TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [I] [N]

Monsieur [G] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06553 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKLB

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT-OPH

Etablissement Public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P483

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [N]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [G] [Y]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

Décision du 17 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/06553 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKLB

EXPOSE DU LITIGE

Le 05 avril 2024, M. [I] [N] a conclu avec l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH un avenant au contrat de bail du 01 août 2001 dont bénéficiait sa mère, Mme [X] [N], décédée le 27 décembre 2022, à la suite du transfert du bail à son nom, s’agissant d’un appartement à usage d’habitation de type T2 situé [Adresse 1], initialement loué par la SAGI aux droits de laquelle se trouve désormais l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH.

Le bailleur a été informé par divers locataires de la gêne qu’occasionne M. [I] [N] dans le voisinage concernant notamment des nuisances sonores et des dégradations dans les parties communes. Une mise en demeure d’avoir à faire cesser ces troubles a été adressé à M. [I] [N] le 21 mars 2025, puis une sommation lui a été signifiée le 18 avril 2025, vainement. Par ailleurs, une mise en demeure de payer l’arriéré locatif de 1 251,88 euros lui a été adressée le 07 novembre 2024, sans effet. Un commandement de payer la somme de 3 169,91 euros au titre de loyers et charges impayés visant la clause résolutoire lui a été signifié le 03 mars 2025 à personne présente, soit M. [G] [Y], celui-ci se présentant au commissaire de justice comme un co-locataire, et a été signifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 05 mars 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [I] [N] et M. [G] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Cette assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 4] le 30 juin 2025. Il demande de :

— prononcer la résiliation du bail le liant à M. [I] [N]

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef et notamment de M. [G] [Y] des lieux loués sis [Adresse 2], avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre s’il échet,

— supprimer le délai de deux mois suivant délivrance du commandement de quitter les lieux,

— condamner M. [I] [N] à lui verser la somme de 5 293,05 euros, sauf à parfaire, représentant l’arriéré des loyers, charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure,

— condamner in solidum M. [I] [N] et M. [G] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si les baux s’étaient poursuivis, augmentée des taxes, charges diverses et courantes à compter de la date de la résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés,

— condamner M. [I] [N] à lui payer 2 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum M. [I] [N] et M. [G] [Y] à lui payer une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH représenté par son conseil demande le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il expose que M. [I] [N] est à l’origine de troubles affectant la jouissance paisible des autres habitants de l’immeuble, a cédé les lieux à un tiers et ne règle pas ses loyers, et que ces éléments justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

M. [I] [N] et M. [G] [Y], respectivement assignés par actes remis à personne présente à domicile et à personne présente, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 30 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 05 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Ces dispositions sont d’ordre public et en cas de non-respect de ces obligations, le bailleur est autorisé à demander la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH produit aux débats :

— le contrat de bail et son avenant,

—  10 attestations de témoins, voisins directs de M. [I] [N] : six du mois de février 2025, une du mois d’avril 2025 et trois du mois de mai 2025,

— une lettre recommandée du 21 mars 2025 avec accusé de réception portant la mention « pli avisé non réclamé » du 09 avril 2025 adressée à M. [I] [N] portant sur les troubles qu’il occasionne, lui rappelant son obligation visant notamment à s’abstenir de tout trouble à la tranquillité des occupants de l’immeuble, de jour comme de nuit, et d’importuner le voisinage, s’agissant de lui-même et des personnes qu’il héberge ou invite, valant mise en demeure de respecter les lieux, avec rappel de ce que le non-respect des obligations peut entraîner la résiliation du contrat,

— une sommation par commissaire de justice du 18 avril 2025 avec dépôt à étude visant les nuisances nocturnes avec des cris, éclats de voix, claquement de portes, réception de tiers alcoolisés qui se battent dans les parties communes et commettent des dégradations telles que la défécation sur les paliers, la consommation de stupéfiants … et le comportement agressif à l’égard des autres locataires.

Les témoignages recueillis auprès des dix voisins évoquent des nuisances sonores incessantes, parfois jusqu’à 01h30/03h30 du matin, la présence de personnes « peu recommandables » entrant dans l’immeuble à l’initiative du locataire ou de celui qu’il héberge, qui crient, s’alcoolisent, se disputent, dorment, urinent et défèquent sur les paliers, et une situation qui a encore empiré depuis l’absence des lieux de M. [I] [N] aux alentours de janvier 2025, avec des va et vient de personnes « dans un état second » qui se rendent à l’appartement qu’il loue, occupé par un tiers qu’il héberge, et des jets de détritus par la fenêtre. Certains évoquent le fait de ne plus vivre en sécurité, de craindre d’être agressés, l’une des locataires l’ayant été, et d’être contraints d’installer une alarme, d’autres soupçonnent un trafic de stupéfiants. En outre, ce comportement demeure inchangé malgré la mise en demeure et la sommation, restées sans effet.

Les éléments produits aux débats par l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH établissent que M. [I] [N], locataire en titre, est à l’origine de faits de nuisances sonores et de comportements troublant hautement la tranquillité des autres occupants de l’immeuble dans lequel se trouve le logement qui lui a été donné à bail.

Le comportement ainsi établi du locataire à l’égard du voisinage pendant plusieurs mois constitue un manquement extrêmement grave aux obligations du bail, et notamment à l’obligation de jouissance paisible des lieux par le locataire qui doit pouvoir se sentir en sécurité dans son logement. A cet égard, il y a lieu de considérer que la gravité du manquement aux obligations légales permet de prononcer la résiliation judicaire du bail d’habitation.

Il convient ainsi de prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [I] [N] sur l’appartement situé [Adresse 1] à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion du locataire et le sort des meubles

L’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH, qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [N] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Au regard de la gravité des faits dénoncés et de l’état d’insécurité subi par les autres locataires de l’immeuble, il est justifié de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [I] [N], malgré la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable. Il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer résultant du contrat résilié, augmenté des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, jusqu’à la libération effective des lieux.

En revanche, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH sera débouté de sa demande de condamnation in solidum de M. [G] [Y] de ce chef, celle-ci ne pouvant résulter du seul fait qu’il se soit présenté en qualité de co-locataire de M. [I] [Y] lors de la signification du commandement de payer, qualité non reprise lors de la signification de l’assignation, en dehors de tout autre élément justificatif.

Sur le montant de la dette locative

Il ressort du relevé de compte du 15 octobre 2025 que la créance de l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH à l’égard M. [I] [N] s’agissant des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation s’élève à la somme de 8357,26 euros, hors frais, terme de octobre 2025 inclus.

Bien que régulièrment assigné à étude, M. [I] [N] ne comparaît pas ni n’est représenté et par conséquent, n’apporte aucune contestation au décompte présenté.

En conséquence, M. [I] [N] sera condamné à verser à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 8357,26 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités locatives échues, terme d’octobre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 mars 2025 à hauteur du principal de 3 169,91 euros, à compter de la signification de l’assignation du 25 juin 2025 à hauteur de 5115,70 euros (hors frais) et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en réparation du préjudice moral

En l’espèce, le bailleur sollicite la condamnation de M. [I] [Y] à lui verser la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral subi.

Outre le fait qu’il n’expose pas le fondement légal de sa demande, force est de constater qu’il ne décrit pas plus le préjudice moral qu’il aurait personnellement subi du fait des agissements du locataire.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [N], qui seul succombe, sera condamné aux dépens de l’instance et l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH sera débouté de sa demande de condamnation in solidum avec M. [G] [Y].

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. M. [I] [N] sera condamné à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La bailleresse sera déboutée de sa demande de condamnation in solidum avec M. [G] [Y].

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail du 01 août 2001 et de l’avenant signé le 5 avril 2024 entre l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [I] [N], d’autre part, après transfert, et portant sur les locaux situé [Adresse 1], et ce à compter de la présente décision,

ORDONNE à M. [I] [N] de libérer les lieux situés [Adresse 1], de sa personne et de ses biens,

AUTORISE l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [N] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, et notamment M. [G] [Y], des locaux situés [Adresse 1], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

SUPPRIME le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [I] [N] à verser à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des taxes, charges diverses et courantes à compter de la date de la résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de condamnation de M. [G] [Y] au paiement de l’indemnité d’occupation in solidum avec M. [I] [N],

CONDAMNE M. [I] [N] à verser à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 8357,26 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités locatives, terme d‘octobre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 mars 2025 à hauteur du principal de 3 169,91 euros, à compter de la signification de l’assignation du 25 juin 2025 à hauteur du principal de 5115,70 euros (hors frais) et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande formée à l’encontre de M. [I] [N] en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE M. [I] [N] aux entiers dépens de l’instance,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de condamnation de M. [G] [Y] au paiement des dépens, in solidum avec M. [I] [N],

CONDAMNE M. [I] [N] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de condamnation de M. [G] [Y] au titre de l’article l’article 700 du code de procédure civile in solidum avec M. [I] [N],

RAPPELLE que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 4], le 17 décembre 2025

Le Greffier Le Juge