TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 23/04561

N° Portalis 352J-W-B7H-CZQP4

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Juillet 2020

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2025

DEMANDEURS

Madame [X] [V]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [Z] [V]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1272

DÉFENDERESSES

La société CONVIVIO, anciennement la société FONCIERE DEVELOPPEMENT LOGEMENTS – FDL,

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT de la SELAS LPA Law, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0238

La société TR1 ACQUISITION

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Isabelle COHADE-BARJON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1511

Décision du 10 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/04561 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZQP4

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 08 Octobre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 10 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

En 1974, la société Foncière Développement Logements a donné à bail soumis à la loi n° 48–1360 un appartement, une chambre de service et deux caves sis à [Localité 7] aux consorts [V], biens dépendant d’un bâtiment dont elle était entièrement propriétaire.

Le 19 mars 2015, le bâtiment a été divisé en lots, les biens loués composant les lots n° 6, 19, 28 et 40.

Le 29 octobre 2015, la société Foncière Développement a notifié aux consorts [V] une offre de vente des biens loués au prix de 952.000 euros dont 870.000 pour l’appartement, 80.000 euros pour la chambre de service et 1.000 euros pour chacune des caves.

Les consorts [V] n’ont pas accepté cette offre.

Le 28 juin 2019, la société Foncière Développement Logements a vendu à la société Tr1 Acquisition les biens loués par les époux [V] outre 6 caves au prix de 999.600 euros.

Le 30 septembre 2022, la société Foncière Développement Logements a été absorbée par la société Covivio.

Par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2020, les consorts [V] ont assigné les sociétés Foncière Développement Logements et Tr1 Acquisition devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 9 septembre 2024, de:

prononcer la nullité de la vente du 28 juin 2019,enjoindre à la société Foncière Développement Logements consentir à un acte authentique de vente portant sur les lots n° 6, 19, 28 et 40 dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement,dire qu’à défaut, le jugement vaudra vente et sera publié,condamner la société Foncière Développement Logements à leur verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 30 septembre 2022, la société Foncière Développement Logements a été absorbée par la société Covivio.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 juillet 2024, la société Covivio, intervenante volontaire demandent au tribunal de:

rejeter les demandes,condamner les consorts [V] à leur verser une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2024, la société Tr1 Acquisition prie le tribunal de:

rejeter les demandes,subsidiairement, condamner la société Covivio à restituer à la société Tr1 Acquisition, une somme de 993.000 euros à titre de restitution du prix de vente, outre les intérêts légaux à compter du 28 juin 2019,condamner solidairement tous succombants à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 8 octobre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2025.

Par bulletin du 3 novembre 2025, les parties ont invitées à remettre par RPVA une note aux fins de répondre aux questions suivantes:

Le tribunal peut-il interpréter les demandes formées par les époux [V] contre la société Foncière Développement Logements comme formées contre la société Covivio ?Dans la négative, les demandes formées contre la société Foncière Développement Logements sont-elles irrecevables pour défaut de personnalité de la société Foncière Développement Logements ?Toujours dans la négative, la demande en nullité de la vente est-elle recevable faute de mise en cause de l’ensemble des parties à l’acte, en l’espèce faute de mise en cause du vendeur ?

Décision du 10 Décembre 2025

2ème chambre

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MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions des consorts [V] notifiées par voie électronique le 9 septembre 2024;

Vu leur note en délibéré notifiée par voie électronique le 13 novembre 2025;

Vu les conclusions de la société Covivio notifiées par voie électronique le 19 juillet 2024;

Vu leur note en délibéré notifiée par voie électronique le 21 novembre 2025;

Vu les conclusions de la société Tr1 Acquisition notifiées par voie électronique le 26 mars 2024;

1°) Sur les demandes formées à l’encontre de la société FoncièreDeveloppement Logements

La société Covivio s’oppose à ce que les demandes des consorts [V] soient interprétées comme dirigées contre elle. Il convient donc de s’en tenir à la lettre du dispositif de leurs conclusions et donc de retenir que leurs demandes sont formées contre la société Foncière Développement Logements.

Du fait de l’absorption de la société Foncière Développement Logement par la société Covivio, il n’y a pas lieu de liquider la première de sorte que celle-ci a immédiatement perdu la personnalité morale au jour de l’opération de fusion absorption, soit à compter du 30 septembre 2022.

Par suite, les demandes des consorts [V] dirigées contre la société Foncière Développement Logements dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2024 sont irrecevables comme dirigées contre une entité dépourvue de personnalité.

Sont donc irrecevables les demandes tendant à:

enjoindre à la société Foncière Développement Logements consentir à un acte authentique de vente portant sur les lots n° 6, 19, 28 et 40 dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement,dire qu’à défaut, le jugement vaudra vente et sera publié,condamner la société Foncière Développement Logements à verser aux consorts [V] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, la demande tendant à prononcer la nullité de la vente du 28 juin 2019 n’est pas dirigée uniquement contre la société Foncière Développement Logements mais contre l’ensemble des parties à l’instance et notamment contre la société Covivio.

Il n’y a donc pas lieu de déclarer la demande irrecevable comme dirigée contre une entité dépourvue de personnalité.

2°) Sur la nullité de la vente

Au visa de l’article 10–1 de la loi n° 75–1351, les époux [V] font valoir:

que les lots loués par eux ont été vendus avec d’autres lots pour un prix global, que, faute de ventilation du prix entre les lots loués et les lots non loués, ils ont été mis dans l’impossibilité de déterminer si le prix correspondant aux lots loués accordés à la société Tr1 Acquisition était ou non plus avantageux que l’offre de vente qui leur avait été notifiée le 29 octobre 2015,que, de plus, la vente est donc nulle pour violation de l’article 10–1 de la loi n° 75–1531,que la valeur des caves vendues en sus des biens loués est estimée selon expert à 85.000 euros, que, même en retenant les surfaces minorées par les défendeurs et un prix au m² très en deçà du prix réel, la part du prix imputable aux caves non louées est de 48.600 euros, qu’en tout état de cause, le prix correspondant aux biens loués est alors plus avantageux que celui proposé aux consorts [V].

La société Covivio réplique:

que le prix stipulé n’est pas susceptible d’être ventilé entre les lots loués et non loués de telle façon que le prix imputable aux lots soit inférieur à celui proposé aux époux [V] le 29 octobre 2015,qu’en effet, l’estimation produite par les époux [V] valorisent les caves non louées vendues à 2023 et non pas 2019, année de la vente querellée,qu’en tout état de cause, le rapport d’expert produit par les époux [V] estime la valeur des caves non louées à 47.382 euros, que la part du prix global imputable aux lots loués est donc de 952.218 euros, qu’il est supérieur à l’offre faite aux époux [V], que, de plus, les surfaces retenues par l’expert sont supérieures aux surfaces réellesqu’en ventilant le prix global en considération des tantièmes de copropriété achetés, la part correspondant aux caves non louées est de 7.750 euros, que la part correspondant aux lots loués est donc supérieure à l’offre faite aux époux [V].

La société Tr1 Acquisition oppose:

que l’article 10–I de la loi n° 75–1351 n’impose pas à peine de nullité que le prix d’une vente comportant des biens loués et non loués soit réparti entre ces deux types de biens,que les époux [V] ne peuvent soutenir que la part du prix imputable aux caves non louées est de 47.600 euros, soit un prix de plus de 7.900 euros par cave, alors que l’offre de vente qui leur avait été notifiée le 29 octobre 2015 fixait un prix de 1.000 euros par cave, qu’ils échouent à établir que la part du prix imputable aux biens loués est inférieure à l’offre reçue par eux,que l’estimation par expert produite par les époux [V] ne peut être prise en compte puisqu’elle porte sur des lots non loués aux époux [V], qu’elle est fondée sur une mesure erronée des surfaces des caves,Décision du 10 Décembre 2025

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que les époux [V] échouent donc à démontrer que le prix correspondant aux lots loués stipulé à la vente litigieuse est inférieur à l’offre faite aux époux [V] le 29 octobre 2015.

Sur ce, l’article 10–I de la loi n° 75–1351 dispose que préalablement à la première vente d’un local à usage d’habitation consécutive à la division d’un immeuble, le bailleur doit faire une offre de vente au preneur, qu’en cas de décision du propriétaire de vendre à un tiers à des conditions plus avantageuses, il doit être notifié au preneur une seconde offre de vente conforme aux conditions consenties au tiers à peine de nullité de la vente projetée.

Lorsque la vente conclue avec un tiers a pour objet et le bien loué et d’autres biens pour un prix global supérieur à celui offert initialement au preneur, la part du prix global imputable au bien loué doit être recherchée afin de déterminer si elle est inférieure ou non au prix offert au preneur et donc de déterminer la validité de la vente.

La charge de la preuve de la minoration du prix incombe au demandeur à la nullité.

En l’espèce, la vente a porté sur les lots loués par les époux [V] et six autres caves. Ces biens excédentaires ont été estimés unilatéralement par un expert missionné par les demandeurs.

Cette estimation repose sur une comparaison faite avec diverses ventes de biens similaires sans que le rapport ne mentionne la date des transactions de référence retenues.

Un telle estimation ne saurait être prise en considération pour estimer le prix des caves excédentaires.

Il convient donc de répartir le prix à proportion des tantièmes de copropriété acquis.

Il faut distinguer les tantièmes correspondant à des lots habitables, i.e. les tantièmes habitables, de ceux correspondant à des caves, i.e. les tantièmes non habitables, la valeur des premiers étant supérieure à celle des seconds.

En retenant l’hypothèse la plus favorable aux époux [V], c’est-à-dire en considérant que des tantièmes non habitables ont la même valeur que des tantièmes habitables, il apparaît que la part du prix stipulé imputable aux lots loués reste supérieure au prix de l’offre faite aux époux [V].

En effet, dans cette hypothèse, on a:

prix stipulé x total des tantièmes des lots vendus loués

Prix imputable aux lots loués = ------------------------------------------------

total des tantièmes des lots vendus

Décision du 10 Décembre 2025

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Selon l’acte de vente litigieux, le prix est de 999.600 euros, les tantièmes vendus loués de 623 et les total des tantièmes vendus de 654.

Le prix imputable est donc de 952.218,34 euros (999.600 x 623 / 654). Il est ainsi supérieur à celui offert aux époux [V] qui était de 952.000 euros.

Ainsi, quelle que soit la décote applicable à des tantièmes non habitables par rapport à des tantièmes habitables, la part du prix stipulé imputable aux locaux loués reste supérieure au prix offert aux époux [V].

L’équité commande de laisser défenderesse la charge de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

DÉCLARE irrecevables les demandes de [Z] et [X] [V] tendant à:

enjoindre à la société Foncière Développement Logements consentir à un acte authentique de vente portant sur les lots n° 6, 19, 28 et 40 dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement,dire qu’à défaut, le jugement vaudra vente et sera publié,condamner la société Foncière Développement Logements à leur verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE [Z] et [X] [V] de leurs demandes tendant à:

prononcer la nullité de la vente du 28 juin 2019;

DÉBOUTE la société Covivio de sa demande tendant à:

condamner les consorts [V] à leur verser une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE la la société Tr1 Acquisition de sa demande tendant à:

condamner solidairement tous succombants à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum les époux [V] aux dépens et accorde à Maître Isabelle COHADE-BARJON, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;

Fait et jugé à [Localité 7] le 10 Décembre 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM