TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 23/00833 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XPO4

Minute n°

Grosse délivrée

le : 18/06/2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE DIX HUIT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 07 Mai 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juin 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]/France

représentée par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.R.L. Modalita, dont le siège social est sis [Adresse 3]/France

représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 23 janvier 2004, la SCI [Adresse 2] a donné à bail commercial à la SARL RACHEL ET COMPAGNIE, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2004, un local (local commercial et appartement au 1er étage) situé à l’angle de la [Adresse 5] et de la [Adresse 7] à BORDEAUX (33), moyennant un loyer annuel initial de 20.640 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce « tous commerces ».

La SARL MODALITA est venue aux droits de la SARL RACHEL ET COMPAGNIE suite à un apport partiel d’actif le 30 avril 2010.

Le bail a été renouvelé le 1er janvier 2013.

Le 29 octobre 2021, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail.

Le 26 octobre 2022, le bailleur a donné son accord pour le principe du renouvellement, et a formulé une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 66.746 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception le 07 décembre 2022 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 25 janvier 2023, la SCI [Adresse 2] a fait assigner la SARL MODALITA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022.

Par jugement du 14 février 2024, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2022, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [Z] [W].

Par acte signifié le 26 septembre 2024 à la SCI [Adresse 2], la SAS MONTAIGNE DISTRIBUTION a notifié au bailleur être bénéficiaire d’une cession du droit au bail de la SARL MODALITA selon acte notarié du 23 janvier 2024.

L’expert a déposé son rapport le 29 octobre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI [Adresse 2], soutenant son mémoire signifié le 28 janvier 2025 et déposé au greffe le 10 janvier 2025 sollicite du juge des loyers commerciaux de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 59.800 euros hors taxes et hors charges, avec intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2022,ordonner la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,condamner in solidum la société MODALITA et la société MONTAIGNE DISTRIBUTION au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la SCI [Adresse 2] fait valoir, en application des articles L145-33 et suivants du code de commerce, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison d’une part de la modification notable des obligations des parties, la taxe foncière supportée par le bailleur ayant connu une augmentation substantielle de 56,85% entre 2013 et 2022, tandis que le montant du loyer n’a évolué que de 9,30%, la taxe foncière représentant désormais 14,26% du loyer, alors qu’elle représentait 9,93% en 2013.

D’autre part, la SCI [Adresse 2] fait valoir l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, le secteur dans lequel le commerce est exploité ayant connu, au cours du bail expiré, une installation de nouveaux commerces, un embellissement, et l’amélioration de sa desserte, éléments favorables au commerce exercé de vente de chaussures “moyen de gamme” pour femmes.

S’agissant de la détermination de la valeur locative, la SCI [Adresse 2] fait valoir qu’elle doit être fixée conformément à la proposition de l’expert judiciaire à la somme de 59.800 euros hors taxes et hors charges.

A l’audience, la SARL MODALITA n’a pas comparu et n’a pas fait notifier de mémoire postérieurement au dépôt du rapport d’expertise. Dans son dernier mémoire notifié le 09 janvier 2024, elle sollicitait :

à titre principal, le débouté de la SCI [Adresse 2] de ses demandes,à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire,à titre plus subsidiaire, la fixation du loyer déplafonné à compter du 26 octobre 2022,en tout état de cause, la condamnation de la SCI [Adresse 2] au paiement des dépens, et à lui payer une indemnité de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL MODALITA soutenait dans ce mémoire l’absence de démonstration d’une modification notable des éléments de détermination de la valeur locative au cours du bail échu.

Elle exposait subsidiairement que la fixation du montant du loyer à la valeur locative ne pourra intervenir qu’à compter de la première demande du bailleur, soit à compter du 26 octobre 2022.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. /En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. /Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. /En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Sur l’existence de motifs de déplafonnement

La fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L145-34 susvisé, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 précité. La modification de l’un des quatre éléments au cours du bail expiré suffit à obtenir le déplafonnement, dès lors qu’est démontré le caractère notable de cette modification.

S’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité, il doit être démontré l’intérêt pour le commerce considéré de cette modification notable.

En l’espèce, il convient d’examiner les critères soutenus aux fins de déplafonnement.

L’évolution des obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En application de cette disposition, l’augmentation de l’impôt foncier dont le bailleur a la charge est susceptible de constituer un motif de déplafonnement dès lors qu’elle est notable et que l’impact est significatif pour le bailleur au regard du montant du loyer.

En l’espèce, il résulte de l’avis de taxe foncière pour l’année 2022, que le montant de l’imposition supportée par le bailleur pour l’ensemble de l’immeuble (comprenant trois boutiques dont une seule est louée à la société MODALITA) s’est élevé à la somme de 7.295 euros alors qu’elle était de 4.830 euros en 2013. La SCI fait valoir que la somme due par le preneur serait passée de 2.843,36 euros en 2013 à 4.459,90 euros en 2022, sans expliciter sa méthode de calcul.

Par ailleurs, même en présence d’une augmentation de l’ordre de 50% durant la période du bail écoulé de la taxe foncière, l’impact de cette augmentation n’apparaît pas significatif pour le bailleur dès lors qu’il n’est pas démontré une diminution significative des revenus locatifs dont il bénéficie. En effet, en retenant les montants avancés par le bailleur, la taxe foncière représente à ce jour environ 14% du montant du loyer, contre environ 10% au début du bail, ce qui ne saurait caractériser une diminution notable de ses revenus locatifs.

La SCI [Adresse 2] ne caractérise donc pas l’évolution notable des obligations des parties.

L’évolution des facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que le local est situé au sein du « triangle d’or » de [Localité 4], quartier ayant connu, au cours du bail expiré entre 2013 et fin 2021, l’extension des lignes de tramway B et C entre juin 2014 et décembre 2016, ainsi que la création d’une nouvelle ligne de tramway D inaugurée en décembre 2019. L’ensemble de ces lignes dessert le quartier dans lequel est situé le commerce. L’expert a relevé l’augmentation de la fréquentation des transports en commun.

Par ailleurs, il ressort de l’expertise que le secteur a connu une rénovation du centre commercial des Grands Hommes en 2019, situé en face du local litigieux, ainsi qu’à proximité, la rénovation urbaine de la [Adresse 6].

Dans un environnement plus éloigné, le secteur a connu la création en octobre 2019 de la promenade sainte Catherine laquelle a connu 7 millions de visiteur lors de la première année.

L’expert a enfin relevé l’installation de nouveaux commerces dans le secteur, à proximité immédiate du local donné à bail, notamment sur la place des Grands Hommes et dans les rues adjacentes.

L’ensemble de ces évolutions des facteurs favorables de commercialité, qui ont conduit à un afflux de nouveaux chalands et à l’installation de nouveaux commerces, est nécessairement favorable à un commerce d’équipement à la personne, lequel profite de cet afflux d’une clientèle potentielle et de la synergie commerciale créée par l’accroissement de l’offre disponible.

Ainsi, il est justifié de l’existence d’un motif de déplafonnement permettant de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

Sur la détermination de la valeur locative

Les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que les locaux sont constitués :

au rez-de-chaussée d’un local commercial en ange bénéficiant en suivant d’une réserve/bureau, au sous-sol de deux dégagements, d’une réserve et de deux pièces complémentaires,à l’étage d’un appartement accessible par un escalier indépendant depuis la [Adresse 8] composé d’une entrée, une cuisine et de quatre bureaux.

Il est relevé que les locaux sont en bon état d’entretien.

Le local commercial bénéficie d’une excellente visibilité depuis la rue compte tenu de son linéaire de plus de 8mètres avec vitrines, à l’angle de la [Adresse 5] et de la [Adresse 8]. Il bénéficie par ailleurs d’une réserve permettant le stockage au-delà de la grande surface de vente en rez-de-chaussée.

S’agissant du local commercial, l’expert a retenu une superficie pondérée de 83,40 m², non contestée par le preneur dans le cadre des opérations d’expertise, sur la base d’une superficie utile de 144m².

Par conséquent, il convient de retenir, conformément à l’expertise, une surface pondérée de 83,40 m² pour le local commercial et une superficie de 89m² pour le local d’habitation.

La destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue destinée à tous commerces.

Les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail ne comporte aucune clause exorbitante du droit commun.

Les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que le local est situé dans un très bon environnement commercial en plein centre-ville de [Localité 4] dans un secteur prestigieux, bénéficiant de facilités d’accès, ayant fait l’objet de rénovation, et présentant des conditions favorables à une synergie commerciale.

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que les montants des loyers pratiqués dans le secteur s’établissent entre 350 et 864 euros par m²

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et notamment de l’excellente visibilité des locaux, de la destination tous commerces, de leur bon état et de leur emplacement favorable, il convient de fixer la valeur locative à 550 euros par m², soit la somme annuelle de 45.870 euros.

S’agissant de la valeur de l’appartement, elle sera fixée, conformément à la proposition de l’expert à la valeur de 13 euros par m², soit la somme annuelle de 13.884 euros.

Par conséquent, il convient de fixer le montant du loyer à la somme annuelle de 59.800 euros, et ce, conformément aux dispositions de l’article L145-11 du code de commerce, à compter de la date du 26 octobre 2022, date de la première demande en fixation du montant du loyer, le bailleur n’ayant pas répondu dans le délai de trois mois prévu par l’article L145-10 du code de commerce à l’offre de renouvellement formulée par le preneur.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée depuis la date du renouvellement, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 25 janvier 2023, la procédure ayant été engagée par le bailleur. Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre elles.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe, à compter du 26 octobre 2022, le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SCI [Adresse 2] et la SARL MODALITA, ayant cédé son droit au bail à la SA MONTAIGNE DISTRIBUTION, portant sur un local et un appartement situés à l’angle de la [Adresse 5] et de la [Adresse 7] à BORDEAUX (33), renouvelé le 1er janvier 2022, à la somme annuelle de 59.800 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du 25 janvier 2023 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SCI [Adresse 2] à en payer la moitié et la SARL MODALITA à en payer l’autre moitié ;

Déboute la SCI [Adresse 2] et la SARL MODALITA de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE