TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 AVRIL 2026

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 25/02219 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TGO

N° de MINUTE : 26/00618

DEMANDEUR

La Commune DE [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

C/

DEFENDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société [V], ayant son siège social [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Président,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Président , assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5], cadastré section CS parcelle n°[Cadastre 1], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il se compose d’un bâtiment à usage d’habitation, comportant 15 lots de copropriété répartis entre 6 copropriétaires.

Cet immeuble a fait l’objet des prescriptions suivantes :

— un arrêté municipal de mise en sécurité – procédure d’urgence pris en date du 26 septembre 2024 ;

— un arrêté municipal de mise en sécurité – procédure d’urgence pris en date du 26 décembre 2024.

Ces deux arrêtés concluent à un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes, compte-tenu notamment des risques d’effondrement de certains éléments structurels et de chute de personnes.

A l’origine de l’arrêté municipal de mise en sécurité procédure d’urgence pris en date du 26 septembre 2024, un expert judiciaire avait été mandaté par ordonnance du 11 septembre 2024 rendue par le juge des référés du tribunal administratif de Montreuil.

Dans son rapport d’expertise en date du 17 septembre 2024, l’expert avait conclu à l’existence d’un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes et des biens, et avait préconisé que des mesures soient réalisées dans le cadre d’un arrêté urgent de mise en sécurité.

Un expert avait également été mandaté par ordonnance du 5 décembre 2024 rendue par le juge des référés du tribunal administratif de Montreuil, avant que soit pris l’arrêté municipal de mise en sécurité procédure d’urgence du 26 décembre 2024.

Dans son rapport d’expertise du 6 décembre 2024, l’expert avait conclu à la présence d’un péril imminent auquel il fallait remédier en interdisant, sans délai, l’habitation de certains logements et en procédant à des étaiements de la zone de plancher des installations sanitaires des 1er et 2ème étages, et en mettant en œuvre des travaux de réparation des structures et mises aux normes des installations sanitaires.

Par exploit du 27 février 2025, la commune nouvelle de Saint-Denis, représentée par son maire en exercice, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Saint-Denis (93), pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L. [V], devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de :

DESIGNER tel administrateur provisoire qu’il lui plaira à l’effet d’administrer le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Localité 2] cadastré section CS parcelle n°[Cadastre 1] ;

FIXER la durée de la mission de l’administrateur provisoire à une durée minimale de douze mois;

DONNER mission à l’administrateur provisoire ainsi désigné de :

— Se faire remettre par le cabinet [V], les fonds éventuellement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat,

— Administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence faire procéder à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— Prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ;

CONFIER à l’administrateur provisoire désigné tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que ceux du conseil syndical ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobiliser sis [Adresse 7] et le cabinet [V] à payer à la COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 2] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVER les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] (93), pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L. [V], a constitué avocat.

A l’audience du 18 mars 2025, le président a renvoyé l’affaire au 1er avril 2025, afin de permettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] (93), pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L. [V], de conclure et de laisser la possibilité à la commune nouvelle de [Localité 2] de répliquer.

A l’audience du 1er avril 2025, l’affaire a été renvoyée au 10 juin 2025, afin de permettre au procureur de la République de communiquer des réquisitions.

A l’audience du 10 juin 2025, l’affaire a été renvoyée au 23 septembre 2025.

A l’audience du 23 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 13 janvier 2026, afin de permettre au syndicat des copropriétaires de terminer les travaux en cours.

A l’audience du 13 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée au 3 février 2026 pour plaider.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Saint-Denis (93), pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L. [V], a notifié ses dernières conclusions en réponse le 23 janvier 2026 par voie électronique, demandant au président du tribunal judiciaire de Bobigny de débouter la COMMUNE NOUVELLE DE SAINT-DENIS de l’ensemble de ses prétentions et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par des conclusions en réplique n°3 notifiées le 29 janvier 2026 par voie électronique, la COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 2] a réitéré les mêmes demandes que celles formulées dans l’assignation introductive d’instance, et a actualisé ses moyens.

A l’audience du 3 février 2026, les parties régulièrement représentées par leurs conseils respectifs ont réitéré oralement les prétentions et les moyens développés au sein de leurs dernières écritures.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties ci-dessus mentionnées pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats de l’audience, le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire

Selon l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le juge statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat (…). Le juge charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie les pouvoirs du syndic (… ). Le juge fixe la durée de la mission qui ne peut être inférieure à 12 mois.

Le juge peut, à tout moment modifier la mission de l’administrateur, la prolonger, y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui -ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

Le risque pesant sur l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires ou l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble constituent donc les deux situations justifiant l’application de l’article 29 -1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la commune nouvelle de [Localité 2] verse notamment au soutien de sa demande :

— le rapport de visite en date du 9 septembre 2024 commandée par la ville de [Localité 2], préconisant la désignation d’un expert chargé d’examiner le bâtiment et de proposer des mesures de nature à mettre fin à l’imminence du danger constaté ;

— l’ordonnance de référé du tribunal administratif de Montreuil en date du 11 septembre 2024 ;

— le rapport d’expertise du 17 septembre 2024 ;

— l’arrêté municipal de mise en sécurité – procédure d’urgence pris en date du 26 septembre 2024 ;

— le rapport d’expertise du 6 décembre 2024 ;

— l’arrêté municipal de mise en sécurité – procédure d’urgence pris en date du 26 décembre 2024 ;

— le rapport de visite en date du 20 février 2025 ;

— l’arrêté municipal de mise en sécurité ordinaire pris en date du 20 octobre 2025 ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 20 juin 2022 et 3 mai 2023, et la convocation à l’assemblée générale du 22 décembre 2025 accompagnée de l’ordre du jour et du détail des résolutions présentées à l’ordre du jour ;

— des échanges de mail entre le syndic et la Direction de l’habitat durable de la commune nouvelle de [Localité 2] dans la période courant du 13 novembre 2024 au 2 décembre 2024 ;

— des échanges de mail concernant la souscription à une assurance dans la période courant du 12 novembre 2024 au 19 novembre 2024 ;

— un compte de gestion général de l’exercice clos réalisé du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

— une liste des copropriétaires débiteurs ;

— un devis d’architecte en date du 4 octobre 2024.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] (93) pris en la personne de son syndic coopératif, Madame [Y] [R], élue lors de l’assemblée générale du 31 mai 2025, expose en premier lieu qu’aucun des deux syndics précédents (RELAIS HABITAT et [V]) n’a su gérer la situation dans laquelle se trouvait l’immeuble durant leurs mandats respectifs.

Le syndicat des copropriétaires considère en second lieu que depuis la désignation du syndic coopératif, et à la suite des arrêtés municipaux de mise en sécurité – procédure d’urgence des 26 septembre 2024 et 26 décembre 2024, l’assemblée générale du 31 mai 2025 a pris de nombreuses résolutions concernant les travaux à effectuer, ce qui a permis l’établissement de nombreux devis techniques en prévision de la réalisation de ces travaux, et il ajoute que cette assemblée a par ailleurs décidé d’un versement par chacun des six copropriétaires d’une somme de 10.000 euros, soit presque six fois le budget prévisionnel du syndicat des copropriétaires voté pour l’année 2025 qui s’élève à 15.000 euros. En outre, il a été discuté, lors d’une réunion avec la commune de [Localité 2] le 7 novembre 2025, de l’adhésion de syndicat au dispositif opérationnel programmé d’amélioration de l’habitat (OPAH).

Or le syndicat des copropriétaires en défense, s’il fait état d’un suivi régulier de la mise en œuvre des travaux par la tenue de trois autres assemblées générales les 19 septembre, 25 octobre et 22 décembre 2025, ne justifie pas pour autant de la réalisation des travaux nécessaires, permettant la levée des arrêtés de mise en sécurité. L’arrêté de mise en sécurité pris le 20 octobre 2025 par la ville de [Localité 2] a en effet constaté que les désordres perdurent et qu’aucun des travaux pérennes n’était effectué, ni engagé.

Par ailleurs, il résulte de l’état des débits des copropriétaires en date du 9 septembre 2024 que le solde des copropriétaires débiteurs s’élève à la somme de 14.551,05 euros, soit la quasi-totalité du budget prévisionnel appelé pour l’exercice 2025, lequel a été fixé à 15.000 euros. Une telle proportion démontre à elle seule que le syndicat des copropriétaires se trouve dans l’incapacité structurelle d’assurer le financement de son fonctionnement courant, les charges impayées absorbant l’intégralité des ressources budgétaires annuelles prévisionnelles.

De plus, si le syndicat défendeur se prévaut de l’existence d’une somme de 40.000 euros qui aurait été réunie sur un compte dédié à la suite de votes en assemblées générales au titre d’appels de fonds destinés à financer les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, cette circonstance ne saurait suffire à établir que l’équilibre financier de la copropriété n’est pas gravement compromis. En effet, cette somme ne permettrait pas simultanément d’apurer le passif des copropriétaires débiteurs au titre des charges de copropriété, d’assurer le fonctionnement normal de la copropriété et de financer les travaux indispensables à la conservation de l’immeuble.

Enfin, le syndicat des copropriétaires fait état de subventions publiques et d’aides financières de la commune de [Localité 2] susceptibles de contribuer au financement des travaux nécessaires. Toutefois, ces aides ne présentent aucun caractère automatique et sont subordonnées à l’issue d’une procédure dont la durée et le résultat ne peuvent être garantis à ce stade. Dans ces conditions, de telles perspectives ne peuvent être prises en compte à titre de ressources certaines et disponibles pour apprécier l’équilibre financier actuel du syndicat.

Ainsi, au regard de ces éléments, l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis au sens de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ce dernier n’est pas en mesure de pourvoir à la conservation des quatre bâtiments composant la copropriété. Il convient en conséquence de désigner un administrateur provisoire de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 2] (93).

Sur les demandes accessoires

Au regard de la nature du litige et des circonstances de l’espèce, l’équité commande, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles.

Il convient en outre de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

Désigne la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [T] [U], en qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 2] (93) afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de ladite copropriété, le cas échéant, de procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires de la copropriété et de procéder à la clôture des opérations de liquidation ;

Confie audit administrateur tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 24 mars 2014, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic et ce, pour une durée d’un an à compter de la date du présent jugement ;

Dit que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu’il pourra y mettre fin, sur requête ou en référé ;

Dit que conformément à l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2015-999 du 17 août 2015, le présent jugement sera porté à la connaissance des copropriétaires dans le délai d’un mois à compter de ce jour par les soins de l’administrateur provisoire et cette communication reproduira le texte du 7° de l’article 481-1 du code de procédure civile ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Président, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 14 Avril 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND