TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Benjamin JAMI ; S.C.I. AZAZGA

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00522 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64RP

N° MINUTE :

4-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 2] REPRESENTE PAR LE CABINET HOMELAND, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

S.C.I. AZAZGA, dont le siège social est sis [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

Délibéré le 19 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 19 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00522 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64RP

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) AZAZGA est propriétaire du lot n°100 dans l’immeuble situé [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet HOMELAND, a assigné la SCI AZAZGA devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024 en paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts:

—  3700,99 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse),

—  2000 euros de dommages et intérêts,

—  1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 11 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ([Adresse 7]), représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de ses prétentions, il a fait valoir que la SCI AZAZGA ne payait pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion. Il a indiqué pour information que sa créance se portait désormais à la somme de 4790,15 euros, frais inclus.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI AZAZGA n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif au lot n°100,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024,

— les régularisations de charges 2022-2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juillet 2021, 21 novembre 2022, 21 novembre 2023 et 4 novembre 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024,

o vote des budgets prévisionnels 2022-2023 et 2023-2024,

o vote du fonds travaux 2024-2025,

o vote des travaux suivants : remplacement armoire ascenseur (assemblée générale du 6 juillet 2021, résolution 16), réfection sol cour (assemblée générale du 6 juillet 2021, résolution 18), réalisation du remplacement de la toiture abri vélos dans la cour (assemblée générale du 21 novembre 2023, résolution 14),

— un certificat de non recours des assemblées générales des 6 juillet 2021, 21 novembre 2022 et 21 novembre 2023,

— un état récapitulatif de la créance au 4 novembre 2024,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2620,72 euros au 4 novembre 2024 (du 3ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024 inclus, régularisation des charges 2023 incluse), soustraction faite des frais de procédure et frais nécessaires.

La SCI AZAZGA ne s’est pas présentée à l’audience et n’a ainsi pas apporté d’élément remettant en cause la dette ou son montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme de 1434,60 euros se décomposant comme suit:

—  315 euros de frais de mise en demeure,

—  399 euros de transmission dossier avocat,

—  384 euros de frais de suivi de projet,

—  336,60 euros de suivi de dossier recouvrement.

Il ressort des éléments versés en procédure que six mises en demeure ont été envoyées, par le syndic et par avocat. L’envoi d’autant de mises en demeure alors qu’aucun paiement n’est effectué depuis trois ans est un choix du syndic et seule deux mises en demeure seront indemnisées pour un montant de 78 euros.

S’agissant des frais de transmission de dossier à avocat et de suivi de dossier, il n’est pas justifié qu’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et qu’ils traduisent des diligences inhabituelles.

La SCI AZAZGA sera donc condamnée à payer la somme de 78 euros.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la SCI AZAZGA ne paye pas ses charges de copropriété depuis avril 2022. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société civile immobilière AZAZGA à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet HOMELAND:

— la somme de 2620,72 euros au 4 novembre 2024 (du 3ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024 inclus, régularisation des charges 2023 incluse),

—  78 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  500 euros au titre des dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE la société civile immobilière AZAZGA à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice le cabinet HOMELAND, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société civile immobilière AZAZGA aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge