TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 8]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00439 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H3JX

JUGEMENT du

03 Juillet 2025

Minute n° 25/00648

Société [N]

C/

[H] [Z]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e LAUGERY

Copie conforme

M. [Z]

Préfecture du Maine et [Localité 10]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 Juillet 2025

après débats à l’audience du 15 Mai 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société d’Economie Mixte [N]

immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le n°063 200 059

siégeant : [Adresse 6],

[Localité 4],

représentée par Maître Pierre LAUGERY, substitué par Maître Nicolas MARIEL, membres de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [Z]

né le 02 Février 1981 à [Localité 9] (COMORES)

demeurant : [Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 2 février 2023, la société d’économie mixte [N] a donné à bail à M. [H] [Z] un logement situé [Adresse 2] et un garage n°28 moyennant un loyer mensuel principal de 496,66€, outre 30€, au titre du loyer du garage, les charges venant en sus.

La S.E.M. [N] a fait signifier le 25 octobre 2024 un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 14 février 2025, la S.E.M. [N] a fait assigner M. [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 8] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette date, la S.E.M. [N] – représentée par son conseil – s’en réfère oralement à son assignation initiale et demande de :

— constater la résiliation du bail intervenue de plein droit le 26 décembre 2024; subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour troubles anormaux de voisinage ;

— ordonner l’expulsion de M. [H] [Z] et de tout occupant de son chef dès la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique, sans application d’un délai de deux mois :

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus,

— condamner M. [H] [Z] à lui payer les sommes suivantes :

▸ la somme actualisée de 7.449,59 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 mai 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

Dire que les intérêts se capitaliseront annuellement par application de l’article 1343-2 du code civil,

▸ l’indemnité d’occupation précédemment fixée pour la période postérieure et jusqu’à libération définitive des lieux,

▸ la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

▸ les entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Elle fait valoir que le défendeur a été défaillant dans le règlement de son loyer et n’a pas non plus apuré les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant la délivrance dudit commandement. Subsidiairement, elle soutient que le défendeur est l’auteur de troubles anormaux de voisinage depuis plusieurs mois ; qu’il se montre particulièrement agressif envers l’un de ses voisins et que son comportement crée un sentiment d’insécurité chez les habitants de l’immeuble ; que les troubles persistent, de nouveaux troubles étant survenus encore récemment en mai 2025 ayant donné lieu à un nouveau dépôt de plainte.

Bien que convoqué par exploit de commissaire de justice signifié par dépôt à étude, M. [H] [Z] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi compte tenu du comportement du défendeur, qui s’est montré virulent au téléphone avec le travailleur social et qui fait l’objet d’une interdiction d’accès à la MDA [Localité 8] Ouest.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 10] par la voie électronique le 17 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.E.M. [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la lettre recommandée réceptionnée le 24 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, il est démontré qu’un commandement de payer les loyers pour un montant de 5.360,12 € visant la clause résolutoire insérée au bail et ci-dessus reproduite a été signifié au locataire le 25 octobre 2024. Ce commandement est demeuré en partie au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 26 décembre 2024.

L’article 24 V de cette même loi, dans sa rédaction applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII, dans sa rédaction applicable depuis le 29 juillet 2023 ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [H] [Z] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience. Si des paiements continuent d’être effectués, ceux-ci sont irréguliers et ne couvrent pas la totalité des échéances mensuelles. Aucun délai de paiement même d’office ne peut donc lui être accordé, étant observé que le juge n’a par ailleurs été saisi d’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire

La clause résolutoire acquise au bailleur doit donc produire ses pleins effets.

Sur l’expulsion et la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux

Du fait de la résiliation du bail, M. [H] [Z] se retrouve occupant sans droit ni titre du logement. Son expulsion sera donc ordonnée.

L’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ajoute que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le bailleur fournit plusieurs pièces, notamment des dépôts de plainte, de nature à démontrer que M. [H] [Z] a pu adopter ces derniers mois et jusqu’à récemment un comportement particulièrement agressif à l’encontre d’un de ses voisins. Les précisions apportées par le responsable de la MDS [Localité 8] Ouest sur les raisons pour lesquelles aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi viennent corroborer l’agressivité de M. [H] [Z].

Ces éléments outre l’absence au jour de l’audience de la reprise intégrale du paiement du loyer justifient la réduction à UN mois le délai normalement prévu par l’article L.412-1 précité pour quitter les lieux.

Sur la condamnation au paiement

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 27 novembre 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.E.M. [N] produit un décompte démontrant que M. [H] [Z] reste devoir la somme de 7.449,59€ à la date du 9 mai 2025.

Le défendeur, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

M. [H] [Z] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 7.449,59 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.364 € à compter de l’assignation (14 février 2025) et sur le surplus à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts est de droit quand elle est demandée en justice. Elle sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

M. [H] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

M. [H] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.E.M. [N], M. [H] [Z] sera condamné à lui verser la somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2023 entre la S.E.M. [N] et M. [H] [Z] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 7], et le garage n°28 sont réunies à la date du 26 décembre 2024 pour défaut de paiement des loyers ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.E.M. [N] pourra, UN MOIS après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [H] [Z] à verser à la S.E.M. [N] la somme de 7.449,59 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 9 mai 2025 (incluant l’échéance d’avril 2025), augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 5.364 € à compter de l’assignation du 14 février 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [H] [Z] à verser à la S.E.M. [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [H] [Z] à verser à la S.E.M. [N] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 octobre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 10] ;

La greffière, La vice-présidente,