TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

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N° RG 25/53256 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7YRY

N° : 1

Assignation du :

06 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 juin 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le Syndicat des Coproprietaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.S. MATERA

[Adresse 13]

[Localité 14]

représenté par Maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocats au barreau de PARIS – #R0175

DEFENDEUR

Le Syndicat des Coproprietaires du [Adresse 11], représenté par son syndic la S.A.S. LE SYNDIC

[Adresse 16]

[Localité 15]

représenté par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #R0197

DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a entrepris la réalisation de travaux de réfection totale de la couverture de son immeuble. La réfection du versant rue de la couverture a été réalisée.

Par courrier électronique du 16 octobre 2024, le syndic d’immeuble a sollicité du syndic de l’immeuble voisin un accès à la cour et l’a informé de la nécessité de poser un échafaudage à pied dans la courette, pour poursuivre sur le versant arrière de la toiture les travaux de réfection.

Le 6 novembre 2024, un échafaudage de pied a été posé dans la cour de l’immeuble sans l’accord de la copropriété voisine. Le syndic de l’immeuble du [Adresse 7], alerté par le syndic de l’immeuble voisin, l’a informé qu’il n’avait pas donné instruction à l’entreprise de rénovation d’installer cet échafaudage et qu’il sollicitait immédiatement de cette dernière, sa dépose.

Exposant que l’installation de cet échafaudage est nécessaire et que le syndicat des copropriétaires voisin s’oppose à l’installation d’un tel échafaudage, qui est pourtant le seul moyen de procéder à la réfection du versant arrière de la couverture, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a, par exploit délivré le 6 mai 2025, fait citer à heure indiquée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

* enjoindre le défendeur à lui laisser l’accès à son fonds, et plus particulièrement à la courette intérieure, sise au [Adresse 12], ainsi qu’à toute société mandatée par ses soins en vue de la pose d’un échafaudage de pied dans ladite courette, le temps de la réalisation des travaux de toiture sur l’immeuble du [Adresse 5], sous astreinte de 600 € par jour de retard qui courra à compter du huitième jour suivant la signification de l’ordonnance de référé à intervenir ;

* l’autoriser ainsi que toute société mandatée par ses soins, à installer un échafaudage de pied sur le fonds voisin sis [Adresse 10] cadastré section EB [Cadastre 1], le temps de la réalisation des travaux de toiture sur l’immeuble du [Adresse 4], puis à procéder à son démontage, dans les conditions ci-après exposées :

le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] informera le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] des dates d’intervention de la société chargée de l’installation de l’échafaudage,le droit de passage et d’emprise sur la courette seront octroyés pour une durée approximative de sept semaines, sauf en cas d’intempéries ou d’empêchements, pour quelle que cause que ce soit, qui soient susceptibles de rallonger ce délai ;le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fera installer sur l’échafaudage une bâche ainsi qu’une alarme ;le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] fera établir avant et après travaux, à ses frais, un constat selon procès-verbal établi par un commissaire de justice aux fins de description de l’état des lieux ;

* condamner le défendeur à lui verser la somme de 3000€ à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts résultant de la résistance abusive, outre celle de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le requérant maintient ses prétentions et sollicite en outre la condamnation du défendeur au paiement d’une provision de 10 900€ correspondant au surcoût lié au retard pris dans le chantier.

En réponse, la défenderesse conclut au non-lieu à référé et sollicite la condamnation du requérant à lui verser la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur la servitude temporaire de tour d’échelle

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aussi ressort-il de ce texte qu’il appartient à la partie sollicitant une telle mesure de rapporter la preuve tant de l’urgence à l’ordonner que du caractère non sérieux des éventuelles contestations qui lui sont opposées. Caractérise une contestation sérieuse, tout moyen susceptible d’être invoqué devant le juge et qui n’est pas manifestement voué à l’échec.

En vertu de l’article 835 du même code, pris en son premier alinéa, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est admis qu’un propriétaire puisse passer temporairement sur le terrain voisin aux fins de réparation de son propre immeuble, à la condition que ces réparations revêtent un caractère de nécessité pour empêcher la dégradation de l’immeuble et qu’il soit impossible de faire procéder à ces travaux sans passer sur le fonds d’autrui.

Cette autorisation dite « de tour d’échelle » ne connaît d’autres règles que celles appréciées souverainement par le juge qui, à défaut d’accord entre les parties, fixe le cas échéant les modalités de passage.

Il résulte par ailleurs de l’articulation des articles 544 et 1241 du code civil, que le refus d’un propriétaire opposé à son voisin de passer temporairement par son fonds aux fins d’exécuter ces travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble alors qu’aucune alternative raisonnable n’est envisageable, caractérise un abus de droit.

Les travaux de réfection de la toiture sont par nature conservatoires en ce qu’ils assurent l’entretien et la pérennité de la couverture d’un immeuble.

En l’espèce, le requérant verse aux débats le rapport de son architecte établi le 18 février 2025 dont il ressort “un affaissement de la charpente, le pourrissement et la rupture du liteaunage retenant les tuiles (risquant de chuter dans la rue ou dans les cours du 27 et du [Adresse 9])” et qui établit un risque pour la sécurité des personnes et justifie dès lors l’urgence de la situation.

L’architecte précise que seul un échafaudage tubulaire de pied n’est possible, dès lors que l’échafaudage en éventail sans appui au sol n’est autorisé qu’en cas d’impossibilité technique, selon la lettre circulaire du 13 juillet 2006 du ministère de l’emploi, de la cohésion, et du logement, qui précise qu’à compter du 1er septembre 2007, “l’installation d’un échafaudage en éventail ne pourra plus, alors, être admise que dans des situations particulières, nécessairement limitées, à savoir :

en cas d’impossibilité technique avérée de recourir à un autre type d’échafaudage ou à une PEMP,lorsque l’évaluation des risques démontre que l’utilisation d’un échafaudage en éventail est susceptible d’exposer les travailleurs à un risque moindre que tout autre technique”.

En l’espèce, ni l’une ni l’autre de ces situations n’est démontrée par la partie adverse qui, en outre, n’a pas répondu aux sollicitations du requérant adressées le 7 janvier 2025 sollicitant l’accès à la façade arrière de l’immeuble afin de procéder à des sondages permettant de déterminer si un échafaudage en éventail était possible.

Aucun élément technique ne permet d’établir que la réfection de la couverture par l’installation d’un échafaudage sur rue, qui a été retiré par la société une fois le versant rue réalisé, serait envisageable compte tenu de l’état de la charpente qui laisse craindre un risque de chute d’un ouvrier en cas d’appui sur cette couverture.

Enfin, l’article R.233-13-23 du code du travail dispose que “Les techniques d’accès et de positionnement au moyen de cordes ne doivent pas être utilisées pour constituer un poste de travail. Toutefois, en cas d’impossibilité technique de recourir à un équipement assurant la protection collective des travailleurs ou lorsque l’évaluation du risque établit que l’installation ou la mise en œuvre d’un tel équipement est susceptible d’exposer des travailleurs à un risque supérieur à celui résultant de l’utilisation des techniques d’accès ou de positionnement au moyen de cordes, celles-ci peuvent être utilisées pour des travaux temporaires en hauteur ».

Dès lors que l’installation d’un échafaudage sur pied est possible, il ne peut être fait recours à des cordistes.

Il s’ensuit que l’installation d’un échafaudage de pied est nécessaire et urgente et qu’aucune alternative possible n’est démontrée, le confort des occupants de la copropriété voisine ne pouvant primer la sécurité des salariés de l’entreprise de réfection de la couverture.

Par ailleurs, si le défendeur expose qu’aucune attestation d’assurance ne lui a été transmise, cela ne peut justifier un refus de tour d’échelle, mais constitue néanmoins une condition qui sera ajoutée au dispositif, l’attestation d’assurance produite prenant fin au 1er janvier 2025.

Enfin, l’installation sauvage de l’échafaudage en novembre 2024 ne peut suffire à justifier le refus du défendeur du tour d’échelle, les désordres allégués n’étant nullement démontrés et l’intervention rapide du syndic d’immeuble établissant de façon convaincante que l’entreprise a agi de sa propre initiative.

Il apparaît dès lors que le refus opposé par le défendeur caractérise un abus de droit et en conséquence, un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en faisant droit aux demandes principales du requérant, et ce, sous astreinte, compte tenu de la résistance infondée du défendeur.

Sur la demande provisionnelle

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le requérant sollicite à l’oral la condamnation du défendeur au paiement de la somme provisionnelle de 10 900€ TTC correspondant au surcoût mentionné dans le devis établi par la société de couverture.

Le requérant produit deux devis modificatifs établis à sept jours d’intervalle, entre les 21 et 31 mars 2025 dont il résulte que le surcoût passe de 3450€ HT à 7450€ HT, sans qu’il ne puisse être possible de comprendre à quoi correspond exactement ce surcoût et cet écart.

En conséquence, la demande apparaît insuffisamment justifiée et se heurte à une contestation sérieuse.

En ce qui concerne l’octroi d’une provision au titre des dommages et intérêts, il y sera fait droit dès lors que le syndicat des copropriétaires demandeur a effectué de nombreuses démarches afin d’obtenir l’accord de la copropriété voisine, tentant de déterminer si des solutions alternatives étaient possibles, sans toutefois qu’une volonté de rapprochement de la part de la copropriété voisine n’émerge des échanges entre les parties et alors que sa demande était bien fondée. Ce refus injustifié lui a nécessairement causé un préjudice indépendant des frais de procédure, résultant notamment de l’état de la toiture et des nombreuses démarches engagées, qui justifie que lui soit accordée une provision de 1000 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, doit supporter la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à verser au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons le défendeur à laisser l’accès à son fonds, et plus particulièrement à la courette intérieure, sise au [Adresse 12], au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ainsi qu’à toute société mandatée par ses soins en vue de la pose d’un échafaudage de pied dans ladite courette, le temps de la réalisation des travaux de toiture sur l’immeuble du [Adresse 4], sous astreinte provisoire de 600 € par jour de retard qui courra à compter du huitième jour suivant la signification de l’ordonnance de référé à intervenir et ce pendant un délai de deux mois ;

Autorisons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ainsi que toute société mandatée par ses soins, à installer un échafaudage de pied sur le fonds voisin sis [Adresse 10] cadastré section EB [Cadastre 1], le temps de la réalisation des travaux de toiture sur l’immeuble du [Adresse 4], puis à procéder a son démontage, dans les conditions ci-après exposées :

le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] informera le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] des dates d’intervention de la société chargée de l’installation de l’échafaudage, dont il aura transmis une attestation d’assurance à jour,le droit de passage et d’emprise sur la courette seront octroyés pour une durée approximative de sept semaines, sauf en cas d’intempéries ou d’empêchements, pour quelle que cause que ce soit, qui soient susceptibles de rallonger ce délai ;le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fera installer sur 1'échafaudage une bâche ainsi qu’une alarme ;le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] fera établir avant et après travaux, à ses frais, un constat selon procès-verbal établi par un commissaire de justice aux fins de description de l’état des lieux ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 1000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts résultant de la résistance abusive ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes provisionnelles ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 17 juin 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN