TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Emmanuel STENE

M^e Nicolas TAVIEAUX MORO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie-Sophie CHAPUIS-DAZIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03028 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4K23

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [V] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marie-Sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2305

DÉFENDERESSES

Association GROUPE EUROPEEN ET D’EXPERTISE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuel STENE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0117

S.C.I. MONETTE, dont le siège social est sis [Adresse 4] -

représentée par M^e Emmanuel STENE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0117

LE FOND COMMUN DE TITRISATION ABSUS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas TAVIEAUX MORO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0130

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03028 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4K23

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2021, Monsieur [V] [D] a pris à bail des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 2050 € et une provision sur charges de 150 € par mois.

La société MCS et ASSOCIES aux droits de laquelle vient le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS, créancière de Monsieur [B] [R], a diligenté le 10 juillet 2023 une saisie attribution entre les mains de Monsieur [V] [D] des sommes dont ce dernier était tenu à l’égard de Monsieur [B] [R].

Par ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Ajaccio du 17 novembre 2023, signifiée à Monsieur [V] [D] le 14 décembre 2023, la société ABCD JUSTICE, huissiers de justice associés, [U] [N] [K], [E] [X], [H] [A], et [E] [G] a été désignée séquestre des créances à exécution successive échues résultant des contrats de baux portant sur les biens loués par Monsieur [B] [R] situés [Adresse 1] à [Localité 3].

Suivant jugement du 2 octobre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Ajaccio a validé la saisie attribution des loyers du 10 juillet 2023 pratiquée entre les mains de Monsieur [V] [D].

Monsieur [B] [R] a interjeté appel de cette décision.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, l’association GROUPE EUROPEEN D’ETUDES ET D’EXPERTISES en qualité de gestionnaire de la SCI MONETTE a fait délivrer à Monsieur [V] [D] un commandement de payer la somme principale de 4400 € au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 27 février 2024, Monsieur [V] [D] a fait assigner le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS, la SCI MOINETTE et l’association GROUPE EUROPEEN D’ETUDES ET D’EXPERTISES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir principalement la nullité du commandement de payer du 17 janvier 2024.

À l’audience du 28 novembre 2024, Monsieur [B] [R] demande au juge de :

prononcer l’irrecevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, ou la rejeter,prononcer la nullité du commandement de payer,Subsidiairement, condamner le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS à le garantir de toute condamnation, et enjoindre au commissaire de justice séquestre de se dessaisir des loyers et charges séquestrés,Lui accorder un délai de 6 mois pour quitter les lieux,condamner tout succombant à lui payer la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts,condamner tout succombant à lui payer la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,écarter l’exécution provisoire dans l’hypothèse du prononcé de son expulsion.

En défense, l’association GROUPE EUROPEEN D’ETUDES ET D’EXPERTISES et la SCI MOINETTE demandent au juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [D], condamner Monsieur [V] [D] à payer au bailleur la somme de 8800 € au titre de l’arriéré locatif dû au 17 mars 2024,condamner Monsieur [V] [D] à payer au bailleur une indemnité d’occupation de 2200 € par mois à compter du 18 mars 2024,condamner Monsieur [V] [D] à leur payer la somme de 1200 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS s’oppose aux demandes de garantie et de dommages et intérêts, et au titre des frais irrépétibles de Monsieur [V] [D].

Le juge renvoie aux conclusions des parties soutenues oralement pour l’exposé détaillé de leurs moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du commandement de payer

En application de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée pour vice de forme, sauf formalité substantielle ou d’ordre public, qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

Suivant l’article 117 du code de procédure civile, le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte.

En application de ces premières dispositions, le commandement de payer doit être délivré par le bailleur ou pour le compte du bailleur précisément désigné à l’acte à peine de nullité du commandement de payer, la délivrance de l’acte par une personne n’ayant pas la qualité de bailleur constituant une nullité de forme causant nécessairement grief au locataire.

Par ailleurs, la délivrance d’un commandement de payer pour le compte du bailleur nécessite pour la validité de cet acte que la personne intervenant comme mandataire détienne effectivement un mandat pour délivrer cet acte, l’absence de pouvoir en ce sens constituant une nullité de fond.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré par l’association GROUPE EUROPEEN D’ETUDES ET D’EXPERTISES et ce, selon les termes de l’acte, en qualité de gestionnaire de la SCI MOINETTE.

Or la SCI MOINETTE, qui soutient être le bailleur de Monsieur [V] [D], et l’association GROUPE EUROPEEN D’ETUDES ET D’EXPERTISES ne justifient pas que l’association GROUPE EUROPEEN D’ETUDES ET D’EXPERTISES détenait un mandat de la SCI MOINETTE l’autorisant à délivrer un commandement de payer pour son compte.

Par ailleurs, le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS qui soutient de son côté que Monsieur [B] [R] est le bailleur de Monsieur [V] [D] en sa qualité d’usufruitier du bien immobilier donné à bail établit que Monsieur [B] [R] a apporté à la SCI MOINETTE par acte notarié des 9 et 10 juin 2011 la nue propriété du bien immobilier faisant l’objet du bail conclu avec Monsieur [V] [D], et s’en est réservé l’usufruit.

Elle produit également un acte notarié du 28 novembre 2018 suivant lequel Monsieur [B] [R] a déclaré renoncer à titre abdicatif à son usufruit sur les parts sociales lui appartenant dans la SCI MOINETTE pour une durée de 10 ans.

Or l’usufruit des parts sociales de la SCI ne se confond pas avec l’usufruit du bien immobilier.

La SCI MOINETTE et l’association GROUPE EUROPEEN D’ETUDES ET D’EXPERTISES invoquent toutefois un acte notarié du 20 octobre 2023 aux termes duquel Monsieur [B] [R] déclare renoncer à son usufruit sur le bien immobilier donné à bail.

Le locataire, titulaire d’un droit personnel, ne peut se prévaloir du défaut de publicité d’un tel acte qui lui est immédiatement opposable (Cass. 3e civ. 23 mars 2011 n°10-12.162).

En revanche, la SCI MOINETTE et l’association GROUPE EUROPEEN D’ETUDES ET D’EXPERTISES n’établissent pas l’acceptation par la SCI MOINETTE de cette renonciation.

Ainsi, la SCI MOINETTE ne justifie pas de sa qualité de bailleur lors de la délivrance du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la nullité du commandement de payer.

Les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont donc sans objet.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [V] [D] justifie avoir réglé l’intégralité des loyers dus à compter de janvier 2024 entre les mains du séquestre désigné par le juge de l’exécution compte tenu de la contestation par Monsieur [B] [R] de la saisie attribution des loyers diligentée par son créancier.

Monsieur [V] [D] n’est ainsi pas tenu en l’état de verser ses loyers entre les mains de son bailleur, la SCI MOINETTE n’établissant en tout état de cause pas cette qualité.

En conséquence, la demande en paiement est rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [V] [D] invoque uniquement dans ses conclusions la faute du bailleur tenant à la délivrance du commandement de payer. Ainsi, le commandement de payer ayant été délivré en qualité de bailleur par la SCI MOINETTE, seule la responsabilité de cette dernière est examinée et non celle de l’association GROUPE EUROPEEN D’ETUDES ET D’EXPERTISES.

Or la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’initiative de la SCI MOINETTE, alors que les loyers et charges étaient réglés par Monsieur [V] [D] entre les mains d’un séquestre, caractérise une faute de la SCI MOINETTE à l’origine pour Monsieur [V] [D] d’un préjudice moral tenant à l’inquiétude générée par le risque d’expulsion.

La SCI MOINETTE sera ainsi condamnée à payer à Monsieur [V] [D] la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI MOINETTE, qui succombe à titre principal à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Sa demande au titre des frais irrépétibles est donc rejetée, de même que celle de l’association GROUPE EUROPEEN D’ETUDES ET D’EXPERTISES.

L’équité justifie par ailleurs de condamner la SCI MOINETTE tenue aux dépens à payer à Monsieur [V] [D] la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ANNULE le commandement de payer du 17 janvier 2024,

REJETTE la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif,

CONDAMNE la SCI MOINETTE à payer à Monsieur [V] [D] la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts,

REJETTE toutes les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

REJETTE les demandes de la SCI MOINETTE et l’association GROUPE EUROPEEN D’ETUDES ET D’EXPERTISES au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE la SCI MOINETTE à payer à Monsieur [V] [D] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI MOINETTE aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge