procédure civile ;

RÉSERVE les dépens ainsi que demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 5], le 05 juin 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA