COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. [D] c/ [O] [B], [L] [N]

N°26/99

Du 19 Février 2026

2ème Chambre civile

N° RG 24/01073 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PS3Q

Grosse délivrée à :

Maître [W] [S]

expédition délivrée à :

M^e Gilles BROCA

le 19/02/2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du dix neuf Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 19 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Février 2026 , signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.C.I. [D] RCS [Localité 2] 388 260 556

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame [O] [B], [L] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Walter VALENTINI de la SELARL VALENTINI & PAOLETTI, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’exploit du commissaire de justice en date du 18 mars 2024 aux termes desquels la SCI [D] a fait assigner madame [O] [N] devant le tribunal de céans ;

Vu les dernières conclusions (RPVA 14 janvier 2025) aux termes desquelles la SCI [D] sollicite au visa de l’acte de vente reçu par Maître [H] en date du 7 décembre 2022, de l’état de l’installation intérieure d’électricité établi par le Cabinet DIAG EXPIM en date du 8 novembre 2021 et annexé à l’acte de vente, de la mise en demeure adressée en date du 12 janvier 2024, reçu le lendemain 13 janvier, à Madame [N], de l’article 1231-1 du Code Civil de voir :

— condamner Madame [N] à lui payer la somme de 15.912,60 €, montant des travaux de remise en état et de mise en conformité ayant été effectués, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter du 29 janvier 2024 en application de l’article 1343-2 du Code Civil ;

— condamner Madame [N] à lui payer une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Gilles BROCA.

Vu les dernières conclusions (RPVA 18 mars 2025) aux termes desquelles madame [O] [N] sollicite au visa des dispositions des articles 1104 et 1188 du Code Civil, de voir :

— débouter la SCI [D] de l’ensemble de ses prétentions ;

— condamner reconventionnellement la SCI [D] à lui payer la somme de 3 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025 avec effet différé au 14 octobre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI [D] fait valoir que l’acte de vente du 7 décembre 2022 met expressément à la charge de la venderesse (ou de ses ayants droits), d’une part, l’obligation de rendre les locaux, à l’extinction du droit d’usage et d’habitation, en état d’entretien et, d’autre part, de remédier à l’anomalie visée dans l’E.I.I.E. ayant été annexé à l’acte de vente.

Elle soutient que les photographies de la pièce toilette réalisées lors de la prise de possession des lieux démontrent que la pièce et les installations sanitaires étaient dans un état lamentable ayant nécessité le changement des toilettes et la réfection complète du carrelage pour un coût de 3.696,00€, que les parties ont contractualisé les obligations du vendeur s’agissant de la mise en conformité du réseau intérieure d’électricité au regard de l’anomalie relevé par l’Etat dressé en date du 8 novembre 2021 par le Cabinet DIAG EXPIM annexé à l’acte de vente .

Elle fait valoir justifier de la réalisation des travaux à ses frais.

Elle soutient avoir respecté les exigences de l’article 1231 du code Civil ayant adressé à madame [T] une mise en demeure de lui payer la somme de 15.912,60 €.

Elle soutient que la clause visée dans l’acte stipulant que « toutes les charges, travaux et impôts de quelque nature que ce soit seront alors supportés par l’ACQUEREUR ». ne vise pas à anéantir celles relatives aux frais de remise en état et autres remise aux normes de l’installation électrique à l’extinc-tion du droit d’usage et d’habitation, que si les parties avaient entendu dispenser Madame [N] de supporter le coût des remises en état et autres remises aux normes dans l’hypothèse où cette dernière viendrait à renoncer à son droit de jouissance, ils l’auraient stipulé expressément dans l’acte de vente, directement en suite des stipulations qui mettent à la charge de Madame [N] les obligations de remises en état et aux normes dont s’agit .

Elle fait plaider qu’à tout le moins cette clause serait nulle car potestative, en permettant à madame [N] seule de faire échec aux stipulations contractuelles qui mettent à sa charge une obligation d’entretien et de remise aux normes de l’installation électrique du bien vendu.

Elle soutient que la clause invoquée par Madame [N] n’a vocation à s’appliquer qu’aux

obligations financières lui incombant en sa qualité d’occupante du bien du fait de la réserve du droit d’usage et d’habitation stipulée à son bénéfice , et non aux obligations spécifiques et expresses lui in-combant de remise en état et de remise aux normes de l’installation électrique, ces dernières obliga-tions ayant évidemment vocation à s’appliquer tant dans l’hypothèse où le droit d’usage et d’habitation s’éteindrait du fait du décès de son bénéficiaire ou de par sa renonciation.

Elle soutient que la preuve est libre, que les planches photographique relatives à l’état de la pièce w.c. suffisent pour démontrer la réalité de l’absence d’entretien de cette pièce et de son état lamentable, qu’ il importe peu de savoir quel était l’état de la pièce avant l’acte de vente, puisque Madame [N] avait l’obligation de remettre en état l’appartement.

Elle fait valoir que madame [N] ne justifie pas que le montant des travaux réalisés soient exces-sifs, que l’acte de vente ne lui fait pas obligation d’obtenir l’assentiment de Madame [N] quant au coût des remises en état et aux normes devant être effectuées.

En réponse, madame [N] expose à titre liminaire qu’au moment de l’acte de vente, elle était âgée de 89 ans, qu’elle est partie en maison de retraite à l’âge de 90 ans et a été assignée à l’âge de 91 ans que la SCI [D] aurait pu s’abstenir d’introduire la présente action, qu’elle a obtenu d’elle la baisse de 30 000 € du bouquet dans le cadre de cette vente en viager.

Elle expose avoir moins d’un an après l’ acte de vente renoncé à son droit d’usage et d’habitation , que le contrat de vente prévoyait d’une part la situation dans laquelle le vendeur restait dans l’appar-tement toute sa vie durant ou presque, auquel cas s’appliquaient les dispositions invoquées par l’ac-quéreur et d’autre part la situation dans laquelle le vendeur a abandonné son droit d’usage et d’habi-tation, ce qui est le cas en l’espèce, , auquel cas les dispositions invoquées par l’acquéreur ne s’appliquent pas, les travaux de quelque nature que ce soit devant être supportés par l’acquéreur.

Elle fait plaider que l’acquéreur savait ce qu’il en était pour la question de l’électricité puisque le diagnostic est annexé à l’acte de vente, qu’il savait que les travaux y afférent seraient à sa charge en cas d’abandon du droit d’usage et d’habitation, a fortiori lorsque cet abandon intervient moins d’un an après la vente.

Elle fait valoir que pour les travaux de remise en état de la pièce WC la société [D] se

contente de communiquer des planches photographiques sans date ni lieu de prise, qu’elles ne cons-tituent pas une preuve exploitable de nature à justifier sa réclamation, qu’il n’est pas établi que les lieux se sont dégradés depuis la vente compte tenu du bref délai séparant la vente de la reprise de possession des lieux par l’acquéreur, que les factures qui lui sont opposées n’ont pas reçu son assen-timent, que pour les WC, les frais vont au-delà de la remise en état et qui s’apparentent plutôt à une remise à l’état neuf excessivement onéreux.

Elle fait valoir que les parties se doivent d’exécuter de bonne foi le contrat, que si l’acquéreur voulait mettre à la charge du vendeur des frais, il aurait dû soumettre à son contradictoire les factures avant de faire réaliser les travaux.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1 du Code Civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce la SCI [D] a par acte en date du 7 décembre 2022 acquis de Madame [N] un appartement, ainsi qu’une qu’un garage et une cave, dans un ensemble immobilier sis Commune de NICE, [Adresse 3] pour un prix de 255 000 euros, la somme de 120000 euros étant payée comptant et le paiement d’une rente annuelle et viagère de 8400 euros.

L’acte stipule une réserve de droit d’usage et d’habitation au profit de madame [N], avec la faculté pour elle d’y renoncer à tout moment.

Madame [N] a renoncé à son droit d’usage et d’habitation le 7 septembre 2023.

La SCI [D] a adressé une mise en demeure à madame [N] le 12 janvier 2024 d’avoir à lui payer la somme de 15912, 60 euros comprenant la facture d’un montant 3696 euros au titre des travaux qu’elle a effectués dans la pièce des toilettes et la somme de 12216,60 euros au titre des travaux tendant à remédier aux anomalies constatées par le diagnostic électricité.

S’agissant du remboursement de la somme de 3696 euros au titre des travaux effectués dans les toilettes sollicitées par la SCI [D], cette dernière invoque les dispositions contractuelles de l’acte de vente et l’état dans lequel elle a trouvé cette pièce quand elle est entrée dans les lieux après la renonciation de Madame [N].

L’acte de vente du 7 décembre 2022 stipule que « Si à la fin de son droit d’usage et d’habitation, les lieux sont rendus en mauvais état ou dégradés par le VENDEUR ou par des tiers pendant la durée de vie de ce dernier, le VENDEUR ou sa succession, aura à sa charge de remettre les lieux en l’état ou d’indemniser l’ACQUEREUR » (page 7).

Pour justifier de l’état de la pièce litigieuse, la SCI [D] produit deux photographies couleur, non datées. Sur la première photographie se trouve un wc qui présente à sa base des traces de cou-lure. Il n’y a aucune trace de dégradations, de détériorations visibles sur le carrelage au sol, sur les deux rangées des carreaux aux murs ou sur la troisième rangée qui figure incomplètement.

Sur la seconde photographie, prise en hauteur, il est possible de constater de la saleté derrière la cuvette des WC. Une trace sombre est présente au sol sans qu’il soit possible de déterminer ce à quoi elle correspond. Il n’y a pas de fissure visible sur le carrelage ni sur le WC.

Dès lors, ces seuls éléments ne permettent manifestement pas de caractériser le mauvais état ou la dégradation requise contractuellement pour une remise en état à la charge du vendeur, d’autant qu’il n’est versé aucun état de lieux de l’appartement au moment de sa vente , que l’acte dispose que « l’acquéreur dispense le vendeur ainsi que le notaire soussigné de faire plus amples désignation du bien et de ses éventuels éléments d’équipements déclarant parfaitement bien le connaître pour l’avoir vu et visité avant ce jour », que compte tenu du délai de quelques mois écoulé entre la vente et la renonciation de madame [N] à son droit d’habitation , rien ne permet de déterminer que le bien n’était pas déjà dans le même état au moment de la vente.

Par conséquent la SCI [D] sera déboutée de cette demande.

S’agissant de la somme d’un montant de 12 216,60 euros sollicitée par la SCI [D] au titre des travaux tendant à remédier aux anomalies constatés par le diagnostic électricité, l’acte de vente sti-pule que « L’ACQUEREUR de son côté acquittera les charges et travaux dits de »propriétaires« ou »non-récupérables" afférents au BIEN, prévus par le Décret susvisé (notamment ravalement de fa-çade, peinture des parties communes, étanchéité, changement de la chaudière commune…) à l’ex-ception de ceux rendus nécessaires compte tenu des conclusions du diagnostic d’électricité intérieure relaté ci-après qui restera à la charge du VENDEUR" (page 8).

L’acte mentionne par ailleurs en page 24 que « le diagnostic électricité a relevé des anomalies con-cernant » la prise de terre et l’installation de mise à la terre, les règles liées aux zones dans les locaux concernant une baignoire et une douche. Des installations, parties d’installation ou spécificité non couvertes par le présent diagnostic. Des points de contrôle n’ayant pu être vérifiés. « que » l’acquéreur déclare être informé des risques encourus et vouloir faire son affaire personnelle de la remise en état de l’installation ".

Par conséquent, il incombait à la SCI [D] qui s’y était engagée contractuellement de s’assurer de la remise en état de l’installation électrique et à madame [N] de prendre en charge les charges et travaux consécutifs de « propriétaires » ou « non récupérables » rendus nécessaires suite à cette remise en état.

Dès lors, au vu de ces dispositions contractuelles, est à la charge de madame [N], sur la facture produite de la société HM BATI GROUP, la somme de 4806 euros au titre des frais de peinture et de rebouchage.

Les frais de mise aux normes de l’installation électrique sont contractuellement à la charge de la SCI [D].

Par conséquent, Madame [N] sera condamnée à payer à la SCI [D] la somme de 4806 euros au titre de ses obligations contractuelles avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Cette somme portera capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

La SCI [D] sera déboutée du surplus de ses demandes.

La demande de dommages et intérêts formée par madame [N] au titre de la procédure abusive sera rejetée eu égard à la solution du litige.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI [D] et de madame [O] [N] leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens. Elles seront en conséquence déboutées de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [O] [N], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui seront distraits au profit de Maître Gilles BROCA.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI [D] de sa demande en paiement de la somme de 3696 euros au titre du remboursement des travaux effectués dans les toilettes,

CONDAMNE madame [O] [N] à la SCI [D] la somme de 4806 euros (quatre mille huit cent six euros) au titre de ses obligations contractuelles,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE la SCI [D] du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DEBOUTE la SCI [D] et madame [O] [N] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [O] [N] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Gilles BROCA qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT