TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

2 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00045 – N° Portalis DB22-W-B7J-SSYZ

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. SCI FONCIERE DI 01/2003 C/ [Z] [J], S.A.R.L. L’ARBRE A PAPILLON

DEMANDERESSE

SCI FONCIERE DI 01/2003, au capital de 2.000,00 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 447 511 346, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, vestiaire : 22, M^e Benjamin LEMOINE, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 179

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [J]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 620

SARL L’ARBRE A PAPILLON, ayant son siège social au [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 620

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BRUN, Greffière lors de l’audience et de Elisa ROCHA, Greffière lors du prononcé ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 15 juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2008, la société SCI Foncière DI 01-2003 a consenti à la société l’Arbre à Papillon un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2008 moyennant un loyer annuel de 8 760,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [Z] [J], gérant de la société l’Arbre à Papillon s’est porté caution solidaire avec renonciation au bénéfice de discussion et de division, du règlement de toutes sommes pouvant être dues par la société l’Arbre à Papillon en vertu du contrat de bail.

Le 17 juin 2024, la société SCI Foncière DI 01-2003 a fait signifier à la société l’Arbre à Papillon un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 18 473,52 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, la société SCI Foncière DI 01-2003 a fait assigner en référé la société l’Arbre à Papillon et Monsieur [Z] [J] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après deux renvois ordonnés aux audiences des 11 février 2025 et 6 mai 2025, la cause a été entendue à l’audience du 15 juillet 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société SCI Foncière DI 01-2003 demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

— constater que le bail est résilié de plein droit ;

— ordonner l’expulsion de la société l’Arbre à Papillon et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1] (Yvelines) avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique en cas de besoin ;

— condamner solidairement la société l’Arbre à Papillon et Monsieur [Z] [J], en qualité de caution solidaire, au paiement d’une indemnité provisionnelle de 38 588,50 € représentant les loyers arrêtés à l’échéance du troisième trimestre 2025 inclus ;

— condamner solidairement la société l’Arbre à Papillon et Monsieur [Z] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges courantes jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés en vertu de l’article 1760 du code civil ;

— condamner solidairement la société l’Arbre à Papillon et Monsieur [Z] [J] au paiement de la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la société l’Arbre à Papillon et Monsieur [Z] [J] en tous les dépens, dont le coût du commandement de payer.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société l’Arbre à Papillon et Monsieur [Z] [J] demandent au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

* sur les demandes dirigées contre Monsieur [Z] [J] :

à titre principal,

— se déclarer incompétent et renvoyer la société SCI Foncière DI 01-2003 à mieux se pourvoir concernant ses prétentions dirigées contre Monsieur [Z] [J] ;

à titre subsidiaire,

— débouter la société SCI Foncière DI 01-2003 de ses prétentions dirigées contre Monsieur [Z] [J] en les disant non fondées en raison de l’existence d’une contestation sérieuse concernant l’engagement de caution opposé à Monsieur [Z] [J] au titre d’une durée ne correspondant pas à celle visée dans l’acte de cautionnement du 27 février 2008 mais pour une durée non contractuellement acceptée par Monsieur [Z] [J] ;

* sur les demandes dirigées contre la société l’Arbre à Papillon :

— suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder la possibilité d’apurer son arriéré locatif en 24 mensualités égales à régler en sus du loyer courant ;

— débouter la société SCI Foncière DI 01-2003 de toutes prétentions plus amples ou contraires, ainsi que de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et de condamnation de la locataire aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Elle invoque en substance des difficultés financières rencontrées depuis la crise de la covid-19, le manque d’accompagnement de la société SCI Foncière DI 01-2003 à propos de la visibilité des locaux, malgré sa bonne volonté et l’ancienneté de sa présence dans les lieux.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

Sur l’exception d’incompétence matérielle :

Aux termes de l’article L. 110-1 du code de commerce, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, la loi répute actes de commerce les cautionnements de dettes commerciales entre toutes personnes.

À cet égard, l’article L. 721-3 du même code attribue aux tribunaux de commerce la compétence pour connaître des contestations relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.

Toutefois, les baux commerciaux ne sont visés comme actes de commerce ni aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de commerce, ni par aucune autre disposition législative, de sorte que la dette résultant du bail commercial ne peut recevoir la qualification de dette commerciale.

En outre, au chapitre II du titre II du rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 précitée, le législateur précise que la modification apportée à l’article L. 110-1 du code de commerce « répond à un objectif de bonne administration de la justice, en permettant que le tribunal de commerce soit saisi à la fois du contentieux relatif à la dette principale et de celui relatif au cautionnement. ». L’intention du législateur manifeste ainsi clairement une volonté d’unification du contentieux, afin que la juridiction compétente pour statuer sur la dette principale le soit également pour l’action dirigée à l’encontre de la caution.

Or, selon l’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire dispose d’une compétence exclusive pour connaître des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce.

À cet égard, l’article L. 145-41 du code de commerce traite de l’action en résiliation de plein droit du bail commercial sur le fondement d’une clause résolutoire.

Par ailleurs, en l’absence de procédure collective ouverte à l’égard de la société l’Arbre à Papillon, l’action objet de la présente instance ne relève pas de la compétence du tribunal des activités économiques en application de l’article 26 de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023 d’orientation et de programmation du ministère de la justice 2023-2027.

En l’espèce, la dette garantie par le cautionnement résulte d’un bail commercial, qui n’est pas un acte de commerce. Elle ne peut dès lors être qualifiée de dette commerciale, de sorte que le cautionnement en cause ne présente pas la nature d’un cautionnement commercial.

Par ailleurs, les demandes dirigées contre la caution s’inscrivent, à titre accessoire, dans le cadre d’une action en acquisition de clause résolutoire d’un bail commercial.

Le tribunal judiciaire, seul compétent pour connaître d’une telle action, doit par conséquent également connaître de l’action dirigée contre la caution, conformément à la volonté du législateur.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de la société l’Arbre à Papillon et la demande reconventionnelle de suspension :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail conclu le 27 février 2008 entre la société SCI Foncière DI 01-2003 et la société l’Arbre à Papillon comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 17 juin 2024 à la société l’Arbre à Papillon vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 18 473,52 € au 4 juin 2024, terme du deuxième trimestre 2024 inclus.

Il ressort d’un décompte du 3 juillet 2025 produit par la demanderesse que la société l’Arbre à Papillon ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 juillet 2024 à minuit.

Si le défendeur sollicite des délais de paiement, les pièces produites révèlent que la société l’Arbre à Papillon ne s’acquitte qu’irrégulièrement et très partiellement du montant de son loyer courant depuis plus d’une année, de sorte que la dette locative s’est aggravée. La société l’Arbre à Papillon ne justifie par ailleurs aucunement ni que sa situation financière, ni que ses perspectives d’activité lui permettraient de s’acquitter d’une indemnité d’occupation courante.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la société l’Arbre à Papillon selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société demanderesse à compter du 18 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société SCI Foncière DI 01-2003 verse aux débats un extrait du compte de la société l’Arbre à Papillon arrêté au 3 juillet 2025, terme du troisième trimestre 2025 inclus, faisant état d’une dette locative de 38 588,50 €.

La société défenderesse ne justifiant d’aucun versement omis dudit décompte, il convient donc de condamner la société l’Arbre à Papillon à titre provisionnel à payer ladite somme à la société Foncière DI 01-2003.

Sur les demandes formées à l’encontre de Monsieur [Z] [J], en qualité de caution solidaire :

Selon l’article 2288 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce issue de l’ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Aux termes de l’article L. 341-2 du code de la consommation, dans sa version applicable à l’espèce, issue de la loi n° 2003-721 du 1er août 2003 et abrogée par l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante, et uniquement de celle-ci : « En me portant caution de X…, dans la limite de la somme de … couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de …, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X… n’y satisfait pas lui-même. »

Le créancier professionnel s’entend de celui dont la créance est née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles, même si celle-ci n’est pas principale (1ère Civ, 9 juillet 2009, pourvoi n° 08-15.910).

La mention “pour la durée de…” qu’impose, pour un cautionnement à durée déterminée, l’article L. 341-2 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 14 mars 2016, implique l’indication d’une durée précise (Com., 13 décembre 2017, pourvoi n° 15-24.294, Bull. 2017, IV, n° 162). Les éléments essentiels, dont la durée de l’engagement, doivent être précisés dans la mention manuscrite sans qu’il soit nécessaire de se reporter aux clauses imprimées dans l’acte (1ère Civ, 9 juillet 2015, pourvoi n° 14-24.287).

En l’espèce, le domaine d’activité de la société SCI Foncière DI 01-2003 étant la location de terrains et d’autres biens immobiliers, la créance locative en cause est née dans l’exercice de son activité professionnelle, ce qui confère à la société SCI Foncière DI 01-2003 la qualité de créancier professionnel.

La mention manuscrite de l’engagement de cautionnement solidaire versé aux débats est rédigée ainsi « Bon pour caution solidaire du règlement annuel, 8 760,00 €, indexé sur l’indice INSEE, provisions pour charges et taxes en sus, pendant toute la durée du bail. Je confirme avoir une parfaite connaissance de la nature et de l’étendue de mon engagement. »

Compte tenu de ce qui précède et de l’absence de mention dans la mention manuscrite d’une durée du cautionnement s’étendant à la période de renouvellement du bail litigieux, la validité de l’engagement de Monsieur [Z] [J] apparaît sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes formées à l’encontre de Monsieur [Z] [J].

Sur les demandes accessoires :

La société l’Arbre à Papillon, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juin 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société l’Arbre à Papillon à payer à la société SCI Foncière DI 01-2003 la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [Z] [J] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 27 février 2008 entre la société SCI Foncière DI 01-2003 et la société l’Arbre à Papillon portant sur le local situé [Adresse 1] (Yvelines), sont réunies au 17 juillet 2024 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société l’Arbre à Papillon pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société l’Arbre à Papillon à payer à la société SCI Foncière DI 01-2003 la somme provisionnelle de 38 588,50 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 3 juillet 2025, terme du troisième trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

Condamnons la société l’Arbre à Papillon à payer à la société SCI Foncière DI 01-2003 une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société l’Arbre à Papillon à payer à la société SCI Foncière DI 01-2003 la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société l’Arbre à Papillon aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juin 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Elisa ROCHA Eric MADRE