1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e PADELLEC

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 24 JUILLET 2025

S.C.I. AMA 3

c/

S.A.R.L. L V

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00814

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QHVB

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 04 Juin 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.C.I. AMA 3, inscrite au RCS de Nice sous le n° 838 202 422, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

L’Admiral Plazza, 848 Promenade du Soleil

06500 MENTON

représentée par M^e Marie PADELLEC, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

La S.A.R.L. L V, inscrite au RCS de Grasse sous le n° 750 248 981, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

21 Boulevard du Jeu de Ballon

06130 GRASSE

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 04 Juin 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 24 Juillet 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2023, la SCI AMA 3 a donné à bail commercial à la SARL LV, pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2023, un local commercial sis 21 boulevard du Jeu de Ballon à Grasse (06130) moyennant un loyer annuel initialement fixé à 7.800 €, hors TVA, hors taxe foncière et hors charges, payable d’avance en douze termes égaux, outre une somme mensuelle de 10 € par mois et de 30 € par mois à titre de provision sur les charges de copropriété et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 18 mars 2025, la SCI AMA 3 a fait délivrer à la SARL LV un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 4.375 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2015, la SCI AMA 3 a fait assigner la SARL LV devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir, au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1103 du code civil, L.145-41 du code de commerce, L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution et 700 du code de procédure civile :

— juger la SCI AMA 3 recevable et fondée en ses demandes,

— constater que la SARL LV ne s’est pas acquittée du paiement des loyers et charges des mois de décembre 2024 à mai 2025 ;

— constater que la SARL LV n’a pas respecté ses obligations contractuelles ;

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location qui a été consentie à la SARL LV a cessé de plein droit au regard des dispositions de L.145-41 du code du commerce ;

— prononcer par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail ;

— ordonner l’expulsion de la SARL LV ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des dispositions de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— assortir ladite obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 € par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

— prononcer par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail à la date du 19 avril 2025 ;

— condamner la SARL LV à lui payer la somme de 5.735 € à titre provisionnel au titre des loyers impayés des mois de décembre 2024 à mai 2025 (à parfaire au jour de la décision à intervenir) ;

— condamner la SARL LV au paiement de la somme mensuelle provisionnelle de 1.300 € HT au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre ;

— autoriser la SCI AMA 3 à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais de la SARL LV et à ses risques périls ;

— condamner la SARL LV à lui payer la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL LV aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer à hauteur de 157,53 €.

La SCI AMA 3 expose, au soutien de ses demandes, qu’elle a donné à bail un local commercial situé à Grasse à la SARL LV, que le loyer mensuel est de 650 € HT auquel s’ajoute 30 € par mois de provision à valoir sur les charges locatives, que la SARL LV a cessé de régler ses loyers depuis le mois de décembre 2024, qu’elle a été contrainte de lui faire délivrer un commandement de payer le 18 mars 2025, que les loyers de décembre 2024, janvier 2025, février 2025, mars 2025, avril 2025 et mai 2025 sont impayés, que le dépôt de garantie – qu’elle n’a jamais versé – s’élève à 1.300 €, la taxe des ordures ménages à 313 €, le coût de la délivrance de mise en demeure du 26 novembre 2024 à 72 €, le coût du commandement de payer à 157,53 € de sorte que la SARL LV est redevable d’un montant de 5.892,53 €. Elle soutient qu’elle ainsi fondée à réclamer l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation de la SARL LV à lui verser à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant de 1.300 € correspondant au double du loyer en cours conformément au contrat de bail.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 4 juin 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Lors de l’audience, la SCI AMA 3, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à domicile selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SARL LV n’a pas constitué avocat ; la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens de la SCI AMA 3, il convient de se référer à son assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SCI AMA 3 justifie avoir dénoncé l’assignation en constatation de résiliation du bail à la SA DIAC, créancier bénéficiant de deux inscriptions en date des 1er février 2021 et 17 octobre 2022, suivant acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025 ayant fait l’objet d’une remise à personne morale, soit plus d’un mois avant le prononcé de la présente ordonnance.

2/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la défenderesse au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers et l’indemnité d’occupation

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

La demanderesse produit en l’espèce aux débats le contrat de bail à effet du 1er septembre 2023 la liant à la SARL LV, qui contient en son article 21 une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

La bailleresse, par suite du non-paiement des loyers et provisions sur charges des mois de décembre 2024 à mars 2025 inclus, du dépôt de garantie et des charges de l’année 2024 (taxe d’enlèvement des ordures ménagères), a fait signifier à la SARL LV le 18 mars 2025 un commandement de payer par acte extrajudiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 4.375 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale, en rappelant au locataire défaillant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

La SARL LV, qui ne comparait pas bien que régulièrement assignée, ne conteste pas le principe ni le montant de la dette locative.

Le commandement étant incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance, le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 19 avril 2025 et la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement. Depuis cette date, la SARL LV est en conséquence occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile, suivant détail précisé au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

La bailleresse sollicite la condamnation de la SARL LV au paiement d’une indemnité d’occupation, qu’elle souhaite voir fixer au double du loyer mensuel en vigueur, soit à la somme mensuelle de 1.300 € HT, en application des stipulations de la clause résolutoire.

Il convient en l’espèce de fixer, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à la valeur du dernier loyer pratiqué soit à la somme mensuelle de 650 € HT à compter du 19 avril 2025 et jusqu’au départ effectif de la locataire et restitution des clés. La SARL LV sera condamnée, en tant que de besoin, à son paiement.

En effet, seule l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente à la valeur locative ou au montant du dernier loyer n’est pas sérieusement contestable. Tel n’est pas le cas pour le surplus des sommes sollicitées en application de la clause résolutoire, qui constitue une clause pénale dont le montant pourrait apparaître comme manifestement excessif en considération des autres pénalités stipulées au bail (outre l’astreinte assortissant la décision d’expulsion) et qui serait susceptible d’être réduite par le juge du fond.

Il ressort de l’examen des pièces présentées et régulièrement versées aux débats, que le montant des loyers et provisions sur charges, indemnités d’occupation et régularisation de charges échus impayés s’élève à la somme de 5.735 €, somme arrêtée au mois de mai 2025 inclus, décomposée comme suit :

loyer de décembre 2024 650 €loyer de janvier 2025 650 €provision sur charges (TAOM) janvier 2025 30 €loyer de février 2025 650 €provision sur charges (TAOM) février 2025 30 €loyer de mars 2025 650 €provision sur charges (TAOM) mars 2025 30 €loyer de avril 2025 650 €provision sur charges (TAOM) avril 2025 30 €loyer de mai 2025 650 €provision sur charges (TAOM) mai 2025 30 €dépôt de garantie 1.300 €taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024 313 €frais de mise en demeure du 26/11/2024 72 €

L’obligation au paiement de cette créance locative n’est pas sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse à payer cette somme, à titre provisionnel.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SARL LV, partie succombante, supportera les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI AMA 3 la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.500 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 19 avril 2025, du bail commercial liant la SCI AMA 3, bailleresse, à la SARL LV, locataire, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SARL LV des locaux commerciaux sis 21 boulevard du jeu de Ballon à Grasse (06130), ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que l’obligation de quitter les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance sera assortie d’une astreinte de 50 € par jour de retard jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à la somme de 650 € HT outre les charges sur justificatifs, à compter du 19 avril 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux de la SARL LV ;

Condamne la SARL LV à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à la SCI AMA 3 ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant le surplus des demandes formées au titre de l’indemnité d’occupation ;

Condamne la SARL LV à payer à la SCI AMA 3 la somme provisionnelle de 5.735 € arrêtée au mois de mai 2025 inclus, au titre des loyers et provisions sur charges, indemnités d’occupation et régularisation de charges échus impayés ;

Condamne la SARL LV aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 mars 2025, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL LV à payer à la SCI AMA 3 une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés