TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/53433 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SYD

N° : 4

Assignation du :

06 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 mars 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE [Localité 8] JADE SIS [Adresse 3],

représenté par son syndic, la société CABINET LESCALLIER, SAS

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS – #P0056

DEFENDEUR

Monsieur [H] [R]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Jérémie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS – #K0021

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

M. [R] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n°462 et situé au 17ème étage de l’immeuble sis [Adresse 2] dans le [Adresse 11] [Localité 7], soumis au statut de la copropriété.

Reprochant à M. [R] d’avoir effectué des travaux sur les parties communes de l’immeuble, sans les soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de la Tour Jade du [Adresse 3], représenté par son syndic la société Cabinet Lescallier, l’a mis en demeure par courrier du 25 janvier 2024 de cesser tous travaux dans l’attente de la transmission de plusieurs documents concernant les descriptifs et plans des travaux entrepris.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la Tour Jade du [Adresse 3], a, par exploit délivré le 6 mai 2024, fait citer M. [R] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, sollicitant au visa des articles 835 du code de procédure civile et 9, 14 et 25b de la loi du 10 juillet 1965, de :

— condamner M. [R] à remettre les lieux dans leur état initial en :

supprimant les raccordements effectués sur les canalisations communes,remettant en état les poutres et murs porteurs endommagéssous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et aux frais du défendeur, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard commençant à courir dès le prononcé de l’ordonnance de référé.

— condamner M. [R], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard commençant à courir dès le prononcé de l’ordonnance de référé, à communiquer les pièces suivantes :

— descriptif des travaux,

— plans des travaux du 17ème étage, incluant les fluides,

— état des lieux réalisé chez les avoisinants,

— procès-verbal de résistance au feu des éléments de structure perforés.

— dire et juger que ces travaux devront être poursuivis sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, dont les frais et honoraires seront à la charge de M. [R],

— se réserver le pouvoir de liquider les astreintes prononcées,

— condamner M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] une somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat établi le 22 mars 2024.

L’affaire a été renvoyée successivement à la demande des parties, et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur, le temps du renvoi.

A l’audience de renvoi du 11 février 2025, la médiation ayant échoué, l’affaire a été plaidée.

Dans le dernier état de ses prétentions et dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires sollicite, outre ses prétentions initiales, d’ordonner la remise des lieux en leur état initial en déposant la climatisation installée et de condamner M. [R] à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 138,03 euros à titre de remboursement de la facture du chauffagiste. Par ailleurs, M. [R] ayant déjà versé le procès-verbal de résistance au feu des éléments de structure perforés, cette demande est abandonnée.

En réponse, dans des conclusions déposées et soutenues oralement, M. [R], par l’intermédiaire de son conseil, sollicite du juge des référés de débouter le syndicat des copropriétaires de la Tour Jade sis [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et de condamner ce dernier à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires qui souhaitent effectuer des travaux affectant les parties communes, de solliciter une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire annexe des parties communes ou réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

L’article 4 du règlement de copropriété de l’immeuble relatif à la définition des parties communes stipule que « les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons », ainsi que « le gros œuvre des planchers, à l’exclusion du revêtement du sol » constituent des parties communes.

En outre l’article 9 du chapitre II, intitulé « Usage des parties privatives », précise en son o) Modifications que « chaque copropriétaire d’appartement ou autre local pourra en modifier les dispositions intérieures, mais il devra en aviser le syndic. En cas de percement de gros murs ou de murs de refend ou de tous autres travaux pouvant avoir une répercussion sur les parties communes ou sur les parties de propriété particulière des autres copropriétaires, il devra faire exécuter les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à sa charge. Il devra prendre toutes mesures utiles pour ne pas nuire à la solidité de l’immeuble et il sera responsable de tous affaissement et dégradation qui se produiraient du fait de ces travaux ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble soutient que les travaux réalisés par M. [R] ont eu un impact sur la structure de l’immeuble et les parties communes et par conséquent ont été entrepris sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, constituant un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Le défendeur soutient que les travaux réalisés n’ont pas affecté les parties communes, s’agissant de simples travaux d’aménagement des espaces privatifs.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise structurelle établi le 1er février 2024 à la demande de M. [R] par la société Ingébime que des carottages d’un diamètre de 8 cm ont été réalisés dans trois linteaux en béton armé. Il conclut qu'« au vu du faible diamètre des carottages et de leurs emplacements, la réalisation de ces carottages ne remet pas en cause la stabilité de la structure ».

Il ressort également du diagnostic technique ponctuel réalisé par la société Bureau Veritas Solutions à la demande du défendeur que les carottages ont été réalisés dans trois poutres en béton armé de l’appartement pour faire passer des gaines électriques. Le rapport indique dans ses conclusions que les poutres percées assurent d’une part la résistance structurelle et d’autre part la résistance au feu horizontal de plancher haut avant de conclure que « la résistance au feu horizontale de plancher haut n’a pas été impactée par les carottages et que ces poutres ont la même résistance au feu d’origine », tout en précisant de protéger les armatures apparentes en s’assurant que tous les espaces soient comblés correctement.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément technique permettant d’infirmer ces expertises.

Par conséquent, en l’état des pièces produites aux débats, il est établi que trois linteaux au-dessus des ouvertures existantes dans l’appartement litigieux ont été ouverts pour permettra la réalisation de carottages afin de faire passer des gaines électriques, sans que rien ne permette d’affirmer que ces « linteaux » sont des parties communes, aucun élément du dossier ne permettant d’affirmer qu’ils sont parties intégrantes des fondations, des gros murs de façade et de refend, des murs pignons, ou encore que leur percement correspondrait à des travaux de gros œuvre des planchers, travaux qui nécessitent une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires comme stipulé au règlement de copropriété. Aucun trouble manifestement illicite ne peut donc en l’état résulter de la seule réalisation de ces travaux.

Par ailleurs, M. [R], défendeur, produit aux débats deux rapports d’expertise permettant d’écarter, en l’état des éléments techniques produits, toute atteinte à la stabilité de la structure du bâtiment (pièce n°8) et tout impact des travaux réalisés sur la résistance au feu horizontal du plancher haut (pièce n°9). Aucun trouble manifestement illicite ne résulte donc non plus des éventuelles conséquences de ces travaux.

Enfin, si le défendeur ne conteste pas avoir fait installer un climatiseur à eau perdue au sein de son appartement, aucun élément versé aux débats ne permet d’établir avec l’évidence requise en référé que cette installation a impacté les parties communes de l’immeuble et que le climatiseur a été raccordé sur les canalisations communes. En effet, la simple mention que le mur porteur a été perforé sur la fiche d’intervention de l’entreprise de plomberie VASILIA pour mettre fin au dégât des eaux provoqué accidentellement par la société de travaux engagée par M. [R] , ne suffit pas à qualifier avec certitude le mur concerné de mur porteur au sens des dispositions du règlement de copropriété. En outre, aucun élément versé aux débats ne permet de savoir comment le climatiseur a été installé et raccordé.

En l’état des pièces versées aux débats, aucun trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile n’est donc caractérisé.

Par conséquent, le trouble manifestement illicite n’est pas établi et n’y a pas lieu à référé sur les demandes de suppression des raccordements effectués sur les canalisations communes, non établis, ni de dépose de la climatisation, ni de remise en état des poutres et murs porteurs endommagés, la qualité de parties communes desdits éléments n’étant pas démontrée.

Sur la demande de production de pièces

La demande formulée par le requérant visant à la production de documents s’analyse en une demande de productions de pièces sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Aux termes de cet article, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En outre, si cette disposition ne vise expressément que les mesures d’instruction légalement admissibles, son champ d’application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve de faits ; sont ainsi concernées non seulement les mesures d’instruction proprement dites mais aussi les mesures de production de pièces.

Par ailleurs, il convient de rappeler que la production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables. Elle ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents. Ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

En l’espèce, le défendeur soutient avoir déjà versé les plans et descriptifs des travaux au conseil du syndic le 20 février 2024.

Dans la mesure où le syndicat de copropriété conteste la nature des travaux et revendique un impact sur les parties communes, ce dernier justifie d’un intérêt légitime à ce qu’un descriptif complet des travaux et des plans incluant les fluides concernant la climatisation, ainsi qu’un état des lieux réalisé chez les avoisinants soient communiqués.

Le syndicat des copropriétaires a un intérêt d’autant plus légitime à obtenir ces documents, que M. [R] s’est opposé à tout constat par le commissaire de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, s’il ressort des éléments présents au dossier que des courriels ont été échangés entre le défendeur et le conseil du syndic relatifs à l’envoi de documents, aucun élément ne permet d’établir la nature des pièces effectivement communiquées, ni si celles-ci correspondent aux documents demandés par le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de communication d’un descriptif complet des travaux réalisés par M. [R] dans son appartement, des plans des travaux incluant les fluides, ainsi qu’un état des lieux réalisés chez les avoisinants, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et ce, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé ce délai suivant les termes du présent dispositif.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation.

Le requérant sollicite une provision au titre des travaux réalisés par le chauffagiste diligenté par le syndic dans plusieurs appartements situés aux 14ème, 15ème et 16ème étages de l’immeuble à la suite du percement accidentel de la canalisation de chauffage lors des travaux effectués par M. [R].

Il résulte de l’article 9 du règlement de copropriété que « tout copropriétaire restera responsable , à l’égard des autres copropriétaires, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d’un de ses préposés[…].

En l’espèce, il est établi que M. [R] avait fait appel à la société AIRCLIM qui a accidentellement percé un tuyau de chauffage commun provoquant des dégâts des eaux dans plusieurs appartement de copropriétaire. Il doit donc être tenu responsable des faits de la société AIRCLIM, mandatée par ses soins, à charge pour lui d’obtenir une éventuelle indemnisation par l’assureur professionnel de la société AIRCLIM, sans pouvoir opposer valablement cette procédure d’indemnisation au syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, M. [R] est condamné, à titre provisionnel, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.138,03 euros à titre de remboursement de la facture de la société VASILIA SERVICES.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [R], partie succombante, doit supporter la charge des dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat établi le 22 mars 2024.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [H] [R] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] du [Adresse 3], formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 3 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

En l’absence de toute nécessité, critère retenu par l’article 489 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution de la présente décision sur minute.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la Tour Jade du [Adresse 3] aux fins de remise en état ;

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Tour Jade du [Adresse 3], représenté par son syndic la société Cabinet Lescallier, la somme de 1.138,03 euros à titre de remboursement de la facture la société VASILIA SERVICES;

CONDAMNONS M. [H] [R], dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision, à communiquer au syndicat des copropriétaires de la Tour Jade du [Adresse 3], représenté par son syndic la société Cabinet Lescallier, les pièces suivantes :

— descriptif des travaux,

— plans des travaux du 17ème étage, incluant les fluides,

— état des lieux réalisé chez les avoisinants,

DISONS qu’à l’expiration dudit délai, faute d’exécution volontaire, une astreinte de 100 euros par jour de retard commencera à courir, pendant un délai de trois mois ;

DISONS n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNONS M. [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Tour Jade du [Adresse 3], représenté par son syndic la société Cabinet Lescallier, la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [H] [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat établi le 22 mars 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 18 mars 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Pauline LESTERLIN